Quanto pagar por um Fundo Imobiliário?

Qual o valor máximo que você pode pagar por um Fundo Imobiliário?
Marcelo Fayh

Marcelo Fayh

Sócio do GuiaInvest, especialista na geração de renda através de bons investimentos.

Caro leitor,

Saber o quanto pagar por um fundo imobiliário é tão importante quanto saber qual comprar.

Funciona igual à compra de um imóvel – não seria a mesma coisa? Não adianta pagar pouco num imóvel ruim assim como não adianta pagar caro demais num imóvel bom.

A definição de qual é o preço máximo a se pagar é um dos maiores dilemas do investidor.

O trabalho que dá chegar até um bom fundo gera uma espécie de apego emocional ao FII. Daí a tentação de flexibilizar nossa proposta de preço começa a pesar e pode nos levar a fazer maus negócios. 

Não caia nessa, ou estará fadado ao fracasso nos investimentos.

Depois de escolher os melhores fundos, faça um filtro de preço.

O seu principal referencial de preço é o valor patrimonial do fundo, divulgado por ele mesmo.

Para o fundo chegar a esse valor patrimonial, ele é obrigado a contratar, pelo menos uma vez por ano, um avaliador independente para determinar o valor dos seus imóveis.

As empresas que prestam o serviço de fazer laudos de avaliações imobiliárias costumam ser sérias e idôneas e buscam sempre a avaliação mais precisa possível.

Existem várias formas de fazer essa avaliação. As mais importantes são a de custo de reposição e por fluxo de caixa descontado.

A de custo de reposição é focada no imóvel em si. Vai estimar o custo de um terreno equivalente, o custo de construir novamente o imóvel e aplicar um desconto de acordo com a idade e estado de conservação do imóvel.

O fluxo de caixa descontado é focado na capacidade de geração de renda do imóvel. Vai projetar, pelos próximos anos, a receita de aluguel, considerando reajustes, vacância e outras variáveis que podem afetar o seu resultado. Depois usa uma fórmula para trazer a valor presente todo esse resultado. 

Para ficar mais fácil de entender: é o equivalente a chegar ao valor à vista dos aluguéis dos próximos 10 ou 20 anos.

Vejo muitos analistas dizendo por aí que não dá para confiar nessa avaliações por mil e um motivos, que o investidor deveria fazer a sua própria avaliação.

Fala sério!

Para mim, o que esses “analistas” querem é gerar um problemão para você e em seguida te vender uma solução.

Problema: você não sabe fazer a avaliação e não pode confiar no fundo.

Solução: o analista “sabe” e vai fazer para você.

O que eu penso disso?

O analista não sabe fazer. Pelo menos não melhor do que empresas tradicionais que atuam há décadas neste mercado de avaliação. Se eles soubessem fazer melhor, eles seriam os avaliadores, não acha?

O analista está dificultando a sua vida te fazendo acreditar que você precisa dele para investir.

Como eu faço?

Primeiro ponto: não sou o dono da verdade. Sou dono da minha opinião.

Honestamente, eu não sou capaz de fazer melhor avaliação do que os próprios avaliadores. Portanto, prefiro usar a deles do que a minha.

Uso a deles, mas não sou ingênuo. Sei que pode haver conflito de interesses, sei que alguma premissa pode estar equivocada –  de propósito ou não. 

A forma de me defender desse eventual problema é através da diversificação. Não concentro posições em poucos fundos. Quanto mais diversificado, melhor.

Ao invés de ficar medindo competência e ego com o avaliador, eu prefiro a humildade de quem se defende com diversificação. 

Sabendo que vou errar, que o erro seja pequeno.

Antes de ir embora: eu não pago mais do que 1,1 vez o valor patrimonial.

Abraço

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