Isso pode aparecer nos seus FII sem que você perceba

Os seus FIIs tem esse tipo de contrato? Isso pode aparecer nos seus FII sem que você perceba
Marcelo Fayh

Marcelo Fayh

Sócio do GuiaInvest, especialista na geração de renda através de bons investimentos.
Contratos de fundos imobiliarios

Caro leitor,

Estudando Fundos Imobiliários​ você vai se deparar com fundos que têm contratos atípicos de locação e fundos que têm contratos típicos de locação.

Você sabe o que significa? Sabe dizer qual deles é melhor?

Deixa eu te ajudar com isso.

Contratos típicos de locação são aqueles contratos com os quais estamos acostumados a lidar no cotidiano.

Eles seguem as definições da Lei do Inquilinato.

Tem coisa que mesmo que você e a outra parte queiram colocar no contrato, não poderão.

Seus limites estão naquilo que a lei permite.

Nos fundos imobiliários eles são comuns nas lajes corporativas.

São contratos na maior parte das vezes de duração média (5 anos) corrigidos pela inflação (IPCA ou IGP-M).

​Eles permitem que o valor do aluguel seja repactuado negocial ou judicialmente a cada 3 anos. São as famosas “revisionais”.

O objetivo é que de tempos em tempos, tanto inquilino quando proprietário possam trazer o valor de volta a uma realidade de mercado caso o preço pactuado esteja desequilibrado para um dos lados.

A multa de rescisão costuma ficar entre 3 e 6 meses do valor do aluguel.

É considerada uma multa leve e facilita a mobilidade do inquilino.

O princípio do contrato típico é remunerar o proprietário pelo uso do seu imóvel, que está lá pronto esperando um usuário.

Já no contrato atípico, o princípio é remunerar o investimento feito pelo proprietário para disponibilizar ao inquilino um imóvel sob medida para ele.

A origem dos atípicos estão em operações de:

i) Sale and Lease Back – quando o investidor compra um imóvel para que o antigo dono vire inquilino.

ii) Build to Suit – quando o investidor constrói um imóvel sob medida para o inquilino nas especificações pretendidas por ele.

iii) Buy and Lease – quando o investidor compra um imóvel “encomendado” pelo futuro inquilino. Como se o inquilino dissesse: “Compre aquele imóvel ali que eu alugo de você imediatamente”.

Esses contratos costumam ser de longo prazos podendo ser de 10 a 20 anos, com correção anual pela inflação (IPCA ou IGP-M).

Nos atípicos não há possibilidade de revisional no meio do caminho.

O preço originalmente acertado vai ser o mesmo (corrigido pela inflação, claro) até o fim.

A multa de rescisão costuma ser pesada.

Ela chega a ser o valor total dos aluguéis faltantes até o final do contrato.

É tipo um “ok, pode até sair do imóvel, só não pode deixar de pagar”.

Devido ao peso dessa multa e a natureza do contrato, as garantias exigidas pelo proprietário também costumam ser bem mais robustas do que nos contratos típicos.

Afinal, há um valor bem maior para ser garantido!

Entendido a diferença entre eles, vem a pergunta:

Qual é melhor?

A resposta não podia ser melhor: depende.

Eles tem vantagens e desvantagens.

A principal vantagem do atípico é a constância do valor do aluguel em função da não revisão do seu valor e das pesadas multas de rescisão.

Portanto o risco de o valor diminuir ou zerar é bem mais baixo.

Por outro lado, a revisão do aluguel pode ser para cima, correto?

Nas fases de recuperação e expansão do ciclo imobiliário as revisionais tendem a ser para cima.

Isso favorece os contratos típicos que poderão aumentar o valor dos aluguéis.

Os atípicos não surfam essa onda.

Quando a onda é para baixo, os típicos sofrem e os atípicos não.

Portanto depende muito de em que fase do ciclo estamos.

Outro ponto a ser ponderado é que nos atípicos, durante o contrato o risco de vacância é mínimo em função das pesadas multas.

Mas no final do contrato o aluguel pode estar muito longe de uma realidade de mercado.

Isso pode fazer com que o novo valor seja substancialmente menor do que o atual ou mesmo que o inquilino decida sair do imóvel.

Enfim, quando for olhar os FIIs de renda, se atente para o tipo de contrato que eles têm e para o vencimento dos mesmos.

Pode ter surpresinha logo ali na frente, fique esperto.

Se você quer aprender mais sobre fundos imobiliários, está no ar o meu curso Aprenda a Investir em Fundos Imobiliários​.

Deixei o vídeo da minha primeira aula aberto para você assistir gratuitamente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

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