KNRI11: o FII que mais comprei na crise

KNRI11 fundo imobiliario

Caro leitor,

Sabe aquele produto que você namora a tempos e só não comprava por que era muito caro?

A muito tempo eu namorava o KNRI11.

O fundo mais diversificado que tem na bolsa hoje em dia.

Ele é gerido pela competente e tradicional Kinea Asset Management, a “gestora independente do Itaú”.

Seus números são formidáveis:

Seu patrimônio de 3,6 bilhões de reais é composto por dezenove imóveis, sendo dez edifícios comerciais e nove centros logísticos localizados em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.

São mais de 578 mil m² de área locável.

São oitenta e quatro contratos de locação e mais de cinquenta inquilinos compostos por grandes empresas nacionais e multinacionais.

Sua receita é composta 45 por cento de contratos atípicos, que possuem maior solidez jurídica.

Não há concentração de inquilinos em algum segmento específico da economia e quase 60 por cento dos contratos vencem somente a partir de 2024.

Os imóveis são de bom padrão construtivo e historicamente vêm apresentando vacância abaixo da média observada nos seus mercados.

Como eu queria ser dono de uma parte disso tudo…

Mas claro que eu não estava disposto a pagar qualquer preço. Portanto só me restava esperar.

Foi um exercício de paciência árduo.

Nas últimas semanas as oscilações (para baixo) nos preços das cotas foram tão grandes e não refletiam nem de perto a qualidade da carteira imobiliária do fundo.

Foi a minha chance: enchi o carrinho.

Comprei tudo que eu queria para compor minha carteira.

Nessa crise, o fundo que eu mais gostei de comprar foi o KNRI11.

E você?

Comprou o que mais nesses dias malucos?

Os assinantes do Canal Aluguel Inteligente plantaram muita renda para o pós-crise.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

XPML11: dado de tão barato

xpml11 esta barato

Caro leitor,

Vivemos uma semana surreal no mercado de Fundos Imobiliários.

Para o XPML11, a coisa chama ainda mais atenção.

O mercado mostrou toda a sua irracionalidade e destempero emocional nos últimos dias.

Vimos fundos imobiliários sendo negociados a metade do seu valor de um mês atrás.

Mas teve uma classe de fundos que me chamou a atenção em especial. Foi justamente os que mais caíram durante a semana: os fundos imobiliários de shopping centers.

O que desencadeou a queda deles foi o fato de diversos shopping centers no Brasil terem sido fechados em função do coronavírus.

Na quinta-feira eram mais de 300 nessa situação, mais alguns dias e TODOS estarão fechados.

No meio da semana um importante FII de shopping centers, o XPML11​, divulgou fato relevante dizendo que não pagaria rendimentos no mês seguinte e que os deixaria acumular até o final do semestre pois não sabia ao certo quais seriam os impactos desse fechamento temporário.

Esse fato foi a gota d’água para o mercado entrar em pânico.

A principal fonte de renda do shopping são os aluguéis que tem uma parte relevante atrelada às vendas.

E shopping fechado é venda zero. O estacionamento também é outra fonte de renda importante. Também vai a zero.

​O mais importante, no entanto, é a sobrevivência do lojista.

Este, especialmente o médio e pequeno, não tem capacidade financeira para ficar um ou dois meses sem vender.

A orientação da Abrasce (Associação Brasileira de Shoppings Centers) para as redes de shoppings é de ajudar os lojistas, verificando caso a caso o que é possível fazer por cada um deles.

Ele diz: “Não vai ter quebradeira geral. Todos vão precisar ceder um pouco, é verdade. Vamos sair juntos desse período, machucados, mas juntos”.

Quando ele fala em “juntos”, eu incluo os cotistas dos FIIs de shoppings na questão.

Sim, os cotistas vão ficar alguns meses sem remuneração ou talvez com uma bem menor do que gostariam.

Depois de um tempo, que não sei quanto será, as coisas voltarão ao normal.

Do ponto de vista do investidor, vamos pegar o caso do XPML11 e pensar no seguinte.

O fundo vinha pagando o equivalente a 0,4 por cento ao mês de rendimentos, tomando por base a cotação de cerca de um mês atrás.

Se ele ficar 6 meses sem pagar, é o equivalente a deixar de receber 2,4 por cento de renda. Se ficar um ano, seria 4,8 por cento.

Daí o cotista fica pê da vida com o FII que deixou de pagar rendimentos temporariamente e decide que vai vender a sua cota pela metade do preço.

O cara prefere perder 50 por cento do seu investimento do que ficar sem receber 4,8 por cento de rendimento.

Faz sentido para você? Pois é… para mim também não faz.

Mas foi o que muita gente fez na quinta-feira passada.

Pergunta para as redes de shopping centers se elas preferem encarar essa crise, resolver e continuar com os shoppings ou se preferem vende-los pela metade do preço agora.

Pense como dono do negócio.

Dê-se conta do tamanho da oportunidade que está na sua frente.

Investir nessas horas não é confortável, mas pode ser muito rentável.

XPML11 está dado de tão barato.

Existem outros FIIs em situação parecida​.

Estude quais são eles e faça algo a respeito.

Abraço.


Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

IFIX: montanha russa ou carrossel?

montanha russa ou carrossel

Caro leitor,

A volatilidade é o quanto os preços sobem e descem em um determinado período.

Um investimento de alta volatilidade é como a montanha russa do parquinho.

Um de baixa volatilidade já é mais como o carrossel.

Na montanha russa, você vai experimentar subidas fortes, seguidas de quedas bruscas, curvas inesperadas. Vai sentir medo, excitação, euforia e pavor.

No carrossel, você vai experimentar um sobe e desce suave, sem grandes surpresas nem emoções. Vai ficar tranquilo durante seu passeio.

Ações são a montanha russa do mercado.

Fundos Imobiliários são o carrossel.

Antes de pensar que o carrossel pode ser chato, lembre que estamos falando de investimentos.

Durante o passeio neles, você vai precisar tomar decisões racionais e importantes.

Elas vão determinar o seu sucesso nos investimentos ou o seu fracasso.

​Como seria o seu raciocínio durante uma volta na montanha russa?

Você conseguiria pensar direito no meio do looping ou durante aquela primeira queda íngreme, onde parece que você vai se espatifar no chão?

Não é mais fácil raciocinar sentadinho num elefantinho azul de carrossel?

Você vai conseguir pensar com calma e estará mais centrado, pois seu cérebro não está desesperado achando que vai morrer.

​Veja a volatilidade nos FIIs e nas ações, durante os dias mais tensos de 2020 até então no gráfico abaixo, onde na coluna vermelha temos as variações do Ibovespa nos últimos dias e, na azul, dos Fundos Imobiliários.

Volatilidade: Ibov vs Ifix

Os dados do dia 13 representam a variação parcial do dia, no momento em que escrevia a newsletter.

Quando você ouve que a volatilidade dos FIIs é bem menor, é disso que estamos falando.

Seu resultado nos investimentos será tão bom quanto suas decisões são.

Tomar decisões embriagado por emoções e no meio da tormenta diminui suas chances de acerto.

Se ajude.

Coloque as probabilidades a seu favor.

Opte por investimentos menos voláteis na sua carteira, especialmente se estiver começando em renda variável.

E mais: em momentos de estresse, como na semana de quatro circuit breakers, não mexa na sua carteira.

A não ser que você saiba muito bem o que está fazendo.

Por fim, considere ter uma participação relevante de Fundos Imobiliários em sua carteira.

Isso vai te fazer bem, vai te fazer tomar melhores decisões, te tornar mais confiante e ainda vai te gerar uma renda passiva mensal.

Tem coisa melhor?

No Canal Aluguel Inteligente eu recomendo FIIs que podem facilitarsão geridos por profissionais de primeira linha​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Pare de pensar só em você quando investe em FIIs

Taxa de administração justa

Caro leitor,

No mundo dos negócios existem dois tipos de pessoas.

As que numa negociação estão mais preocupadas com o benefício próprio do que com qualquer outra coisa.

E as que estão mais preocupadas com o benefício do outro do que com seu próprio.

O segundo tipo é o mais difícil de lidar e o mais chato.

Também são as que fazem os piores negócios.

O motivo é simples, elas estão preocupadas com a coisa errada.

Mais com o outro do que consigo mesmo.

São burros competitivos.

Normalmente elas acabam fazendo um negócio meia boca para si e ruim para o outro.

Ou são enganadas, achando que estão levando uma enorme vantagem enquanto o outro lado mente que está se dando mal.

Já lidei muito com os dois tipos.

Hoje vejo muitos investidores de FIIs pendendo para o lado errado nessa balança.

Muitos se preocupam com a taxa de administração e performance do fundo.

​Recebo perguntas recorrentes no sentido de a taxa de um determinado fundo ser “justa” ou não.

Minha resposta é sempre a mesma: foque no seu resultado, não no da administradora ou gestora.

O fundo está gerando a renda que satisfaz você?

Se sim, então tudo certo. Se não, então não invista no fundo.

Simples assim.

Não fique quebrando a cabeça tentando descobrir se é culpa da taxa de administração ou de outras mil variáveis possíveis.

O trabalho do gestor não é fácil.

Não é óbvio.

Exige gente experiente, qualificada e ultra especializada.

Isso nunca vai ser barato.

Por isso eu já falei, só recomendo FIIs com equipes de gestão de primeira linha​, gente que dá o sangue pelo fundo.

Imagine que você é gestor e quer iniciar um FII.

Primeira coisa, você vai ter que conseguir negociar a compra de um ou vários imóveis com alguns vendedores.

Parece fácil né?

Agora imagine que você vai fazer isso sem ter o dinheiro ainda.

Vai ter que convencer o vendedor a te dar o direito de compra por um tempo a um preço de baixo a razoável.

Convença ele, que com esses negócios alinhavados, você vai tentar captar estes recursos na bolsa de valores.

Lembre que se o negócio estiver saindo a um preço barato, vai ser muito difícil que não tenha mais compradores disputando este imóvel.

Você precisa ganhar essa disputa sem ter o dinheiro.

Já complicou um pouco né?

Bom, agora vá até o mercado e convença muitos (milhares) de investidores a te darem este dinheiro acreditando que estes negócios que você alinhavou são realmente bons.

Você tem pouco tempo para isso, afinal aquele direito de compra não é para sempre.

Vença a desconfiança natural dos investidores com novos negócios.

Torça para, nesse meio tempo, para não aparecer nenhum Coronavirus no meio do caminho, nem o Trump tuitar qualquer coisa maluca.

O mercado é arisco. Ele fecha as torneiras de um dia para o outro.

Para isso você contratou um monte de assessorias legais, financeiras e um coordenador para liderar sua tentativa de captação de recursos.

Esses caras custam muito, mas muito dinheiro. Se der errado, o risco é todo seu.

Se finalmente der certo, então o fundo está de pé e com dinheiro captado.

Finalmente você começa a receber a sua taxa de administração.

Daí vem um investidor e diz: “ai, meu Deus do Céu… eu acho alta essa taxa, tinha que ser mais baixa”.

Você vai ter vontade de mandar esse cara longe…

O trabalho do gestor e administrador destes fundos não é moleza.

Deixe o cidadão ser bem remunerado.

Ele é inteligente.

Ele sabe que se o que estiver “matando” a rentabilidade dele for a sua própria remuneração, ele vai matar a galinha dos ovos dele.

Esse cara vai ajustar isso rapidinho.

Você? Foque no seu resultado.

Se for bom, então ótimo.

Seja cotista deste fundo e receba seus rendimentos todo mês.

Se não for, nem importa o quanto o gestor recebe.

Você não estará lá para ver e nem vai sair do seu.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

O desempenho do seu FII depende desse cara

Administrador do fundo

Caro leitor,

Sabe quem é o cara mais importante do seu Fundo Imobiliário?

O administrador.

Ele é peça central no funcionamento do fundo.

Ele é o grande responsável por tudo que acontece com o fundo perante a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que fiscaliza dos FIIs e todos investimentos no Brasil.

O fundo funciona com um condomínio, onde o administrador é o síndico.

Ele não é dono mas manda nele.

Isso até o limite do regulamento.

Além desse limite ele precisa convocar uma assembléia de cotistas (equivalente a reunião de condomínio) para aprovar seja lá o que ele queira.

Mas até ali ele é o grande responsável.

Todos os serviços prestados dentro de um fundo podem até ser realizados por terceiros, mas é o gestor que responde por eles.

Cabe a ele decidir sobre os investimentos, os inquilinos, contratos de locação, reformas dos prédios, problemas rotineiros dos imóveis entre tantas outras tarefas.

Muitas dessas tarefas, especialmente as ligadas às decisões que envolvem os imóveis requerem um nível de especialização que o administrador nem sempre possui.

Daí que surge a figura do gestor.

Ele é contratado pelo administrador para decidir e realizar tudo que for referente à gestão dos investimentos imobiliários do fundo.

Conhecer profundamente os ciclos imobiliários, identificar oportunidades de aquisições, a oportunidade e a hora certa de vender um imóvel, buscar e negociar contratos com inquilinos, lidar com os inquilinos e suas necessidades de forma próxima…

Essas são algumas das habilidades que o gestor precisa ter.

Há fundos em que não tem um gestor contratado.

No lugar, o administrador pode contratar uma consultoria especializada para dar as coordenadas ao administrador para que ele faça o papel do gestor.

Na prática o que se vê no mercado é que as consultorias especializadas só não são gestoras pois elas não conseguiram ou não quiseram (custa uma grana) atender todos os pré requisitos que a CVM estipula para que uma gestora possa operar no mercado.

Isso não chega a ser um problema.

Desde que funcione, tudo bem.

O que você deveria olhar numa administradora ou gestora do seu FII​?

Primeiro, se há administrador e mais um gestor, então a figura do gestor é mais importante para o investidor.

Veja se ele tem reputação ilibada.

Procure saber se ele possui histórico de problemas judiciais ou administrativos com os reguladores do mercado.

Se elas estiveram envolvidas em casos de conflitos de interesses no passado e se isso trouxe algum prejuízo aos cotistas.

Faça seu tema de casa! Em 2019, houveram alguns casos que foram notáveis.

O mercado parece que tem memória curta.

Teste a disponibilidade do administrador ou do gestor em te dar informações, sejam elas quais forem.

Em nome da transparência, eles te devem essa consideração.

E também pelo fato de, se você é cotista, você é o dono do fundo e não eles.

Eles trabalham para o fundo. Coloque as coisas no lugar se for preciso.

Já passei por situações do tipo.

Eu precisava tirar uma dúvida e liguei para a gestora.

Eles não atendiam por telefone, só por e-mail.

Isso já me causou certa irritação.

Mandei o e-mail.

A resposta foi algo do tipo: “As informações sobre o fundo estão no site. Procure lá.”

Eu fiquei muito irritado e mandei um e-mail me identificando como analista que faria um relatório sobre eles e que estava muito irritado e ofendido com a sua resposta.

Exigi que me respondessem pois eu havia destrinchado o site inteiro e se mandei e-mail era por que a informação não estava lá.

Rapidamente a resposta chegou junto com um pedido de desculpas.

Conto isso só para ilustrar que nem todo mundo é super legal, educado e prestativo neste mercado.

Em que tipo de profissional você vai confiar seu dinheiro?

Avalie a disponibilidade do gestor ou administrador do seu fundo.

A verdade é que a maioria é super prestativo e fazem sites sobre os fundos bastante completos.

Por fim, busque saber se o fundo é importante para a gestora.

O dia de todo mundo tem 24 horas, se o FII não for importante para o gestor, ele vai ficar de lado. E o seu dinheiro não vai receber a devida atenção.

Fique esperto com quem são estes dois personagens tão importante na vida do seu FII.

No canal Aluguel Inteligente eu só recomendo FIIs que são geridos por profissionais de primeira linha​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Isso pode aparecer nos seus FII sem que você perceba

Contratos de fundos imobiliarios

Caro leitor,

Estudando Fundos Imobiliários​ você vai se deparar com fundos que têm contratos atípicos de locação e fundos que têm contratos típicos de locação.

Você sabe o que significa? Sabe dizer qual deles é melhor?

Deixa eu te ajudar com isso.

Contratos típicos de locação são aqueles contratos com os quais estamos acostumados a lidar no cotidiano.

Eles seguem as definições da Lei do Inquilinato.

Tem coisa que mesmo que você e a outra parte queiram colocar no contrato, não poderão.

Seus limites estão naquilo que a lei permite.

Nos fundos imobiliários eles são comuns nas lajes corporativas.

São contratos na maior parte das vezes de duração média (5 anos) corrigidos pela inflação (IPCA ou IGP-M).

​Eles permitem que o valor do aluguel seja repactuado negocial ou judicialmente a cada 3 anos. São as famosas “revisionais”.

O objetivo é que de tempos em tempos, tanto inquilino quando proprietário possam trazer o valor de volta a uma realidade de mercado caso o preço pactuado esteja desequilibrado para um dos lados.

A multa de rescisão costuma ficar entre 3 e 6 meses do valor do aluguel.

É considerada uma multa leve e facilita a mobilidade do inquilino.

O princípio do contrato típico é remunerar o proprietário pelo uso do seu imóvel, que está lá pronto esperando um usuário.

Já no contrato atípico, o princípio é remunerar o investimento feito pelo proprietário para disponibilizar ao inquilino um imóvel sob medida para ele.

A origem dos atípicos estão em operações de:

i) Sale and Lease Back – quando o investidor compra um imóvel para que o antigo dono vire inquilino.

ii) Build to Suit – quando o investidor constrói um imóvel sob medida para o inquilino nas especificações pretendidas por ele.

iii) Buy and Lease – quando o investidor compra um imóvel “encomendado” pelo futuro inquilino. Como se o inquilino dissesse: “Compre aquele imóvel ali que eu alugo de você imediatamente”.

Esses contratos costumam ser de longo prazos podendo ser de 10 a 20 anos, com correção anual pela inflação (IPCA ou IGP-M).

Nos atípicos não há possibilidade de revisional no meio do caminho.

O preço originalmente acertado vai ser o mesmo (corrigido pela inflação, claro) até o fim.

A multa de rescisão costuma ser pesada.

Ela chega a ser o valor total dos aluguéis faltantes até o final do contrato.

É tipo um “ok, pode até sair do imóvel, só não pode deixar de pagar”.

Devido ao peso dessa multa e a natureza do contrato, as garantias exigidas pelo proprietário também costumam ser bem mais robustas do que nos contratos típicos.

Afinal, há um valor bem maior para ser garantido!

Entendido a diferença entre eles, vem a pergunta:

Qual é melhor?

A resposta não podia ser melhor: depende.

Eles tem vantagens e desvantagens.

A principal vantagem do atípico é a constância do valor do aluguel em função da não revisão do seu valor e das pesadas multas de rescisão.

Portanto o risco de o valor diminuir ou zerar é bem mais baixo.

Por outro lado, a revisão do aluguel pode ser para cima, correto?

Nas fases de recuperação e expansão do ciclo imobiliário as revisionais tendem a ser para cima.

Isso favorece os contratos típicos que poderão aumentar o valor dos aluguéis.

Os atípicos não surfam essa onda.

Quando a onda é para baixo, os típicos sofrem e os atípicos não.

Portanto depende muito de em que fase do ciclo estamos.

Outro ponto a ser ponderado é que nos atípicos, durante o contrato o risco de vacância é mínimo em função das pesadas multas.

Mas no final do contrato o aluguel pode estar muito longe de uma realidade de mercado.

Isso pode fazer com que o novo valor seja substancialmente menor do que o atual ou mesmo que o inquilino decida sair do imóvel.

Enfim, quando for olhar os FIIs de renda, se atente para o tipo de contrato que eles têm e para o vencimento dos mesmos.

Pode ter surpresinha logo ali na frente, fique esperto.

Se você quer aprender mais sobre fundos imobiliários, está no ar o meu curso Aprenda a Investir em Fundos Imobiliários​.

Deixei o vídeo da minha primeira aula aberto para você assistir gratuitamente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Os 3 segredos para se escolher um bom imóvel

como escolher imovel para investir

Caro leitor,

Os entendidos do mercado imobiliário sempre dizem que os três aspectos mais importantes de um imóvel são: localização, localização e localização. Já ouviu isso antes?

Se é tão importante assim, você deveria saber dizer o que é uma boa localização.

Para começar, é preciso entender que a identificação de uma boa localização vem do macro para o micro.

Primeiro queremos identificar uma região mais propensa a demandar determinado tipo de imóvel.

Depois entender em qual bairro da cidade seria melhor estar e às vezes até de que lado da via seria melhor.

Mas o que é bom varia para cada tipo de imóvel.

Uma boa localização para um prédio comercial é completamente diferente de um galpão logístico.

​ Ajuda muito nesse raciocínio colocar o “chapéu” do inquilino.

Imagine que você precisa locar um imóvel.

O que você gostaria de ter perto dele? Onde você gostaria que ele ficasse?

Vamos fazer este exercício para diferentes tipos de imóveis.

Prédios comerciais

Se eu tenho uma grande empresa com muitos funcionários, eu quero estar numa cidade com farta mão de obra qualificada e em localização central no país, com uma boa logística aeroportuária.

São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte seriam boas pedidas.

Mas e dentro da cidade?

Onde ficar?

Quero estar numa região valorizada da cidade, pois afinal de contas isso demonstra solidez para meus clientes.

É importante ter várias opções de acesso a transporte público como ônibus, metrô e ciclofaixas.

Vou dar preferência para aquelas vias que não ficam completamente paradas nos horários de pico (se possível).

É bom que por perto exista uma série de facilidades que os colaboradores vão utilizar, tais como restaurantes, farmácias, bancos, comércio em geral, escolas, creches, academias, shoppings entre outros.

Galpões Logísticos e Industriais

Aqui é importante a localização estar em sintonia fina com a minha atividade.

Suponha que sou um e-commerce que se propõe a fazer entregas rápidas.

Então tenho que estar o mais próximo possível do meu maior centro consumidor. Tão perto quanto meu bolso permitir, já que lá dentro da cidade seria caro demais.

Para imóveis logísticos e industriais, de forma geral, é importante estar às margens de uma importante estrada de acesso a cidade.

As condições das vias também é aspecto importante. Precisam estar em boas condições, afinal minha mercadoria pode ser frágil e o sacolejo do caminhão pode danificá-la.

Se sou exportador ou importador, estar próximo a hubs logísticos intermodais (portos, ferrovias e aeroportos) pode fazer mais sentido.

E por aí vai…

Agora… tem um fator que pode me fazer ir para mais longe da cidade.

Algum benefício fiscal, como é o caso de Extrema em Minas Gerais.

Eles estão a pouco mais de 100km de São Paulo, mas tem benefícios de impostos estaduais e municipais.

Daí eu faço conta e se valer a pena, vou para mais longe.

Por vezes a nossa complexidade tributária gera distorções no raciocínio puramente geográfico da localização.

Por fim, a localização é fator determinante. Basta pensar com a cabeça do inquilino que fica muito óbvio.

Um imóvel bem localizado tende a sair da crise primeiro e entrar nela por último.

Pense nisso na hora de investir.

Ah… o Google Maps faz milagres por você nessa hora. Pensei em tudo isso para escolher os fundos Imobiliários da Carteira Aluguel Inteligente​.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

O curioso caso de BRCR11

investir no fundo imobiliario brcr11

Caro leitor,

A vacância é um importante indicador a ser observado em Fundos Imobiliários.

Existem dois tipos de vacância: a física e a financeira.

A vacância física é o termo mais conhecido: é o quanto do portfólio de imóveis do fundo está vago.

Indo mais no detalhe, ele é calculado dividindo a área bruta locável (em m²) que está vaga pela área bruta locável total do fundo.

O resultado é o percentual de vacância.

O indicador é importante pois é justamente da locação dos imóveis que vem o resultado que o fundo distribui aos seus cotistas.

Se a vacância física faz a conta com a área dos imóveis, a vacância financeira vai fazer essa mesma conta com a receita dos imóveis.

Ela leva em consideração qual é o potencial de geração de receita dos imóveis do fundo versus a receita efetivamente gerada.

Vou dar um exemplo…

Pense num fundo que acabou de locar seu último imóvel vago.

Agora ele está com 0 por cento de vacância física.

Acontece que, para fechar negócio, ele concedeu carência (período de gratuidade) de seis meses para o inquilino.

Significa que o imóvel está ocupado mas não está gerando receita ainda. Certo?

A vacância financeira vai ser o quanto esse desconto representa da receita potencial total do fundo.

Digamos que a receita potencial seja de 1.000 reais, considerando todos imóveis ocupados e com preços sem qualquer desconto. E que o valor do aluguel que o fundo está abrindo mão nestes primeiros seis meses seja de 100 reais.

Neste caso a vacância financeira será de 10 por cento.

Fácil entender né?

Basicamente um mede vacância pelo tamanho da área e o outro pelo valor do aluguel.

Agora que você sabe o que é, eu te pergunto: você compraria um fundo com vacância elevada?

Muitos não comprariam.

Outros adoram a ideia.

Quem gosta da ideia está confiante que o fundo vai conseguir locar estes imóveis vagos e portanto o rendimento mensal dele aumentará.

Com isso, também a cota do fundo pode se valorizar acompanhando esse aumento de renda gerada.

Faz sentido. Mas tem que ter cuidado e olha bem de perto caso a caso.

Eu, particularmente, gosto de um caso deste tipo: o BRCR11.

O BC Fund é um fundo de lajes comerciais que tem uma importante vacância em um imóvel relevante do portfólio.

Meu palpite é que com o ciclo imobiliário já em fase de recuperação, essa vacância se resolva em breve.

Mesmo não sendo o melhor imóvel do mundo, o ciclo imobiliário faz o efeito pirâmide de champanhe.

O curioso caso de BRCR11: esse FII indicador possui um indicador chave

Vai ocupando primeiro os melhores imóveis, mas com o tempo quase todo mundo vai ter a sua parte.

Investir com este objetivo é o que se chama de “comprar vacância”.

E você, o que acha dessa estratégia?

Alguns FIIs selecionados na carteira do Canal Aluguel Inteligente seguem essa premissa.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Os Top 5 FIIs para Gerar Renda Mensal

5 melhores fiis

Caro leitor,

Fundos imobiliários são os melhores ativos geradores de renda do mercado.

Todo mundo quer renda, não é mesmo?

Mas como em todos os investimentos, existem os bons ativos, os não tão bons assim e os ruins.

O último Fundo Imobiliário que você comprou foi seguindo amigos ou seguindo a sua convicção baseada no que você conhece sobre investimentos?

Seguir amigos e dicas de bar é tão bom quanto jogar na roleta em um cassino. Com a diferença que no cassino, você pelo menos se diverte.

Saber quais são os FIIs certos para você investir é uma das habilidades mais importantes para você ser bem sucedido no objetivo de viver de renda.

Você tem dois caminhos para seguir: ou busca conhecimento para aprender a investir em FIIs de forma consciente, ou busca uma fonte mais confiável do que seu amigo de bar para te dizer quais são os bons FIIs para comprar.

Se você quer buscar conhecimento, tenho uma boa notícia para você.

Estou desenvolvendo (já em fase de gravação) um curso sobre Fundos Imobiliários que vai do básico ao avançado e te ensina um método de escolha de bons FIIs para investir.

​ Quando eu tiver mais informações sobre ele, vou te avisar.

Já se você quer uma fonte confiável para te dizer em quais fundos investir, eu, humildemente, me candidato a ser ela.

Já vou me adiantando aqui e te trago minha lista de 5 Top Fundos Imobiliários.

Sei que você nem me perguntou deles, mas se não quiser é só pular para a saudação final do e-mail.

BCFF11 – um fundo de fundos administrado pelo BTG Pactual, bem diversificado e com resultados consistentes ao longo de toda sua história.

KNRI11 – um fundo de renda gerido pela Kinea que investe em lajes corporativas e galpões logísticos. Tem em sua diversificação e consistência de resultados a sua maior fortaleza.

HGRE11 – um fundo de renda gerido pelo Credit Suisse focado em lajes corporativas que se mostrou muito competente em atualizar (comprando e vendendo imóveis) seu portfólio de ativos ao longo dos anos.

XPLG11 – um fundo gerido pela XP Asset focado em ativos logísticos.

Apesar de relativamente novo, possui ativos de altíssima qualidade e equipe de gestão competentíssima na originação de novos negócios sólidos e rentáveis para o fundo.

XPML11 – fundo também gerido pela XP Asset que compra participação em shopping centers.

Só não vai te atirando a comprar eles sem avaliar se o preço está adequado ou não.

Comprar ativo bom mas pagar caro demais pode tornar o investimento ruim.

Aqui eu estou falando só de qualidade, não estou entrando no mérito do preço. Fique ligado.

Só não entrego o preço aqui, pois eu estaria sendo injusto com os assinantes que pagaram pelo Canal Aluguel Inteligente e têm acesso ao preço máximo a se pagar por cada um destes e dos outros recomendados por lá.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

BCFF11 e IFIX: ficaram caros demais?

IFIX e BCFF11 estao caros?

Caro leitor,

Antes de qualquer coisa, confira aqui as ações que devem disparar assim que o Grande Gatilho for acionado no dia 31 de janeiro​.

Agora vamos falar sobre FIIs… estamos em um período onde vemos muitos Fundos Imobiliários sendo negociados a valores altos demais.

De forma simplificada você consegue verificar o quão alto seus preços estão comparando o valor de mercado com o valor patrimonial dele, o famoso preço sobre valor patrimonial (P/VP).

Veja a média na qual os fundos vêm sendo negociados:

Fiis caros demais em alguns setores

Claro que isso é uma média.

E isso significa que tem fundos sendo negociados muito acima desses valores e outros bem abaixo.

Todos os fundos são obrigados a, até o dia 15 de cada mês, enviar para a bolsa de valores um documento com algumas informações, dentre as quais está o seu Valor Patrimonial.

O Valor Patrimonial é o somatório de todos os ativos que o fundo possui.

O valor dos imóveis é dado por uma avaliação realizada anualmente por uma empresa especializada que é contratada pelo próprio fundo.

Para fundos de tijolo (aqueles que investem em imóveis físicos diretamente) essa avaliação é muito importante para dar um norte ao investidor.

Mas ela tem um problema: você pode estar olhando para uma avaliação realizada a onze meses atrás e as condições da economia e do próprio imóvel podem ter mudado bastante desde então.

Se você acha que é “O Cara”, pode fazer por conta própria e manter essa avaliação atualizada.

Fique a vontade…

Nos Fundos de Fundos este indicador (Valor Patrimonial) é muito preciso e está sempre atualizado.

O valor patrimonial dele é dado pelo valor de mercado (aquela cotação que você vê no homebroker) das cotas dos fundos que ele compra.

Não faz sentido pagar muito mais caro do que é o valor patrimonial no casos dos fundos de fundos.

Como tirar proveito dessa informação?

Sabe aquelas novas ofertas públicas e subscrições de FIIs?

Atualmente, quem é cotista do BCFF11 (BTG Pactual Fundo de Fundos), poderá subscrever (comprar) novas cotas a R$ 91,39.

Os atuais cotistas poderão fazer isso numa proporção de 0,51 cota para cada uma que já possua.

Grosso modo, a cada duas que você tenha, poderá comprar mais uma a R$ 91,39.

Este fundo estava sendo negociado na sexta-feira a cerca de 116 reais. E o seu atual valor patrimonial é de R$ 98,49.

Tem oportunidade boa aí.

Quem é assinante do Canal Aluguel Inteligente​ já ficou sabendo dessa oportunidade e está se organizando para aproveitar.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.