Vale a pena entrar nas ofertas de Fundos Imobiliários?

Caro leitor,

Estamos no meio de uma enxurrada de ofertas de Fundos Imobiliários.

Tem fundos estreando na bolsa, fazendo seus IPO’s (sigla em inglês para Ofertas Públicas Iniciais).

Tem fundos que já estão na bolsa, fazendo ofertas de novas cotas para aumentar de tamanho (subscrições).

Todo santo dia chega pergunta do tipo “vale a pena subscrever as cotas do fundo X?” ou “vale a pena entrar no IPO do fundo Y?”.

As respostas são sempre caso a caso, não tem milagre. 

Neste texto, quero explorar o que há em comum nessas ofertas.

Por que estão ocorrendo tantas ofertas?

Se deixar, as gestoras e administradoras lançariam um fundo atrás do outro no mercado. Já os fundos existentes fariam uma oferta atrás da outra para aumentar indefinidamente seu tamanho. 

O motivo é simples: quanto maior o fundo, mais dinheiro a administradora ganha. As gestoras e administradoras são remuneradas pela taxa de administração, que é um percentual sobre o valor de mercado ou do patrimônio do fundo.

Só para deixar claro: essa vontade de crescer é legítima e faz sentido. Com mais receita, pode-se contratar mais e melhores profissionais e isso se reflete na qualidade do fundo.

Quem define no final das contas se vai ter esse monte de oferta ou não é o próprio mercado.

As vontades das gestoras e administradoras ficam represadas até que os investidores decidam que as comportas se abrirão.

O que desencadeou essa atual onda de ofertas foi uma série de fatores, dentre os quais eu destaco:


1) A queda na taxa de juros;

2) Aumento na confiança dos investidores com a atual política econômica;

3) A Reforma da Previdência e as outras que estão por vir;

4) A característica de geração de renda passiva isenta de Imposto de Renda dos Fundos Imobiliários;

Qual o perigo destes momentos?

O perigo é que o mercado é muito histérico. É um bicho temperamental. Ou está muito nervoso e não aceita nada, ou está muito eufórico e aceita tudo.

O mercado está eufórico com os Fundos Imobiliários agora.

Junte a isso o incentivo de comissões que os fundos pagam aos distribuidores (sua corretora) para que ofereçam a seus clientes.

Temos uma combinação perigosa que vai fazer passar, em meio a muitos ativos bons, alguns não tão bons assim.

Normalmente os ativos “não tão bons assim” vem com contratos que são muito bons. 

Daí o investidor ignora o ativo e só olha para o que é bom. Nada mais humano do que enxergar só o que se quer.

Esse risco é maior em IPO’s. Pois não há histórico de desempenho e às vezes os ativos são mais exóticos (o seu assessor vai chamar de inovador!). 

Nas subscrições, o fundo já existe a tempos. Você já sabe se o gestor tem histórico de entregar resultado ou não, até por que você é cotista dele. O risco é bem menor, pois recai somente sobre os novos ativos que o gestor vai adquirir. Os velhos conhecidos da carteira do fundo continuam lá gerando o mesmo resultado de sempre.

O que fazer no meio de tudo isso?

Por mais que apareça uma oferta nova a cada semana, se quiser entrar, estude a fundo cada uma delas. Não entre só por entrar.

Se for IPO, redobre o cuidado. Desconfie. Pense se você compraria o imóvel inteiro para si, sozinho, sem mais ninguém junto. Não compre porque todo mundo está comprando. Compre por que você realmente acredita.

Se for subscrição, é mais fácil. Se você é cotista e está feliz com o fundo, entre. Invista mais. A maioria das vezes as subscrições são a valores menores do que os praticados no mercado. Aproveite. 

Se não está feliz com ele, bem… está fazendo o que com este fundo na carteira?? 

Abraço.