Como escolher os melhores FIIs?

Marcelo Fayh

Marcelo Fayh

Sócio do GuiaInvest, especialista na geração de renda através de bons investimentos.

Caro leitor,

Você não vai ler o óbvio nas próximas linhas.

Vou te dizer como eu faço para escolher os melhores fundos imobiliários do mercado.

Eu faço de um jeito diferente. Eu começo de trás para frente.

Mas antes eu preciso ter algo muito claro para mim: o que eu quero deste investimento?

  • Segurança
  • Rendimentos mensais constantes

Com isso em mente, vou olhar o universo de Fundos disponíveis.

São mais de 500!

Que tal analisar todos e depois fazer um comparativo para identificar qual o melhor?

É um trabalho sem fim e sem sentido.

Mesmo que você analise todos eles (e eu duvido que consiga), você se verá obrigado a comparar um hotel em São Paulo, com um shopping em Maceió, com um galpão industrial em Minas, com um prédio comercial no Rio de Janeiro.

Entendeu o drama? Vai passar um trabalho do cão e vai ter que comprar banana com laranja. Não é por aí…

Então vem comigo e vamos começar de trás para frente!

A lógica é muito simples: tira tudo que é ruim da mesa e vai sobrar só o que é bom.

Do que sobra, você compra um pouco de cada. Se ainda assim alguma coisa ruim passar, a diversificação te salva.

A estratégia é quase a prova de idiota. E mais do que isso, não deixa a ganância nos cegar dos problemas de um fundo só porque ele paga um bom rendimento.

Vamos lá!

Comece tirando da frente todos os fundos com baixíssima liquidez no mercado – você terá dificuldade de comprar e vender suas cotas – e os que são exclusivos para investidores qualificados ou profissionais.

Dos quinhentos fundos iniciais, sobrarão menos de cem.

Agora vamos tirar da frente os fundos que:

São mono ativo: eles possuem apenas um imóvel, o que os torna muito arriscado. Se algo der errado neste imóvel, deu errado no fundo inteiro! Mesmo que o fundo pague bom rendimento, lembre do que eu quero: segurança.

São mono inquilino: eles possuem apenas um locatário, o que os torna muito arriscado. Se algo der errado com o inquilino, o fundo inteiro fica sem receber a renda. Lembrem da segurança.

Estão em período de RMG (Renda Mínima Garantida): normalmente fundos estreantes na bolsa que pagam com dinheiro do próprio patrimônio um rendimento mensal mínimo por um período determinado. O fundo está pegando o seu dinheiro, devolvendo para você e tem gente que acha que isso é rendimento. Não faz sentido!

São negociados muito acima do seu Valor Patrimonial: vai pagar muito mais caro do que vale por que?

São fundos de desenvolvimento: são fundos que buscam ganhar dinheiro com incorporação imobiliária. Seus rendimentos são inconstantes e o seu risco é alto. Lembra do que eu quero? Segurança e renda constante.

Estão com alta vacância: eles tem muitos imóveis vagos, sem gerar renda. Ou tem algo errado com o fundo ou ele simplesmente vai estar rendendo pouco. Nem um nem outro serve.

Estes são os principais aspectos que você deve olhar. Eu diria que isso previne noventa por cento dos problemas que você poderia ter.

Depois disso vão sobrar bem poucos fundos. Dentre eles, compre um pouco de cada para diversificar.

Fiz ou teste hoje mesmo, sobraram apenas nove fundos!

Parece simples demais?

Essa estratégia te defende dos erros mais comuns de investidores de FIIs e ainda te defende das suas próprias emoções, em especial a ganância que nos faz subestimar os riscos.

Você faz de um jeito diferente? Quer me contar?

Responda este e-mail ou me mande um direct pelo Instagram (@marcelofayh).

Abraço!

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