CRI, LCI e LH: as 3 siglas mais importantes dos FIIs que pagam os maiores aluguéis

Investir em Fundos Imobiliários nem sempre é sinônimo de comprar imóveis. Você conhece os fundos de papel? Eles podem te ajudar a gerar renda mensal.
Marcelo Fayh

Marcelo Fayh

Sócio do GuiaInvest, especialista na geração de renda através de bons investimentos.

Caro leitor,

Preste bastante atenção no que vou falar hoje, porque o que vou falar raramente é dito por aí…

Fundo imobiliário não é obrigatoriamente sinônimo de investir em imóveis.

Ele pode ser construir imóveis ao invés de comprar.

Ele pode ser comprar títulos de renda fixa, desde que seja atrelados à atividade imobiliária.

Por isso hoje quero falar sobre os Fundos de Papel.

Esses fundos investem em recebíveis imobiliários.

E o que são recebíveis imobiliários?

Eles nada mais são do que antecipar um valor para alguém. No caso dos recebíveis imobiliários, é antecipar um contrato de aluguel, uma hipoteca, um financiamento ou algo do tipo.

Essa operação de antecipação de recebíveis é um investimento de renda fixa para quem dá o dinheiro e uma dívida para quem o toma.

Nos FIIs são 3 os ativos que cumprem esta função.

1) CRI (Certificado de Recebível Imobiliário)

Vou entrar mais no detalhe do CRI pois ele é o mais comum de ser encontrado na carteira dos FIIs.

Imagina que um banco faz o financiamento de um monte de imóveis.

Quando ele faz isso ele está pagando pelo imóvel a vista e recebendo do credor a prazo, que pode chegar a 30 anos.

Ele pode esperar estes 30 anos para recuperar o seu dinheiro e o juros ou pode vender esses recebíveis dos financiamentos.

Ao vender, ele está recebendo o seu dinheiro de volta muito antes, com uma remuneração menor é claro (mas isso está na conta dele).

Com o dinheiro de volta, ele pode financiar mais outro monte de imóveis.

Quem compra esses recebíveis do banco é uma securitizadora, que junta todos eles transformando em uma outra coisa chamada CRI.

Depois que vira CRI, é que um Fundo Imobiliário pode comprar este título e ficar com a parte que restou dos juros a serem pagos pelos credores.

Estes CRIs podem ter sua rentabilidade atrelada ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, que historicamente baliza as aplicações de renda fixa no Brasil) ou à inflação.

2) LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

Ela tem o mesmo mecanismo do CRI. A diferença é que quem emite são instituições financeiras.

O próprio banco que emprestou o dinheiro no exemplo anterior pode securitizar e vender este título no mercado.

3) Letra Hipotecária (LH)

São títulos também emitidos apenas por instituições financeiras, mas direcionados exclusivamente à hipoteca (um empréstimo com o imóvel como garantia).

O lucro dos Fundos Imobiliários de papel vêm do fluxo de pagamento dos financiamentos imobiliários contidos nos títulos acima.

Para quem vai investir em fundos de papel é importante conhecer vantagens e desvantagens desse tipo de investimento.

Investir em CRIs, LCIs e LHs não é trivial para o investidor individual. Podem estar disponíveis apenas para investidores qualificados, exigirem investimento mínimo elevado, liquidez baixa e carência em determinados casos.

Acessar este tipo de investimento através de FIIs permite acesso ao investidor comum.

O investimento inicial é baixo, pois basta comprar uma única cota do fundo, a liquidez é maior e não há carência no recebimento dos aluguéis.

Analisar e entender cada um destes títulos e saber o que está contido nele está fora do alcance de quase qualquer investidor que não seja profissional e tenha muito tempo para dedicar a isso.

No fundo, há o gestor que faz este papel de analisar com cuidado e escolher qual investir.

O fundo compra vários destes títulos e monta um portfólio com eles. Sozinho você não chegaria tão longe, seja pelo dinheiro necessário ou pelo trabalho que daria.

E, por fim, estes títulos podem possuir garantias reais o que diminui o risco de calote.

Em um portfólio equilibrado de FIIs, uma parcela em fundos de papel é sempre bem vinda.

Ao aderir ao Programa de Pagamentos Mensais, vários desses fundos vão começar a depositar dinheiro na sua conta mensalmente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

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