CRI, LCI e LH: as 3 siglas mais importantes dos FIIs que pagam os maiores aluguéis

Caro leitor,

Preste bastante atenção no que vou falar hoje, porque o que vou falar raramente é dito por aí…

Fundo imobiliário não é obrigatoriamente sinônimo de investir em imóveis.

Ele pode ser construir imóveis ao invés de comprar.

Ele pode ser comprar títulos de renda fixa, desde que seja atrelados à atividade imobiliária.

Por isso hoje quero falar sobre os Fundos de Papel.

Esses fundos investem em recebíveis imobiliários.

E o que são recebíveis imobiliários?

Eles nada mais são do que antecipar um valor para alguém. No caso dos recebíveis imobiliários, é antecipar um contrato de aluguel, uma hipoteca, um financiamento ou algo do tipo.

Essa operação de antecipação de recebíveis é um investimento de renda fixa para quem dá o dinheiro e uma dívida para quem o toma.

Nos FIIs são 3 os ativos que cumprem esta função.

1) CRI (Certificado de Recebível Imobiliário)

Vou entrar mais no detalhe do CRI pois ele é o mais comum de ser encontrado na carteira dos FIIs.

Imagina que um banco faz o financiamento de um monte de imóveis.

Quando ele faz isso ele está pagando pelo imóvel a vista e recebendo do credor a prazo, que pode chegar a 30 anos.

Ele pode esperar estes 30 anos para recuperar o seu dinheiro e o juros ou pode vender esses recebíveis dos financiamentos.

Ao vender, ele está recebendo o seu dinheiro de volta muito antes, com uma remuneração menor é claro (mas isso está na conta dele).

Com o dinheiro de volta, ele pode financiar mais outro monte de imóveis.

Quem compra esses recebíveis do banco é uma securitizadora, que junta todos eles transformando em uma outra coisa chamada CRI.

Depois que vira CRI, é que um Fundo Imobiliário pode comprar este título e ficar com a parte que restou dos juros a serem pagos pelos credores.

Estes CRIs podem ter sua rentabilidade atrelada ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, que historicamente baliza as aplicações de renda fixa no Brasil) ou à inflação.

2) LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

Ela tem o mesmo mecanismo do CRI. A diferença é que quem emite são instituições financeiras.

O próprio banco que emprestou o dinheiro no exemplo anterior pode securitizar e vender este título no mercado.

3) Letra Hipotecária (LH)

São títulos também emitidos apenas por instituições financeiras, mas direcionados exclusivamente à hipoteca (um empréstimo com o imóvel como garantia).

O lucro dos Fundos Imobiliários de papel vêm do fluxo de pagamento dos financiamentos imobiliários contidos nos títulos acima.

Para quem vai investir em fundos de papel é importante conhecer vantagens e desvantagens desse tipo de investimento.

Investir em CRIs, LCIs e LHs não é trivial para o investidor individual. Podem estar disponíveis apenas para investidores qualificados, exigirem investimento mínimo elevado, liquidez baixa e carência em determinados casos.

Acessar este tipo de investimento através de FIIs permite acesso ao investidor comum.

O investimento inicial é baixo, pois basta comprar uma única cota do fundo, a liquidez é maior e não há carência no recebimento dos aluguéis.

Analisar e entender cada um destes títulos e saber o que está contido nele está fora do alcance de quase qualquer investidor que não seja profissional e tenha muito tempo para dedicar a isso.

No fundo, há o gestor que faz este papel de analisar com cuidado e escolher qual investir.

O fundo compra vários destes títulos e monta um portfólio com eles. Sozinho você não chegaria tão longe, seja pelo dinheiro necessário ou pelo trabalho que daria.

E, por fim, estes títulos podem possuir garantias reais o que diminui o risco de calote.

Em um portfólio equilibrado de FIIs, uma parcela em fundos de papel é sempre bem vinda.

Ao aderir ao Programa de Pagamentos Mensais, vários desses fundos vão começar a depositar dinheiro na sua conta mensalmente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

O FII está no seu DNA

Caro leitor,

Outro dia me disseram que era “modinha” essa história de Fundos Imobiliários.

Quase bati na pessoa. Agora, mais calmo, vou falar a respeito.

O número de investidores em FIIs está na sua máxima histórica. Já somos mais de quinhentos mil investidores.

Como se diz no futebol, a bola não entra por acaso. 

Se chegamos até aqui, é por que algo há. 

O brasileiro é, em essência, um aspirante a acumulador de patrimônio. Todos nós escutamos, desde pequenos, que precisamos ter a casa própria. 

Que depois dela, precisamos ter outro imóvel para renda. E mais outro, e mais outro e assim vai.

A sensação de ser bem sucedido sempre esteve muito associada à capacidade de possuir e acumular imóveis. 

Faz sentido essa idéia. Só que o mundo muda, e o que fazia sentido a um tempo atrás talvez não faça mais sentido agora. 

É como um carro que faz sentido como forma de locomoção, mas não mais como um bem a ser possuído. Chama um Uber que é mais barato e dá menos incomodação. Tenha os benefícios de um carro sem os problemas de ter um.

Em vários países desenvolvidos os Fundos Imobiliários já são a escolha óbvia para investimentos em imóveis.

No Brasil, as condições para o surgimento deste tipo de veículo de investimento são muito recentes.

As condições vão desde legislação específica dos FIIs, a maturidade e liquidez do mercado (bolsa de valores), as condições da nossa economia e a cultura do investidor.

Da cultura já falamos.

A maturidade e liquidez do mercado já está presente.

Hoje temos mais investidores, mais fundos disponíveis, mais ofertas acontecendo, mais analistas cobrindo o mercado, maior quantidade de negócios, mais… tudo.

Veja a quantidade e o volume de novas ofertas de fundos imobiliários ao longo dos anos.

Já são quase quinhentos os fundos que existem e duzentos são negociados na bolsa de valores:

Do lado econômico temos finalmente uma taxa de juros em patamares que favoreçam o desenvolvimento da atividade imobiliária.

Perceba que quando a taxa de juros está baixa, ou em movimento de baixa, ela favorece a valorização dos imóveis.

A combinação desses diversos fatores permite o desenvolvimento dos Fundos Imobiliários. Eles são a grande força propulsora do mercado imobiliário no mundo desenvolvido.

Portanto, essa “modinha” (ainda pego essa pessoa que me disse isso) veio para ficar.

Quem ficar de fora, achando que é moda, vai assistir muita gente ganhar dinheiro.

E tem ainda os que acham que os FIIs serão tributados um dia e também preferem ficar de fora. Tem gente desde 2016 de fora, esperado a tributação chegar. Eu fico pensando o que eles tem na cabeça? Quando tributar é que eles vão entrar então? Ou são sádicos o suficiente para esperar anos a fio, só para dizer “Eu avisei”?

Agora, também não é para sair comprando qualquer Fundo Imobiliário por aí. Como em tudo que é investimento, tem os bons e os ruins.

No Canal Aluguel Inteligente, um canal dedicado aos investidores e amantes de Fundos Imobiliários, há uma seleção feita por mim com os melhores dentre os 200 fundos negociados em bolsa.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

A melhor pergunta sobre FIIs

Caro leitor,

Quem me acompanha a mais tempo sabe que eu adoro questões contra intuitivas.

São coisas que fogem ao senso comum. São perguntas que ninguém faz. São pontos de vista de uma mesma coisa que ninguém explora.

Isso me fascina.

Esses dias eu recebi uma pergunta maravilhosa de um seguidor do Instagram.

“Estou começando a investir em FIIs. Como eu posso perder dinheiro em um FII?”

Sensacional!

Esse cara vai ganhar muito dinheiro nos investimentos.

Ele personificou as duas regras de ouro do Warren Buffett:

  1. Nunca perca dinheiro.
  2. Não esqueça a regra número 1.

Investimento é correr risco. Sempre. Pouco ou muito, é sempre correr algum risco.

É muito inteligente começar a pensar em investimentos por este ponto.

Saiba o que pode dar errado, o que pode gerar prejuízo.

Com isso em mente, você saberá minimizar as perdas, evitá-las ou apenas lidar com elas.

Vá por eliminação a partir daí. Veja os riscos que você não quer correr e tire essas alternativas da sua frente.

Vai sobrar bem menos coisa para você escolher.

Só a partir daí é que você vai estudar bem cada alternativa e buscar o melhor retorno.

Começar a pensar em investimentos pelo potencial de lucro vai te deixar tentado a escolher os mais arriscados.

Daí você vai perder dinheiro pois negligenciou os problemas enquanto se embriagava na imaginação de ganhar muito dinheiro.

Isso vai fazer os investimentos decentes, que você deveria considerar fazer, parecerem sem graça.

Falando em Fundos Imobiliários, você pode perder dinheiro por causa de alguns fatores. Vamos falar deles.

Primeiro aquele que afeta qualquer tipo de FII: a flutuação do valor da sua cota, afinal estamos falando de renda variável.

Os FIIs têm suas cotas negociadas em bolsa e o seu valor é determinado pelo último negócio fechado entre investidores.

O investidor nem sempre é puramente racional e pragmático.

Portanto há um fator de humor de “mercado” no valor das cotas.

Isso pode fazer com que elas se valorizem ou caiam mesmo que isso não faça sentido do ponto de vista racional.

É comum vermos cotas negociadas a valores intrigantemente altos ou assustadoramente baixos.

Faz parte do jogo. Bem vindo a renda variável.

Isso pode te fazer perder dinheiro. Mesmo que você esteja “certo” e tenha escolhido um bom FII e comprado por um preço razoável.

Saiba que isso pode acontecer e não se assuste. Pelo contrário, use isso a seu favor.

Seja você o investidor racional e pragmático para lucrar com estes movimentos.

Esse aspecto vem do lado irracional e “maluco” do mercado.

Do lado racional, os FIIs podem ter problemas sim.

Cada tipo diferente de fundo tem suas características e dores específicas.

Fundos de Tijolo:

  1. Fique atento a alterações na vacância do fundo, isso pode ser sinal perda de qualidade da gestão, do próprio imóvel (desatualização) ou apenas o mercado imobiliário fazendo seus ciclos (sim, ele é cíclico e de certa forma previsível).
  2. Fique atento a saúde financeira dos inquilinos: sem citar nomes, tem um fundo novo aí no mercado que tem um monte de imóveis locados para a Wework que está num estado de saúde financeira bastante questionável.
  3. Verifique a localização e qualidade do imóvel. Imóveis nas melhores localizações são sempre os mais seguros. Eles serão os primeiros a serem ocupados e os últimos a serem desocupados.

Fundos de Papel:

  1. Fique atento a diversificação destes fundos. Quanto menor for a concentração entre emissores e devedores nos papéis, melhor. Cedo ou tarde um calote vai acontecer. Que seja pequeno então.
  2. Os índices de inflação ou o CDI podem ter oscilações que desfavoreçam o fundo.
  3. As garantias são o que vai sobrar no caso de calote. Elas existem? São o que?

Fundos de Fundos:

  1. Uma queda generalizada nos FIIs vai impactar qualquer fundo que compra cotas de outros FIIs. O maior risco é o sistêmico.

Fundos de Desenvolvimento:

  1. Esse aqui é risco para todo lado. Incorporação imobiliária é atividade de alto risco e é exatamente nisso que o fundo investe. Esteja ciente disso. Pode dar problema de tudo que é tipo na construção, ou na venda. Você está exposto ao ciclo inteiro: projeto, execução, venda e recebimento.

Se você queria saber de onde poderiam vir os problemas, aqui estão os maiores culpados pelos problemas que ocorrem (raramente, é verdade) no mercado de Fundos Imobiliários.

Volto a dizer: conhecendo estes riscos, você saberá o que fazer a respeito. Consequentemente, estará mais seguro.

Arriscado é não saber o que está fazendo.

Quer saber quais são os FIIs que eu selecionei com estes e outros critérios?

Conheça o Canal Aluguel Inteligente, um canal dedicado aos investidores e amantes de Fundos Imobiliários.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Uma história e tanto

Caro leitor,

Quero te contar uma história de um fundo imobiliário que está no meio de uma grande polêmica.

O TBOF11 foi lançado em 2013, quando captou R$ 1 bilhão para comprar o Tower Bridge, um prédio AAA, no Berrini, uma área nobre de São Paulo.

A transação foi feita por cerca de R$ 950 milhões, bem acima dos padrões para a época.

A oferta do fundo foi possível graças a um dispositivo que é uma verdadeira armadilha para o investidor desavisado: a Renda Mínima Garantida.

Independentemente da ocupação do prédio e das receitas com aluguel, o fundo distribuiu rendimentos equivalentes a oito por cento ao ano pelos primeiros doze meses.

Preciso dizer de onde saiu esse dinheiro usado para pagar a renda mínima? O valor em questão estava embutido no preço do imóvel e, portanto, saiu do bolso do próprio investidor.

Esse dispositivo foi muito usado na primeira onda de ofertas públicas de FIIs na bolsa. Era um argumento e tanto para o seu assessor te convencer a investir. Muita gente olhou para isso e esqueceu de olhar para o que importa: o valor do ativo, a qualidade dele e a renda que ele efetivamente gerava.

O ativo é inegavelmente bom. A renda foi maquiada. O valor do ativo… Bem, nessa hora o investidor já tinha feito a reserva, entrando, assim, na armadilha.

Os cotistas que entraram na oferta em 2013, e seguraram até hoje, chegaram a estar amargando 30 por cento de desvalorização em meados de 2015, mesmo considerando o rendimento pago mensalmente.

Por muito tempo o fundo sofreu com uma grande vacância enquanto a consultoria imobiliária – que foi quem vendeu o imóvel para o fundo – se negava a diminuir o valor do aluguel pedido, mesmo no auge da crise.

Atualmente a vacância não é um problema, está a caminho de 4,5% apenas, depois da última locação divulgada. Toda essa melhora no desempenho do ativo levou a recuperar os preços e atualmente está 12 por cento acima do preço inicial, considerando os rendimentos pagos.

Ruim. Mas pelo menos se recuperou.

Seis anos depois, quando parecia que a saga do fundo tinha acabado, começa o segundo ato.

Eis que aparece um interessado em comprar o prédio: o fundo imobiliário HAAA11 da Hedge Investments – guarde esse nome. Ele fez uma proposta de R$ 910 milhões.

Esse valor é menor do que o fundo pagou lá no início e abaixo do preço constante no último laudo de avaliação.

Até aí tudo bem, parecia apenas mais uma oferta indecorosa por um ativo qualquer.

Acontece que outro fundo da Hedge Investments – olha ela aqui de novo –, o HFOF11, é dono de uma quantidade relevante de cotas do TBOFF11 e pode fazer aprovar a venda do imóvel e posterior liquidação do fundo em assembléia a ser realizada.

Será que tem um conflito de interesses aqui? Chega a ser gritante.

Em seu relatório gerencial, a Hedge justifica, aos cotistas do HFOF11 – que serão prejudicados ao vender um ativo barato demais –, que irão votar a favor da venda, pois a recém compraram as cotas por um valor mais baixo e que então poderiam realizar um bom lucro.

Ora, fala sério! Só porque comprou barato não é justificativa que sirva para vender um ativo de altíssima qualidade abaixo do valor de avaliação.

Já o BTG, administrador do TBOF11, mandou carta aos cotistas do fundo dizendo para eles comparecerem à assembleia e votem contra a venda.

Essa história ainda vai se desenrolar e teremos novidades.

Agora, isso tudo ilustra alguns dos riscos decorrentes do investimento em FIIs.

A boa notícia é que é muito fácil escapar dele.

Se você me acompanha, sabe que eu não entro em fundo que esteja em período de Renda Mínima Garantida. Portanto, jamais entraria nessa oferta pública lá atrás.

Sabe também que eu não compro fundo imobiliário mono ativo, justamente porque, se uma história como a desse imóvel ocorrer, ele não represente todo o patrimônio do fundo.

Escrevi sobre minha forma de selecionar os Fundos Imobiliários em outro artigo.

A seleção de FIIs, que é resultado deste método, pode ser vista no Canal Aluguel Inteligente.

Abraço,

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.