Como eu posso perder dinheiro em um FII?

perder dinheiro com fundo imobiliario

Caro leitor,

Antes do nosso conteúdo, um aviso rápido.

Amanhã começa “31-01-2020: O Grande Gatilho​”, nosso evento online que vai falar sobre um evento pontual prestes a ocorrer na bolsa de valores e que pode ter consequências definitivas no patrimônio dos investidores.

Ponto final, vamos à nossa conversa sobre fundos imobiliários.

Vou revisitar um assunto que abordei há um tempo atrás.

É que ele ficou bastante pertinente agora.

Depois de ver uma sacudida nos Fundos Imobiliários na semana passada, muitas pessoas agora querem saber: Dá para perder dinheiro em FIIs?

Curto e direto: dá SIM.

Portanto, se quiser investir em FIIs lembre das duas regras de ouro do Warren Buffett:

  1. Nunca perca dinheiro.
  2. Não esqueça da regra número 1.

Mas lembre dela ANTES de investir. Depois, será tarde demais.

Investimento é correr risco.

Sempre.

Pouco ou muito, é sempre correr algum risco.

É muito inteligente começar a pensar em investimentos por este ponto.

Saiba o que pode dar errado, o que pode gerar prejuízo.

Com isso em mente, você saberá minimizar as perdas, evitá-las ou apenas lidar com elas.

Veja os riscos que você não quer correr e tire essas alternativas da sua frente.

Suas escolhas ficam mais fáceis e mais seguras se você agir assim.

Agora… mesmo que você tome as melhores decisões de maneira sensata e fria, existirá sempre algo chamado “humor” do mercado.

Sabemos que as cotas são negociadas livremente em bolsa entre os investidores.

Isso significa que o seu preço negociado tem muito mais a ver com seja lá o que estiver na cabeça do comprador e do vendedor, do que com a frieza do valor do imóvel que compõe o fundo.

Isso você não tem como prever. E isso vai ser determinante em vários movimentos de alta e de baixa nos preços.

Recentemente o movimento de alta foi tão absurdo que troquei mensagens com um amigo (que é um dos maiores especialistas no assunto do Brasil).

fundo imobiliario, assunto do momento

Neste dia, o IFIX caía próximo de 3% e alguns fundos chegavam a 13% de desvalorização no dia, depois de mais de 30 dias de alta seguidos.

A queda não era surpresa para nós.

A alta que veio antes sim.

O mercado de alta fez muita gente acreditar que era gênio no mercado. Afinal tudo que se comprava, subia.

É o famoso “humor” do mercado determinando movimentos nos preços que nem sempre fazem sentido.

Isso é uma armadilha perigosa que pode fazer muita gente inexperiente perder dinheiro. Como se proteger disso?

A solução pronta está no Canal Aluguel Inteligente. Se quiser fazer você mesmo, então faz o seguinte:

  1. Selecione os melhores FIIs dentre os mais de 200 que são negociados na B3.
  2. Determine o preço máximo a se pagar por eles.
  3. Compre os FIIs.

Simples, não?

Também acho. Mas muito trabalhoso. Por isso eu assumo esse trabalho pesado e ajudo você.

De um jeito ou de outro, não seja você o investidor que perde dinheiro.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Crise no IFIX?

Caro leitor,

Essa semana que passou foi marcante para os investidores de Fundos Imobiliários​.

Ela nos lembrou de algo incrivelmente básico mas que o passado recente estava nos fazendo esquecer.

Fundo Imobiliário também cai.

Fundo Imobiliário é Renda Variável.

E pasme: a Renda Variável assim se chama porque varia.

E mais: varia para cima e para baixo.

Olhe para o gráfico abaixo do IFIX (índice equivalente ao Ibovespa, só que dos FIIs) na semana que passou.

Variacao IFIX primeira semana de 2020

Está vendo essa queda no meio do gráfico? Foi a tal quarta-feira.

Neste dia, teve FII caindo mais de 13%.

Esse dia estremeceu muita convicção de investidor mal acostumado que achava que eles jamais cairiam.

A minha convicção estava sendo estremecida pelas consecutivas altas anteriores que levaram os FIIs a preços que entendo serem muito caros (não todos, é óbvio).

Quem acompanha o Canal Aluguel Inteligente​, sabe que eu vinha repetindo várias vezes para os assinantes: “Não corra atrás no mercado!”.

Espere uma oportunidade para comprar a preços mais razoáveis.

Que preços são esses? Bem, os assinantes do canal têm acesso a eles.

Voltemos ao IFIX.

Agora olha o mesmo gráfico, só que desde o início de 2019:

Variacao IFIX em 2019

Está vendo aquela quedinha lá no finalzinho do gráfico?

Então… foi a tal quarta-feira.

Como as coisas mudam quando colocadas em perspectiva de mais longo prazo né?

Isso que estou sendo bonzinho ao mostrar um ano só.

Reflita sobre o seguinte: essa queda de quarta-feira te incomodou?

i) Se sim, bem… então reveja se renda variável é para você ou se simplesmente você colocou dinheiro demais nela e precisa diminuir um pouco sua exposição. Saiba que “incomodado” tomamos decisões pouco sensatas e que custam caro nos investimentos;

ii) Se não incomodou, então está tudo certo com você;

iii) Ficou feliz com a queda? Você tem problemas mentais… Brincadeira… Na realidade essa é (pelo menos deveria ser) a mentalidade correta de quem ainda está realizando seus aportes e investindo mais. Afinal, quanto mais barato você conseguir comprar, melhor negócio você fez.

Como você se sentiu?

Abraço!

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

TBOF11, JSRE11 e muito mais: perspectivas para os FIIs em 2020

Caro leitor,

2019 já era… vamos falar de 2020!

O que esperar dos Fundos Imobiliários em 2020?

Aumento de liquidez

O ano de 2019 foi um ano de recordes de quantidade de investidores pessoa física, de volume de negociação seja em valor ou quantidade, de captação de recursos, de novas ofertas… enfim, escolhe o quesito que for, provavelmente vai ter um recorde batido aí.

Para 2020, esse processo de crescimento deve continuar, pois devemos sentir ainda mais forte os efeitos de uma política econômica adequadamente pró mercado e juros mais baixos.

O resultado vai ser que vai ficar cada vez mais fácil comprar e vender uma cota de Fundo Imobiliário na bolsa.

Melhor transparência e Governança

Esse crescimento todo fez com que surgisse uma maior vigilância do mercado em cima dos FIIs.

São casas de análises, são analistas independentes e investidores (muitas vezes se comunicando pelo Instagram) que acompanham de perto o mercado e cada passo das gestoras.

Isso fez com que certo movimentos “esquisitos” como a oferta de compra do TBOF11 pela Hedge fossem expostos imediatamente e em seguida o mercado (mais líquido) se ajustou.

As gestoras estão adotando melhores práticas de governança e hoje quase todas emitem relatórios gerenciais mensais e algumas fazem até apresentação dos resultados trimestrais por teleconferência.

Algo que só empresas de capital aberto faziam até então.

O mercado amadureceu. Está mais vigilante e seguro.

Consolidação e evolução

Todos os mercados se consolidam eventualmente. Não será diferente nos Fundos Imobiliários.

Agora já no final de 2019 o TBOF11 foi comprado pelo JSRE11.

Fundos multi ativos vão acabar por engolir os fundos mono ativos e de gestão passiva. Esse foi o primeiro movimento, mas não será o último.

A Hedge por exemplo que possui três fundos de fundos, “herdados” de outras gestoras, vai consolidar todos eles em um só.

A tendência é termos fundos cada vez mais diversificados e maiores no mercado.

Fundos maiores têm mais condições de montar times robustos de gestão. É um caminho natural, sem volta e benéfico para o investidor.

Novos fundos chegarão ao mercado com propostas diferentes das atuais.

No último trimestre de 2019 já apareceu um (QAGR11) que comprou silos de armazenagem de grãos. Algo inédito até então.

Valorização mais modesta

No momento em que escrevo (quinta-feira, 26 de dezembro de 2019, 13:26) o IFIX está em 3.121 pontos.

Representa uma alta de quase 33 por cento no ano. Tudo indica que o ano vai fechar mais ou menos por aqui.

Para colocar em perspectiva, os Fundos Imobiliários estão a caminho de fechar o ano ligeiramente acima do Ibovespa. Isso em um ano espetacular para a bolsa.

Quando eu digo valorização mais modesta, eu quero passar duas mensagens.

A primeira delas é de ajuste de expectativa. Não espere mais um ano de resultado tão forte. Não seria sensato e a chance de você se frustrar é muito grande.

A segunda é mais prática. Muito desse resultado se deveu a um ponto de partida muito baixo e a uma mudança estrutural nas condições do mercado.

Esses dois fatores, somados, resultaram nessa expressiva valorização.

Para o ano que vem, vamos partir de uma base bem mais alta.

Só daí já seria razão suficiente para o resultado não ser tão elástico assim.

Mesmo assim, espero valorização consistente em 2020.

Vários fundos vão conseguir capturar essa melhora de cenário.

Tem fundos com vacância elevada ainda, que quando forem ocupados vão pagar maiores rendimentos.

Tem muitas revisionais previstas para ano que vem, que também vão aumentar rendimentos. A economia real deve “cantar pneu” em 2020 com o juros mais baixo.

Os fundos de shoppings centers, lajes corporativas e hotéis vão se beneficiar dessa arrancada.

Isso são alguns poucos dos muitos fatores que me fazem crer em excelentes resultados para o ano que está chegando.

Não sou nenhuma Mãe Dinah, mas é nisso que acredito para 2020.

Para mim, Fundos Imobiliários serão novamente um dos melhores investimentos do ano.

Ano que vem a gente relembra este texto.

Combinado?

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

KNRI11: um dos melhores FIIs do mercado

Caro leitor,

Vamos começar bem o ano de 2020.

Este é para mim, um dos melhores Fundos Imobiliários do mercado: KNRI11.

Ele é gerido pela Kinea, uma gestora “independente” que pertence ao Itaú. Calma que eu explico…

Ela é “independente” pois está fora da estrutura física do Itaú.

Tem outra marca e independência na gestão.

Aproveita a estrutura de controles e compliance do sócio rico mas mantém a agilidade e eficiência de uma independente.

O fundo tem por objetivo gerar renda de aluguel mensal através de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos.

Por menos de duzentos reais, você leva um dos, senão o fundo mais diversificados da bolsa.

Ele possui dezenove ativos em três estados diferentes.

São seis edifícios e sete (um deles em construção) galpões em São Paulo; um edifício e um galpão em Minas Gerais e três edifícios e um galpão no Rio de Janeiro.

Sessenta por cento da receita dele vem dos imóveis de São Paulo, dezoito de Minas e o restante do Rio.

45 por cento da receita vem de contratos atípicos.

São contratos onde o inquilino tem multas pesadas de rescisão que representam até 100 por cento do valor restante do contrato.

Mais ou menos algo do tipo: “Pode até sair antes, desde que pague o aluguel até o final do contrato”.

No total são oitenta e cinco contratos de locação e mais de cinquenta inquilinos. Sessenta e oito por cento deles vão vencer só lá de 2023 em diante.

Somando todos os imóveis, a área bruta locável é equivalente a 91 campos de futebol (parece aquelas comparações feitas por repórteres de televisão) ou mais de setecentos e cinquenta mil metros quadrados.

É um dos maiores fundos do mercado somando R$ 3,6 bilhões de patrimônio líquido.

Ele ainda possui quase duzentos milhões de reais livres em caixa, para adquirir mais imóveis e incrementar sua receita com aluguéis.

Poucos fundos no mercado tem este nível de diversificação e qualidade.

Por isso ele é um dos meus preferidos.

Ele é a blue chip dos FIIs.

Assim como não faz sentido esperar que o Itaú se multiplique de tamanho, afinal ele já é um gigante, não espere que o KNRI11 seja o campeão de rentabilidade do ano.

Ele já tem muito de sua qualidade embutido no seu preço.

Pela sua qualidade, precisa estar presente em uma carteira de FIIs que se preze.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

BRCR11 e HGRE11: o que esses fundos imobiliários têm em comum?

Dicas

Caro leitor,

Sabe aquelas leituras obrigatórias para o vestibular?

Os Fundos Imobiliários também tem as leituras obrigatórias para os investidores.

E não se preocupe que eu não vou te oferecer nenhum eBook meu ou te vender algum livro.

A leitura obrigatória para quem gosta de FIIs e quer entender mais é o Relatório Gerencial.

É uma publicação mensal que a maioria dos gestores de Fundos Imobiliários faz. Nela o gestor fala sobre o próprio fundo e o mercado como um todo.

Para cada tipo de fundo há uma abordagem diferente, afinal cada um vai falar aquilo que seja pertinente para o seu caso.

Os mais ricos de todos, para mim, são os de Fundos de Fundos. Pois ali você vai ler o que pensa e faz um cara que é investidor como você.

Com a diferença que este cara é o gestor do fundo e investe um dinheiro que não é dele.

Outra diferença importante é que o cara é um profissional no que faz.

Isso é uma aula grátis todo mês. Aula prática mesmo. Ele mostra o que fez e ainda explica o por que.

Olha esses trechos do relatório gerencial do MGFF11 de Novembro:

“Aumentamos sensivelmente nossas posições em BRCR11 através de (1) compras a mercado e (2) subscrição da oferta. Isso porque, na nossa visão, o fundo na casa R$ 90 – R$ 95 estava negociando com um desconto bastante expressivo.“

“Aumentamos também significativamente nossas posições em HGRE11. Note que no início de novembro o fundo chegou a cair mais de 8% e foi nesse momento que aproveitamos para alocar boa parte do nosso caixa disponível. Desta forma, dobramos nossa alocação além de já conseguirmos uma valorização de quase R$ 10/quota.”

Quer mais o que? Tem dica mais quente que essa? De cara mais qualificado que um gestor?

Essa é a parte mais genial dos relatórios.

O restante das informações são para você conhecer o fundo. De onde vem o resultado que ele obtém, como o fundo está alocado, entre outras.

A parte menos legal do relatório também é importantíssima: as tabelas resumidas das demonstrações contábeis do fundo.

Se acostume com elas se quiser investir em FIIs. Você precisa compreendê-las para avaliar o desempenho operacional e financeiro do fundo.

Se você acha complicado, então pára tudo e vai espiar um balanço de uma empresa da bolsa.

Quando você voltar dessa espiada, você vai ver a barbada que é olhar aquela tabelinha dos FIIs.

Enfim… é quase véspera de Natal e não quero tomar muito do seu tempo.

Fique com sua família e celebre um ano incrível para Fundos Imobiliários.

Quanto aos relatórios gerenciais?

Coloque na sua lista de leitura. Mesmo.

Por último, acredito que se você der uma olhada nesse material sobre FIIs, o seu Natal de 2020 vai ser mais gordinho do que o de 2019.

Feliz Natal!

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Este é o melhor ponto de entrada para investir em FIIs

Caro leitor,

Entender o ciclo imobiliário é ter o conhecimento mais valioso para ganhar dinheiro com imóveis.

É com isso que você conseguirá capturar as grandes valorizações de longo prazo​ e ficar de fora de grandes movimentos de baixa.

Está parecendo pretensioso de minha parte? Deixe para responder depois de ler até o fim.

Este ciclo é muito característico do mercado imobiliário e se repete em diversos lugares do mundo de tempos em tempos.

É até previsível…

Dá para usar isso a seu favor e colocar as probabilidades a seu favor.

Pense no exemplo individual e simples: a partir do momento que você deseja comprar uma casa, leva um tempão até que você comece e termine sua construção.

Ou seja, a partir do momento em que surge a sua demanda pela casa, a oferta, que seria a casa pronta, demora muito a aparecer.

Leve esse mesmo exemplo para um grande coletivo e ficará claro o ciclo.

Há uma demora de alguns anos desde a identificação da escassez de imóveis até a entrega de novos imóveis que começaram a ser construídos.

Enquanto esses novos imóveis não chegam, o mercado reage subindo os preços dos imóveis pois há muita procura e pouca oferta.

Entre o início da subida de preços e a entrega desses imóveis novos demora-se de dois a cinco anos. Essa entrega costuma chegar ao mercado em um curto espaço de tempo. Isso cria uma super oferta que inverte a tendência.

Agora há uma grande oferta, os preços se estabilizam e começam a cair. Novos imóveis não param de ficar prontos e já não encontram quem os queiram. As construtoras então suspendem seus lançamentos até o mercado dar sinais de melhora.

Quando o mercado começa a dar sinais de melhora… bem estamos andando em círculos agora.

Provado que o ciclo existe, agora vou detalhar melhor cada fase.

São quatro no total.

Recessão

Pouco tempo atrás estávamos nessa fase, que costuma ser a mais demorada do ciclo.

A recessão começa com uma oferta maior do que a demanda, mas ainda nada de grave. Os preços começam a cair em função deste desequilíbrio entre oferta e demanda.

Com as novas entregas de imóveis que começaram a ser construídos cinco anos antes, a oferta imobiliária aumenta e esse desequilíbrio se agrava.

Pode-se chegar ao ponto em que se torna mais barato comprar um imóvel pronto do que construir um do zero, por se excluir o risco da execução.

Com isso, as novas construções diminuem (ou param) e a demanda por novos imóveis atinge o menor nível.

O sentimento do mercado é de pânico, seguido por aceitação e desolação.

É o melhor momento para comprar imóveis!

Seus preços estão na mínima e você está apavorado.

Recuperação

A recuperação começa depois da pior fase do ciclo, a recessão.

Essa fase começa com a vacância dos imóveis na máxima e os preços baixos, mas já não há novos imóveis sendo entregues.

A demanda começa a crescer, a vacância diminui e os preços dos imóveis começam a reagir.

Isso reflete tanto no valor de venda desses imóveis quanto nos aluguéis.

A demanda, ao reagir, se equilibra com a oferta. Assim, os preços voltam a normalidade.

O sentimento do mercado é de alívio, afinal, o mundo não acabou!

Expansão

A expansão começa quando a demanda finalmente supera a oferta.

O mercado quer mais espaço do que há disponível.

As taxas de vacância caem bastante e os preços de venda e aluguéis sobem.

Torna-se viável construir do zero e há demanda por novos imóveis.

As construtoras retomam lançamentos que só chegarão ao mercado em três ou cinco anos.

Enquanto isso, a demanda segue crescendo. Isso faz com que os preços subam rapidamente.

O sentimento é de animação. Está todo mundo eufórico com o mercado imobiliário.

Preços na máxima e demanda alta. O que poderia dar errado?

Superoferta

Essa fase começa com a entrega daquelas construções da fase de expansão, todas ao mesmo tempo.

Rapidamente a oferta supre a demanda atual e a supera.

Com isso, os aluguéis param de subir e começam a cair.

Novamente, haverá situações em que é mais barato comprar um imóvel pronto do que construir um novo.

O sentimento agora é de medo e aquilo que era tão bom já não é mais.

Essa fase costuma ser rápida e, após ela, vem a recessão e o ciclo estará completo.

Conhecer bem o ciclo é importante para sabermos onde estamos agora.

Dito isso, eu afirmo: estamos entre o início e o meio da fase de recuperação.

Há um bom dinheiro na mesa para ganharmos.

Aqui eu listei os melhores FIIs para você surfar essa grande onda de valorização dos FIIs.

Abraços,

CRI, LCI e LH: as 3 siglas mais importantes dos FIIs que pagam os maiores aluguéis

Caro leitor,

Preste bastante atenção no que vou falar hoje, porque o que vou falar raramente é dito por aí…

Fundo imobiliário não é obrigatoriamente sinônimo de investir em imóveis.

Ele pode ser construir imóveis ao invés de comprar.

Ele pode ser comprar títulos de renda fixa, desde que seja atrelados à atividade imobiliária.

Por isso hoje quero falar sobre os Fundos de Papel.

Esses fundos investem em recebíveis imobiliários.

E o que são recebíveis imobiliários?

Eles nada mais são do que antecipar um valor para alguém. No caso dos recebíveis imobiliários, é antecipar um contrato de aluguel, uma hipoteca, um financiamento ou algo do tipo.

Essa operação de antecipação de recebíveis é um investimento de renda fixa para quem dá o dinheiro e uma dívida para quem o toma.

Nos FIIs são 3 os ativos que cumprem esta função.

1) CRI (Certificado de Recebível Imobiliário)

Vou entrar mais no detalhe do CRI pois ele é o mais comum de ser encontrado na carteira dos FIIs.

Imagina que um banco faz o financiamento de um monte de imóveis.

Quando ele faz isso ele está pagando pelo imóvel a vista e recebendo do credor a prazo, que pode chegar a 30 anos.

Ele pode esperar estes 30 anos para recuperar o seu dinheiro e o juros ou pode vender esses recebíveis dos financiamentos.

Ao vender, ele está recebendo o seu dinheiro de volta muito antes, com uma remuneração menor é claro (mas isso está na conta dele).

Com o dinheiro de volta, ele pode financiar mais outro monte de imóveis.

Quem compra esses recebíveis do banco é uma securitizadora, que junta todos eles transformando em uma outra coisa chamada CRI.

Depois que vira CRI, é que um Fundo Imobiliário pode comprar este título e ficar com a parte que restou dos juros a serem pagos pelos credores.

Estes CRIs podem ter sua rentabilidade atrelada ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, que historicamente baliza as aplicações de renda fixa no Brasil) ou à inflação.

2) LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

Ela tem o mesmo mecanismo do CRI. A diferença é que quem emite são instituições financeiras.

O próprio banco que emprestou o dinheiro no exemplo anterior pode securitizar e vender este título no mercado.

3) Letra Hipotecária (LH)

São títulos também emitidos apenas por instituições financeiras, mas direcionados exclusivamente à hipoteca (um empréstimo com o imóvel como garantia).

O lucro dos Fundos Imobiliários de papel vêm do fluxo de pagamento dos financiamentos imobiliários contidos nos títulos acima.

Para quem vai investir em fundos de papel é importante conhecer vantagens e desvantagens desse tipo de investimento.

Investir em CRIs, LCIs e LHs não é trivial para o investidor individual. Podem estar disponíveis apenas para investidores qualificados, exigirem investimento mínimo elevado, liquidez baixa e carência em determinados casos.

Acessar este tipo de investimento através de FIIs permite acesso ao investidor comum.

O investimento inicial é baixo, pois basta comprar uma única cota do fundo, a liquidez é maior e não há carência no recebimento dos aluguéis.

Analisar e entender cada um destes títulos e saber o que está contido nele está fora do alcance de quase qualquer investidor que não seja profissional e tenha muito tempo para dedicar a isso.

No fundo, há o gestor que faz este papel de analisar com cuidado e escolher qual investir.

O fundo compra vários destes títulos e monta um portfólio com eles. Sozinho você não chegaria tão longe, seja pelo dinheiro necessário ou pelo trabalho que daria.

E, por fim, estes títulos podem possuir garantias reais o que diminui o risco de calote.

Em um portfólio equilibrado de FIIs, uma parcela em fundos de papel é sempre bem vinda.

Ao aderir ao Programa de Pagamentos Mensais, vários desses fundos vão começar a depositar dinheiro na sua conta mensalmente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

O FII está no seu DNA

Caro leitor,

Outro dia me disseram que era “modinha” essa história de Fundos Imobiliários.

Quase bati na pessoa. Agora, mais calmo, vou falar a respeito.

O número de investidores em FIIs está na sua máxima histórica. Já somos mais de quinhentos mil investidores.

Como se diz no futebol, a bola não entra por acaso. 

Se chegamos até aqui, é por que algo há. 

O brasileiro é, em essência, um aspirante a acumulador de patrimônio. Todos nós escutamos, desde pequenos, que precisamos ter a casa própria. 

Que depois dela, precisamos ter outro imóvel para renda. E mais outro, e mais outro e assim vai.

A sensação de ser bem sucedido sempre esteve muito associada à capacidade de possuir e acumular imóveis. 

Faz sentido essa idéia. Só que o mundo muda, e o que fazia sentido a um tempo atrás talvez não faça mais sentido agora. 

É como um carro que faz sentido como forma de locomoção, mas não mais como um bem a ser possuído. Chama um Uber que é mais barato e dá menos incomodação. Tenha os benefícios de um carro sem os problemas de ter um.

Em vários países desenvolvidos os Fundos Imobiliários já são a escolha óbvia para investimentos em imóveis.

No Brasil, as condições para o surgimento deste tipo de veículo de investimento são muito recentes.

As condições vão desde legislação específica dos FIIs, a maturidade e liquidez do mercado (bolsa de valores), as condições da nossa economia e a cultura do investidor.

Da cultura já falamos.

A maturidade e liquidez do mercado já está presente.

Hoje temos mais investidores, mais fundos disponíveis, mais ofertas acontecendo, mais analistas cobrindo o mercado, maior quantidade de negócios, mais… tudo.

Veja a quantidade e o volume de novas ofertas de fundos imobiliários ao longo dos anos.

Já são quase quinhentos os fundos que existem e duzentos são negociados na bolsa de valores:

Do lado econômico temos finalmente uma taxa de juros em patamares que favoreçam o desenvolvimento da atividade imobiliária.

Perceba que quando a taxa de juros está baixa, ou em movimento de baixa, ela favorece a valorização dos imóveis.

A combinação desses diversos fatores permite o desenvolvimento dos Fundos Imobiliários. Eles são a grande força propulsora do mercado imobiliário no mundo desenvolvido.

Portanto, essa “modinha” (ainda pego essa pessoa que me disse isso) veio para ficar.

Quem ficar de fora, achando que é moda, vai assistir muita gente ganhar dinheiro.

E tem ainda os que acham que os FIIs serão tributados um dia e também preferem ficar de fora. Tem gente desde 2016 de fora, esperado a tributação chegar. Eu fico pensando o que eles tem na cabeça? Quando tributar é que eles vão entrar então? Ou são sádicos o suficiente para esperar anos a fio, só para dizer “Eu avisei”?

Agora, também não é para sair comprando qualquer Fundo Imobiliário por aí. Como em tudo que é investimento, tem os bons e os ruins.

No Canal Aluguel Inteligente, um canal dedicado aos investidores e amantes de Fundos Imobiliários, há uma seleção feita por mim com os melhores dentre os 200 fundos negociados em bolsa.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

A melhor pergunta sobre FIIs

Caro leitor,

Quem me acompanha a mais tempo sabe que eu adoro questões contra intuitivas.

São coisas que fogem ao senso comum. São perguntas que ninguém faz. São pontos de vista de uma mesma coisa que ninguém explora.

Isso me fascina.

Esses dias eu recebi uma pergunta maravilhosa de um seguidor do Instagram.

“Estou começando a investir em FIIs. Como eu posso perder dinheiro em um FII?”

Sensacional!

Esse cara vai ganhar muito dinheiro nos investimentos.

Ele personificou as duas regras de ouro do Warren Buffett:

  1. Nunca perca dinheiro.
  2. Não esqueça a regra número 1.

Investimento é correr risco. Sempre. Pouco ou muito, é sempre correr algum risco.

É muito inteligente começar a pensar em investimentos por este ponto.

Saiba o que pode dar errado, o que pode gerar prejuízo.

Com isso em mente, você saberá minimizar as perdas, evitá-las ou apenas lidar com elas.

Vá por eliminação a partir daí. Veja os riscos que você não quer correr e tire essas alternativas da sua frente.

Vai sobrar bem menos coisa para você escolher.

Só a partir daí é que você vai estudar bem cada alternativa e buscar o melhor retorno.

Começar a pensar em investimentos pelo potencial de lucro vai te deixar tentado a escolher os mais arriscados.

Daí você vai perder dinheiro pois negligenciou os problemas enquanto se embriagava na imaginação de ganhar muito dinheiro.

Isso vai fazer os investimentos decentes, que você deveria considerar fazer, parecerem sem graça.

Falando em Fundos Imobiliários, você pode perder dinheiro por causa de alguns fatores. Vamos falar deles.

Primeiro aquele que afeta qualquer tipo de FII: a flutuação do valor da sua cota, afinal estamos falando de renda variável.

Os FIIs têm suas cotas negociadas em bolsa e o seu valor é determinado pelo último negócio fechado entre investidores.

O investidor nem sempre é puramente racional e pragmático.

Portanto há um fator de humor de “mercado” no valor das cotas.

Isso pode fazer com que elas se valorizem ou caiam mesmo que isso não faça sentido do ponto de vista racional.

É comum vermos cotas negociadas a valores intrigantemente altos ou assustadoramente baixos.

Faz parte do jogo. Bem vindo a renda variável.

Isso pode te fazer perder dinheiro. Mesmo que você esteja “certo” e tenha escolhido um bom FII e comprado por um preço razoável.

Saiba que isso pode acontecer e não se assuste. Pelo contrário, use isso a seu favor.

Seja você o investidor racional e pragmático para lucrar com estes movimentos.

Esse aspecto vem do lado irracional e “maluco” do mercado.

Do lado racional, os FIIs podem ter problemas sim.

Cada tipo diferente de fundo tem suas características e dores específicas.

Fundos de Tijolo:

  1. Fique atento a alterações na vacância do fundo, isso pode ser sinal perda de qualidade da gestão, do próprio imóvel (desatualização) ou apenas o mercado imobiliário fazendo seus ciclos (sim, ele é cíclico e de certa forma previsível).
  2. Fique atento a saúde financeira dos inquilinos: sem citar nomes, tem um fundo novo aí no mercado que tem um monte de imóveis locados para a Wework que está num estado de saúde financeira bastante questionável.
  3. Verifique a localização e qualidade do imóvel. Imóveis nas melhores localizações são sempre os mais seguros. Eles serão os primeiros a serem ocupados e os últimos a serem desocupados.

Fundos de Papel:

  1. Fique atento a diversificação destes fundos. Quanto menor for a concentração entre emissores e devedores nos papéis, melhor. Cedo ou tarde um calote vai acontecer. Que seja pequeno então.
  2. Os índices de inflação ou o CDI podem ter oscilações que desfavoreçam o fundo.
  3. As garantias são o que vai sobrar no caso de calote. Elas existem? São o que?

Fundos de Fundos:

  1. Uma queda generalizada nos FIIs vai impactar qualquer fundo que compra cotas de outros FIIs. O maior risco é o sistêmico.

Fundos de Desenvolvimento:

  1. Esse aqui é risco para todo lado. Incorporação imobiliária é atividade de alto risco e é exatamente nisso que o fundo investe. Esteja ciente disso. Pode dar problema de tudo que é tipo na construção, ou na venda. Você está exposto ao ciclo inteiro: projeto, execução, venda e recebimento.

Se você queria saber de onde poderiam vir os problemas, aqui estão os maiores culpados pelos problemas que ocorrem (raramente, é verdade) no mercado de Fundos Imobiliários.

Volto a dizer: conhecendo estes riscos, você saberá o que fazer a respeito. Consequentemente, estará mais seguro.

Arriscado é não saber o que está fazendo.

Quer saber quais são os FIIs que eu selecionei com estes e outros critérios?

Conheça o Canal Ações para Vida, um canal dedicado aos investidores e amantes de Fundos Imobiliários.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Uma história e tanto

Caro leitor,

Quero te contar uma história de um fundo imobiliário que está no meio de uma grande polêmica.

O TBOF11 foi lançado em 2013, quando captou R$ 1 bilhão para comprar o Tower Bridge, um prédio AAA, no Berrini, uma área nobre de São Paulo.

A transação foi feita por cerca de R$ 950 milhões, bem acima dos padrões para a época.

A oferta do fundo foi possível graças a um dispositivo que é uma verdadeira armadilha para o investidor desavisado: a Renda Mínima Garantida.

Independentemente da ocupação do prédio e das receitas com aluguel, o fundo distribuiu rendimentos equivalentes a oito por cento ao ano pelos primeiros doze meses.

Preciso dizer de onde saiu esse dinheiro usado para pagar a renda mínima? O valor em questão estava embutido no preço do imóvel e, portanto, saiu do bolso do próprio investidor.

Esse dispositivo foi muito usado na primeira onda de ofertas públicas de FIIs na bolsa. Era um argumento e tanto para o seu assessor te convencer a investir. Muita gente olhou para isso e esqueceu de olhar para o que importa: o valor do ativo, a qualidade dele e a renda que ele efetivamente gerava.

O ativo é inegavelmente bom. A renda foi maquiada. O valor do ativo… Bem, nessa hora o investidor já tinha feito a reserva, entrando, assim, na armadilha.

Os cotistas que entraram na oferta em 2013, e seguraram até hoje, chegaram a estar amargando 30 por cento de desvalorização em meados de 2015, mesmo considerando o rendimento pago mensalmente.

Por muito tempo o fundo sofreu com uma grande vacância enquanto a consultoria imobiliária – que foi quem vendeu o imóvel para o fundo – se negava a diminuir o valor do aluguel pedido, mesmo no auge da crise.

Atualmente a vacância não é um problema, está a caminho de 4,5% apenas, depois da última locação divulgada. Toda essa melhora no desempenho do ativo levou a recuperar os preços e atualmente está 12 por cento acima do preço inicial, considerando os rendimentos pagos.

Ruim. Mas pelo menos se recuperou.

Seis anos depois, quando parecia que a saga do fundo tinha acabado, começa o segundo ato.

Eis que aparece um interessado em comprar o prédio: o fundo imobiliário HAAA11 da Hedge Investments – guarde esse nome. Ele fez uma proposta de R$ 910 milhões.

Esse valor é menor do que o fundo pagou lá no início e abaixo do preço constante no último laudo de avaliação.

Até aí tudo bem, parecia apenas mais uma oferta indecorosa por um ativo qualquer.

Acontece que outro fundo da Hedge Investments – olha ela aqui de novo –, o HFOF11, é dono de uma quantidade relevante de cotas do TBOFF11 e pode fazer aprovar a venda do imóvel e posterior liquidação do fundo em assembléia a ser realizada.

Será que tem um conflito de interesses aqui? Chega a ser gritante.

Em seu relatório gerencial, a Hedge justifica, aos cotistas do HFOF11 – que serão prejudicados ao vender um ativo barato demais –, que irão votar a favor da venda, pois a recém compraram as cotas por um valor mais baixo e que então poderiam realizar um bom lucro.

Ora, fala sério! Só porque comprou barato não é justificativa que sirva para vender um ativo de altíssima qualidade abaixo do valor de avaliação.

Já o BTG, administrador do TBOF11, mandou carta aos cotistas do fundo dizendo para eles comparecerem à assembleia e votem contra a venda.

Essa história ainda vai se desenrolar e teremos novidades.

Agora, isso tudo ilustra alguns dos riscos decorrentes do investimento em FIIs.

A boa notícia é que é muito fácil escapar dele.

Se você me acompanha, sabe que eu não entro em fundo que esteja em período de Renda Mínima Garantida. Portanto, jamais entraria nessa oferta pública lá atrás.

Sabe também que eu não compro fundo imobiliário mono ativo, justamente porque, se uma história como a desse imóvel ocorrer, ele não represente todo o patrimônio do fundo.

Escrevi sobre minha forma de selecionar os Fundos Imobiliários em outro artigo.

A seleção de FIIs, que é resultado deste método, pode ser vista no Canal Aluguel Inteligente.

Abraço,

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.