Mês: fevereiro 2020

Caro leitor,

Estudando Fundos Imobiliários​ você vai se deparar com fundos que têm contratos atípicos de locação e fundos que têm contratos típicos de locação.

Você sabe o que significa? Sabe dizer qual deles é melhor?

Deixa eu te ajudar com isso.

Contratos típicos de locação são aqueles contratos com os quais estamos acostumados a lidar no cotidiano.

Eles seguem as definições da Lei do Inquilinato.

Tem coisa que mesmo que você e a outra parte queiram colocar no contrato, não poderão.

Seus limites estão naquilo que a lei permite.

Nos fundos imobiliários eles são comuns nas lajes corporativas.

São contratos na maior parte das vezes de duração média (5 anos) corrigidos pela inflação (IPCA ou IGP-M).

​Eles permitem que o valor do aluguel seja repactuado negocial ou judicialmente a cada 3 anos. São as famosas “revisionais”.

O objetivo é que de tempos em tempos, tanto inquilino quando proprietário possam trazer o valor de volta a uma realidade de mercado caso o preço pactuado esteja desequilibrado para um dos lados.

A multa de rescisão costuma ficar entre 3 e 6 meses do valor do aluguel.

É considerada uma multa leve e facilita a mobilidade do inquilino.

O princípio do contrato típico é remunerar o proprietário pelo uso do seu imóvel, que está lá pronto esperando um usuário.

Já no contrato atípico, o princípio é remunerar o investimento feito pelo proprietário para disponibilizar ao inquilino um imóvel sob medida para ele.

A origem dos atípicos estão em operações de:

i) Sale and Lease Back – quando o investidor compra um imóvel para que o antigo dono vire inquilino.

ii) Build to Suit – quando o investidor constrói um imóvel sob medida para o inquilino nas especificações pretendidas por ele.

iii) Buy and Lease – quando o investidor compra um imóvel “encomendado” pelo futuro inquilino. Como se o inquilino dissesse: “Compre aquele imóvel ali que eu alugo de você imediatamente”.

Esses contratos costumam ser de longo prazos podendo ser de 10 a 20 anos, com correção anual pela inflação (IPCA ou IGP-M).

Nos atípicos não há possibilidade de revisional no meio do caminho.

O preço originalmente acertado vai ser o mesmo (corrigido pela inflação, claro) até o fim.

A multa de rescisão costuma ser pesada.

Ela chega a ser o valor total dos aluguéis faltantes até o final do contrato.

É tipo um “ok, pode até sair do imóvel, só não pode deixar de pagar”.

Devido ao peso dessa multa e a natureza do contrato, as garantias exigidas pelo proprietário também costumam ser bem mais robustas do que nos contratos típicos.

Afinal, há um valor bem maior para ser garantido!

Entendido a diferença entre eles, vem a pergunta:

Qual é melhor?

A resposta não podia ser melhor: depende.

Eles tem vantagens e desvantagens.

A principal vantagem do atípico é a constância do valor do aluguel em função da não revisão do seu valor e das pesadas multas de rescisão.

Portanto o risco de o valor diminuir ou zerar é bem mais baixo.

Por outro lado, a revisão do aluguel pode ser para cima, correto?

Nas fases de recuperação e expansão do ciclo imobiliário as revisionais tendem a ser para cima.

Isso favorece os contratos típicos que poderão aumentar o valor dos aluguéis.

Os atípicos não surfam essa onda.

Quando a onda é para baixo, os típicos sofrem e os atípicos não.

Portanto depende muito de em que fase do ciclo estamos.

Outro ponto a ser ponderado é que nos atípicos, durante o contrato o risco de vacância é mínimo em função das pesadas multas.

Mas no final do contrato o aluguel pode estar muito longe de uma realidade de mercado.

Isso pode fazer com que o novo valor seja substancialmente menor do que o atual ou mesmo que o inquilino decida sair do imóvel.

Enfim, quando for olhar os FIIs de renda, se atente para o tipo de contrato que eles têm e para o vencimento dos mesmos.

Pode ter surpresinha logo ali na frente, fique esperto.

Se você quer aprender mais sobre fundos imobiliários, está no ar o meu curso Aprenda a Investir em Fundos Imobiliários​.

Deixei o vídeo da minha primeira aula aberto para você assistir gratuitamente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.