A melhor pergunta sobre FIIs

Essa é a melhor pergunta que já me fizeram sobre Fundos Imobiliários.
Marcelo Fayh

Marcelo Fayh

Sócio do GuiaInvest, especialista na geração de renda através de bons investimentos.

Caro leitor,

Quem me acompanha a mais tempo sabe que eu adoro questões contra intuitivas.

São coisas que fogem ao senso comum. São perguntas que ninguém faz. São pontos de vista de uma mesma coisa que ninguém explora.

Isso me fascina.

Esses dias eu recebi uma pergunta maravilhosa de um seguidor do Instagram.

“Estou começando a investir em FIIs. Como eu posso perder dinheiro em um FII?”

Sensacional!

Esse cara vai ganhar muito dinheiro nos investimentos.

Ele personificou as duas regras de ouro do Warren Buffett:

  1. Nunca perca dinheiro.
  2. Não esqueça a regra número 1.

Investimento é correr risco. Sempre. Pouco ou muito, é sempre correr algum risco.

É muito inteligente começar a pensar em investimentos por este ponto.

Saiba o que pode dar errado, o que pode gerar prejuízo.

Com isso em mente, você saberá minimizar as perdas, evitá-las ou apenas lidar com elas.

Vá por eliminação a partir daí. Veja os riscos que você não quer correr e tire essas alternativas da sua frente.

Vai sobrar bem menos coisa para você escolher.

Só a partir daí é que você vai estudar bem cada alternativa e buscar o melhor retorno.

Começar a pensar em investimentos pelo potencial de lucro vai te deixar tentado a escolher os mais arriscados.

Daí você vai perder dinheiro pois negligenciou os problemas enquanto se embriagava na imaginação de ganhar muito dinheiro.

Isso vai fazer os investimentos decentes, que você deveria considerar fazer, parecerem sem graça.

Falando em Fundos Imobiliários, você pode perder dinheiro por causa de alguns fatores. Vamos falar deles.

Primeiro aquele que afeta qualquer tipo de FII: a flutuação do valor da sua cota, afinal estamos falando de renda variável.

Os FIIs têm suas cotas negociadas em bolsa e o seu valor é determinado pelo último negócio fechado entre investidores.

O investidor nem sempre é puramente racional e pragmático.

Portanto há um fator de humor de “mercado” no valor das cotas.

Isso pode fazer com que elas se valorizem ou caiam mesmo que isso não faça sentido do ponto de vista racional.

É comum vermos cotas negociadas a valores intrigantemente altos ou assustadoramente baixos.

Faz parte do jogo. Bem vindo a renda variável.

Isso pode te fazer perder dinheiro. Mesmo que você esteja “certo” e tenha escolhido um bom FII e comprado por um preço razoável.

Saiba que isso pode acontecer e não se assuste. Pelo contrário, use isso a seu favor.

Seja você o investidor racional e pragmático para lucrar com estes movimentos.

Esse aspecto vem do lado irracional e “maluco” do mercado.

Do lado racional, os FIIs podem ter problemas sim.

Cada tipo diferente de fundo tem suas características e dores específicas.

Fundos de Tijolo:

  1. Fique atento a alterações na vacância do fundo, isso pode ser sinal perda de qualidade da gestão, do próprio imóvel (desatualização) ou apenas o mercado imobiliário fazendo seus ciclos (sim, ele é cíclico e de certa forma previsível).
  2. Fique atento a saúde financeira dos inquilinos: sem citar nomes, tem um fundo novo aí no mercado que tem um monte de imóveis locados para a Wework que está num estado de saúde financeira bastante questionável.
  3. Verifique a localização e qualidade do imóvel. Imóveis nas melhores localizações são sempre os mais seguros. Eles serão os primeiros a serem ocupados e os últimos a serem desocupados.

Fundos de Papel:

  1. Fique atento a diversificação destes fundos. Quanto menor for a concentração entre emissores e devedores nos papéis, melhor. Cedo ou tarde um calote vai acontecer. Que seja pequeno então.
  2. Os índices de inflação ou o CDI podem ter oscilações que desfavoreçam o fundo.
  3. As garantias são o que vai sobrar no caso de calote. Elas existem? São o que?

Fundos de Fundos:

  1. Uma queda generalizada nos FIIs vai impactar qualquer fundo que compra cotas de outros FIIs. O maior risco é o sistêmico.

Fundos de Desenvolvimento:

  1. Esse aqui é risco para todo lado. Incorporação imobiliária é atividade de alto risco e é exatamente nisso que o fundo investe. Esteja ciente disso. Pode dar problema de tudo que é tipo na construção, ou na venda. Você está exposto ao ciclo inteiro: projeto, execução, venda e recebimento.

Se você queria saber de onde poderiam vir os problemas, aqui estão os maiores culpados pelos problemas que ocorrem (raramente, é verdade) no mercado de Fundos Imobiliários.

Volto a dizer: conhecendo estes riscos, você saberá o que fazer a respeito. Consequentemente, estará mais seguro.

Arriscado é não saber o que está fazendo.

Quer saber quais são os FIIs que eu selecionei com estes e outros critérios?

Conheça o Canal Aluguel Inteligente, um canal dedicado aos investidores e amantes de Fundos Imobiliários.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

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