Caro leitor,
Sabe quem é o cara mais importante do seu Fundo Imobiliário?
O administrador.
Ele é peça central no funcionamento do fundo.
Ele é o grande responsável por tudo que acontece com o fundo perante a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que fiscaliza dos FIIs e todos investimentos no Brasil.
O fundo funciona com um condomínio, onde o administrador é o síndico.
Ele não é dono mas manda nele.
Isso até o limite do regulamento.
Além desse limite ele precisa convocar uma assembléia de cotistas (equivalente a reunião de condomínio) para aprovar seja lá o que ele queira.
Mas até ali ele é o grande responsável.
Todos os serviços prestados dentro de um fundo podem até ser realizados por terceiros, mas é o gestor que responde por eles.
Cabe a ele decidir sobre os investimentos, os inquilinos, contratos de locação, reformas dos prédios, problemas rotineiros dos imóveis entre tantas outras tarefas.
Muitas dessas tarefas, especialmente as ligadas às decisões que envolvem os imóveis requerem um nível de especialização que o administrador nem sempre possui.
Daí que surge a figura do gestor.
Ele é contratado pelo administrador para decidir e realizar tudo que for referente à gestão dos investimentos imobiliários do fundo.
Conhecer profundamente os ciclos imobiliários, identificar oportunidades de aquisições, a oportunidade e a hora certa de vender um imóvel, buscar e negociar contratos com inquilinos, lidar com os inquilinos e suas necessidades de forma próxima…
Essas são algumas das habilidades que o gestor precisa ter.
Há fundos em que não tem um gestor contratado.
No lugar, o administrador pode contratar uma consultoria especializada para dar as coordenadas ao administrador para que ele faça o papel do gestor.
Na prática o que se vê no mercado é que as consultorias especializadas só não são gestoras pois elas não conseguiram ou não quiseram (custa uma grana) atender todos os pré requisitos que a CVM estipula para que uma gestora possa operar no mercado.
Isso não chega a ser um problema.
Desde que funcione, tudo bem.
O que você deveria olhar numa administradora ou gestora do seu FII?
Primeiro, se há administrador e mais um gestor, então a figura do gestor é mais importante para o investidor.
Veja se ele tem reputação ilibada.
Procure saber se ele possui histórico de problemas judiciais ou administrativos com os reguladores do mercado.
Se elas estiveram envolvidas em casos de conflitos de interesses no passado e se isso trouxe algum prejuízo aos cotistas.
Faça seu tema de casa! Em 2019, houveram alguns casos que foram notáveis.
O mercado parece que tem memória curta.
Teste a disponibilidade do administrador ou do gestor em te dar informações, sejam elas quais forem.
Em nome da transparência, eles te devem essa consideração.
E também pelo fato de, se você é cotista, você é o dono do fundo e não eles.
Eles trabalham para o fundo. Coloque as coisas no lugar se for preciso.
Já passei por situações do tipo.
Eu precisava tirar uma dúvida e liguei para a gestora.
Eles não atendiam por telefone, só por e-mail.
Isso já me causou certa irritação.
Mandei o e-mail.
A resposta foi algo do tipo: “As informações sobre o fundo estão no site. Procure lá.”
Eu fiquei muito irritado e mandei um e-mail me identificando como analista que faria um relatório sobre eles e que estava muito irritado e ofendido com a sua resposta.
Exigi que me respondessem pois eu havia destrinchado o site inteiro e se mandei e-mail era por que a informação não estava lá.
Rapidamente a resposta chegou junto com um pedido de desculpas.
Conto isso só para ilustrar que nem todo mundo é super legal, educado e prestativo neste mercado.
Em que tipo de profissional você vai confiar seu dinheiro?
Avalie a disponibilidade do gestor ou administrador do seu fundo.
A verdade é que a maioria é super prestativo e fazem sites sobre os fundos bastante completos.
Por fim, busque saber se o fundo é importante para a gestora.
O dia de todo mundo tem 24 horas, se o FII não for importante para o gestor, ele vai ficar de lado. E o seu dinheiro não vai receber a devida atenção.
Fique esperto com quem são estes dois personagens tão importante na vida do seu FII.
No canal Aluguel Inteligente eu só recomendo FIIs que são geridos por profissionais de primeira linha.
Abraço.
Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.