Este é o melhor ponto de entrada para investir em FIIs

Entender o ciclo imobiliário é ter o conhecimento mais valioso para ganhar dinheiro com imóveis. Na minha opinião, este é o melhor ponto de entrada para investir em FIIs
Marcelo Fayh

Marcelo Fayh

Sócio do GuiaInvest, especialista na geração de renda através de bons investimentos.

Caro leitor,

Entender o ciclo imobiliário é ter o conhecimento mais valioso para ganhar dinheiro com imóveis.

É com isso que você conseguirá capturar as grandes valorizações de longo prazo​ e ficar de fora de grandes movimentos de baixa.

Está parecendo pretensioso de minha parte? Deixe para responder depois de ler até o fim.

Este ciclo é muito característico do mercado imobiliário e se repete em diversos lugares do mundo de tempos em tempos.

É até previsível…

Dá para usar isso a seu favor e colocar as probabilidades a seu favor.

Pense no exemplo individual e simples: a partir do momento que você deseja comprar uma casa, leva um tempão até que você comece e termine sua construção.

Ou seja, a partir do momento em que surge a sua demanda pela casa, a oferta, que seria a casa pronta, demora muito a aparecer.

Leve esse mesmo exemplo para um grande coletivo e ficará claro o ciclo.

Há uma demora de alguns anos desde a identificação da escassez de imóveis até a entrega de novos imóveis que começaram a ser construídos.

Enquanto esses novos imóveis não chegam, o mercado reage subindo os preços dos imóveis pois há muita procura e pouca oferta.

Entre o início da subida de preços e a entrega desses imóveis novos demora-se de dois a cinco anos. Essa entrega costuma chegar ao mercado em um curto espaço de tempo. Isso cria uma super oferta que inverte a tendência.

Agora há uma grande oferta, os preços se estabilizam e começam a cair. Novos imóveis não param de ficar prontos e já não encontram quem os queiram. As construtoras então suspendem seus lançamentos até o mercado dar sinais de melhora.

Quando o mercado começa a dar sinais de melhora… bem estamos andando em círculos agora.

Provado que o ciclo existe, agora vou detalhar melhor cada fase.

São quatro no total.

Recessão

Pouco tempo atrás estávamos nessa fase, que costuma ser a mais demorada do ciclo.

A recessão começa com uma oferta maior do que a demanda, mas ainda nada de grave. Os preços começam a cair em função deste desequilíbrio entre oferta e demanda.

Com as novas entregas de imóveis que começaram a ser construídos cinco anos antes, a oferta imobiliária aumenta e esse desequilíbrio se agrava.

Pode-se chegar ao ponto em que se torna mais barato comprar um imóvel pronto do que construir um do zero, por se excluir o risco da execução.

Com isso, as novas construções diminuem (ou param) e a demanda por novos imóveis atinge o menor nível.

O sentimento do mercado é de pânico, seguido por aceitação e desolação.

É o melhor momento para comprar imóveis!

Seus preços estão na mínima e você está apavorado.

Recuperação

A recuperação começa depois da pior fase do ciclo, a recessão.

Essa fase começa com a vacância dos imóveis na máxima e os preços baixos, mas já não há novos imóveis sendo entregues.

A demanda começa a crescer, a vacância diminui e os preços dos imóveis começam a reagir.

Isso reflete tanto no valor de venda desses imóveis quanto nos aluguéis.

A demanda, ao reagir, se equilibra com a oferta. Assim, os preços voltam a normalidade.

O sentimento do mercado é de alívio, afinal, o mundo não acabou!

Expansão

A expansão começa quando a demanda finalmente supera a oferta.

O mercado quer mais espaço do que há disponível.

As taxas de vacância caem bastante e os preços de venda e aluguéis sobem.

Torna-se viável construir do zero e há demanda por novos imóveis.

As construtoras retomam lançamentos que só chegarão ao mercado em três ou cinco anos.

Enquanto isso, a demanda segue crescendo. Isso faz com que os preços subam rapidamente.

O sentimento é de animação. Está todo mundo eufórico com o mercado imobiliário.

Preços na máxima e demanda alta. O que poderia dar errado?

Superoferta

Essa fase começa com a entrega daquelas construções da fase de expansão, todas ao mesmo tempo.

Rapidamente a oferta supre a demanda atual e a supera.

Com isso, os aluguéis param de subir e começam a cair.

Novamente, haverá situações em que é mais barato comprar um imóvel pronto do que construir um novo.

O sentimento agora é de medo e aquilo que era tão bom já não é mais.

Essa fase costuma ser rápida e, após ela, vem a recessão e o ciclo estará completo.

Conhecer bem o ciclo é importante para sabermos onde estamos agora.

Dito isso, eu afirmo: estamos entre o início e o meio da fase de recuperação.

Há um bom dinheiro na mesa para ganharmos.

Aqui eu listei os melhores FIIs para você surfar essa grande onda de valorização dos FIIs.

Abraços,

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