XPLG11: ainda sobre os desdobramentos do Covid-19

xplg11 covid-19

Caro leitor,

Enquanto alguns setores da economia permanecem desligados, outros já começam a retomar suas atividades.

Antes do coronavírus, o mercado de fundos imobiliários fazia uma oferta pública atrás da outra.

O Covid-19 chegou e parou tudo.

Quem insistiu em tentar ir adiante com as suas ofertas, ou captou quase nada do que queria ou teve que cancelar a oferta.

Sem blablabla, os motivos definitivos foram os seguintes:

  • O preço da subscrição e/ou oferta estava acima do que era negociado no mercado;
  • Os investidores estavam assustados demais para colocar a mão no bolso.

O primeiro motivo é muito óbvio.

Por que você vai pagar mais caro numa oferta pública ou subscrição se pode comprar cotas do mesmo FII mais barato no mercado?

Isso sozinho inviabiliza qualquer captação de recursos.

O segundo motivo já consegue ser driblado.

Isso se você encontrar gente corajosa o suficiente para investir nessas horas.

A verdade é que para quem mais faria sentido uma oferta pública no auge da crise, é para os fundos de fundos.

Imagine um monte de dinheiro na mão do gestor, que sabe melhor do que nós comprar e vender cotas de outros FIIs.

Ele conseguiria gerar muito ganho de capital, tenho certeza.

Seria lindo, mas nunca acontece.

Somos seres emocionais para tornar isso possível.

Mas agora o mercado já está se acostumando com o estrago causado pela crise. Já consegue enxergar, ou pelo menos acreditar que há, uma luz no fim do túnel.

Em algumas cidades os shoppings estão reabrindo e algumas empresas estão convocando colaboradores a voltarem de seus home offices.

Para não perder tempo, alguns fundos estão indo adiante com novas tentativas de ofertas públicas.

O XPLG11, integrante da carteira Aluguel Inteligente, foi um que tentou em fevereiro e março e não conseguiu.

Agora, está novamente passando o chapéu entre os investidores.

Dessa vez o cenário é diferente.

O valor da subscrição está abaixo do preço das cotas no mercado.

O medo dos investidores ainda existe, mas ele já não causa a mesma paralisia de março.

A grande diferença da oferta é que agora ela ficará restrita aos atuais cotistas, que poderão subscrever algo como 29,95 por cento da sua atual posição, e em seguida o que faltar para completar o objetivo de captação será ofertado com esforços restritos a investidores profissionais.

Investidores profissionais em teoria são mais escolados no assunto e têm capacidade de investimento maior.

Isso aumenta as chances de sucesso do fundo com a oferta.

Outro ponto importante é que o custo de “rodar” uma oferta restrita é muito menor.

Portanto, se der errado o prejuízo em dinheiro, tempo e esforço, é menor.

Se essa e outras ofertas derem certo, daqui a pouco elas começam a vir para investidores em geral.

Assim você e eu podemos participar também.

Mas nada é óbvio nessa vida. De toda forma, esperamos um final feliz em toda essa história.

Assim como o mercado de ações é cheio de meandros, o mercado de FIIs não é diferente.

Os meus alunos estão preparados e bem informados para saber o que é oportunidade e o que é pegadinha.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

QAGR11: se beber, não case

Se beber nao case

Caro leitor,

O mercado tem o costume de dizer que o FII “xyz” é da gestora “abc”.

Isso dá a impressão de que a gestora é dona do fundo e que o cotista é mero passageiro deste veículo.

Nada mais equivocado do que isso.

O dono do fundo é o cotista.

O dinheiro é dele. Então o dono é ele.

O gestor é um mero prestador de serviço para o cotista.

Essa percepção de que o fundo pertence a gestora vem do fato de que quem toma a iniciativa de criar um fundo é a própria gestora.

Ela faz isso pois precisa criar mercado para si mesma.

É preciso ter para quem prestar o serviço. Caso contrário a gestora não terá razão de existir.

Vou dar um exemplo prático e bem atual, falando novamente da gestora do fundo QAGR11.

Só que agora com novos capítulos da novela.

Esse fundo não surgiu, da iniciativa de investidores que se juntaram para investir em silos e decidiram contratar a Quasar Asset Management.

Foi a gestora que tomou a iniciativa.

Ela montou uma tese de investimentos bonitinha, que versava sobre investir na carente infraestrutura de armazenagem de grãos no Brasil.

Prometeram boas aquisições, bons contratos, bom inquilino e boa remuneração.

Com isso, conseguiram convencer milhares de investidores a comprar cotas de um fundo que contrataria a própria gestora para colocar em prática a tal tese de investimentos.

Daí para frente a realidade foi muito diferente da promessa inicial.

A gestora não fez as aquisições prometidas, o principal cérebro por trás da tese se desligou da gestora, grande parte do dinheiro ficou parado no caixa do fundo e as poucas aquisições realizadas foram com contratos com a metade do prazo e com inquilinos nem de perto com a mesma solidez do prometido inicialmente.

Em bom português, a gestora do fundo não estava prestando um bom serviço.

Os verdadeiros donos do fundo, os cotistas, tomaram uma atitude.

Se juntaram num grupo que representava mais de 5% das cotas, e convocaram uma assembléia geral extraordinária.

Nessa assembléia serão votados alguns pedidos dos próprios cotistas.

O primeiro é amortizar 35 reais por cota. Ou seja, devolver esse dinheiro para os donos.

Faz todo sentido, afinal de contas se a gestora não está encontrando o que fazer com esse dinheiro, que devolva para os cotistas.

Esse é um duro golpe na gestora, que tem sua remuneração proporcional ao patrimônio total do fundo. Isso representa mais de um terço de redução.

As outras mudanças são no sentido de permitir que o fundo invista em imóveis urbanos industriais e logísticos.

Afinal, se está tão difícil assim encontrar imóveis relacionados ao agronegócio, então que se abra o leque para outras possibilidades.

Essa votação deverá ocorrer até o dia 14 de junho, mas ainda não teve data definida.

Toda essa história mostra e prova que os verdadeiros donos do fundo são os cotistas.

Você não é mero passageiro do seu FII.

Você também é dono dele.

Você até contrata um motorista para dirigi-lo.

Mas também o demite se ele não dirigir direito.

É o seu papel.

Claro que o caminho mais fácil é vender a cota e passar o problema adiante.

Apenas lembre-se que, no limite, o dono do FII é você.

Os FIIs recomendados na carteira Aluguel Inteligente estão sob a tutela de ótimos motoristas e você pode fazer uma viagem confortável na primeira classe.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Diversificação é o nome do jogo

Diversificação de investimentos

Caro leitor,

Passamos de um mês de suspensão de atividades não essenciais por causa do coronavírus.

Os impactos nas empresas já começam a ficar dramáticos e muitas tem dificuldades de arcar com seus custos fixos mais básicos como o aluguel.

Claro que isso se manifesta de forma muito desigual de empresa para empresa e segmento para segmento.

O reflexo disso nos fundos imobiliários são também diferentes em cada segmento.

O de shopping centers é o mais afetado.

Com suas operações fechadas, suas vendas foram a quase zero.

Mesmo com alguns shoppings reabrindo portas, o volume de vendas reportado foi até 80 por cento menor do que o de antes da pandemia.

Os administradores estão se virando para encontrar um ponto que equilibre os dois lados dessa balança: shopping e lojista.

Não a toa, foram os que mais sofreram entre todos os FIIs.

O gráfico abaixo mostra o desempenho dos FIIs por segmento desde fevereiro.

desempenho fiis segmento

Na outra ponta, estão os ativos logísticos que de forma geral sairão fortalecidos dessa pandemia.

Claro que sofrerão baixas pontuais dependendo do inquilino que o ocupa.

É consenso que o e-commerce é o grande beneficiado disso tudo e que por sua vez depende de uma logística eficiente.

O e-commerce é tendência, não há dúvidas, mas enfrentava a restrição de algumas pessoas que ainda não tinham experimentado comprar online.

Agora, muita gente experimentou.

Se a experiência foi boa, essa pessoa certamente voltará a consumir por este canal.

FIIs de agências, os que menos sofreram agora, tem seu futuro já traçado de lenta e gradual perda de utilidade.

Por ora, ficaram seguros em função de seus contratos fortes e de seus inquilinos bons pagadores.

Mesmo assim, não me animo com eles.

Seu destino está traçado, só não se sabe quando isso irá acabar.

Os FIIs de recebíveis também sofreram pouco frente aos demais.

Até dar problema com eles, há um longo caminho de garantias e outros dispositivos nos CRIs.

Mas a depender do que ainda está por vir nessa crise, o mercado pode somente ainda não ter visto o risco escondido.

Analisar um fundo de recebíveis é tarefa árdua.

Avaliar um CRI apenas já é complexo.

Agora multiplica isso por 50 deles lá dentro do fundo. Impraticável.

Acabamos por nos defender do desconhecido através da diversificação.

Um fundo de CRI é tão seguro quanto mais diversificado ele for.

Voltando para o lado dos que mais apanharam, as lajes corporativas não seguem um padrão de comportamento.

O tamanho do problema de cada fundo passa pelo segmento dos seus inquilinos.

Mais uma vez a diversificação é a grande boia salva-vidas.

O varejo, por sua vez, sofre as dores de uma transformação forçada e repentina.

De um dia para o outro, o canal digital virou o mais importante da empresa.

Um desafio gigante para um segmento de margens apertadas.

Isso é o que deu para ver até agora.

Para o futuro é difícil saber como as coisas serão.

Nossa defesa ao desconhecido? O famoso único almoço grátis do mercado: diversificação.

Fazemos isso tanto com ações e vale o mesmo para os FIIs.

Abraço,


Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

RBED11, FAEDD11, BBPO11, XPLG11: de olho nos atípicos

RBED11 FAEDD11 BBPO11 XPLG11

Caro leitor,

Como o rendimento do Fundo Imobiliário cai na sua conta tenho certeza que você sabe.

Agora como o dinheiro cai na conta do fundo, já tenho quase certeza que você não sabe.

Não vale responder um simples “através de um contrato de locação”.

Existem diferentes tipos de contratos que mudam muito o comportamento das receitas dos seus fundos imobiliários.

Existem diferenças importantes entre os contratos típicos e atípicos de locação.

Os contratos típicos são regidos pela lei do inquilinato.

São aqueles que nós estamos acostumados a lidar no dia a dia.

São contratos de prazos normalmente de 2 a 5 anos, com reajustes anuais por algum índice de inflação e previsão de revisionais de valores a cada 3 anos.

As multas de rescisão são baixas e costumam ser de o equivalente a três meses de aluguel.

Com isso as flutuações na vacância de fundos que tem predominância deste tipo de contrato costumam ser maiores.

Também são fundos que se beneficiam de um aquecimento econômico por causa das revisionais que podem elevar o valor dos alugueis mesmo antes do seu término.

Essa mesma causa, pode ser motivo de queda nas receitas, em um cenário de desaquecimento econômico.

As lajes corporativas são exemplos de ativos com contratos típicos de locação.

Você vai encontrá-los em fundos como HGRE11, JSRE11, RCRB11 entre outros.

Já os atípicos são contratos com regras diferentes onde há mais liberdade para as partes acordarem sobre os termos.

Normalmente são contratos de longo prazo, coisa de dez a vinte anos, reajustados anualmente por um índice de inflação onde não há a possibilidade de revisão do seu valor durante a sua vigência.

As multas são elevadas e chegam a corresponder a totalidade do valor das parcelas até o seu vencimento.

Esses contratos têm origem em operações de:

  • Sale and Lease Back, onde o investidor compra um imóvel que está sendo usado e o aluga imediatamente para o antigo proprietário.
  • Build to Suit, quando o investidor constrói um imóvel sob medida a pedido do futuro inquilino.
  • Buy and Lease, quando o investidor compra um imóvel a pedido do futuro inquilino.

Esses contratos dão maior estabilidade as receitas do fundo durante a sua vigência, mesmo em tempos de crise.

Mas, por não permitir revisionais ao longo do tempo, é possível que lá no final do contrato o valor esteja muito descolado do que é praticado na região.

O risco é grande de queda forte na receita ou de vacância abrupta, se o inquilino sair do imóvel.

Galpões logísticos, prédios educacionais e agências bancárias são exemplos de ativos comumente com contratos atípicos de locação.

Fundos como RBED11, FAEDD11, BBPO11, XPLG11 entre outros são exemplos de fundos imobiliários com forte presença de contratos atípicos.

Agora aquela conclusão inconclusiva: não tem melhor ou pior.

São apenas diferentes e você deve ter um bom equilíbrio entre contratos típicos e atípicos na sua carteira.

Toda essa diversificação está presente na carteira do canal Aluguel Inteligente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

HGRE11: imagens estranhas de um filme bonito

hgre11 fundo imobiliario

Caro leitor,

Presumo que você saiba a diferença entre um filme e uma foto.

Mas só para garantir, uma foto é a representação estática de um instante. Mas não conta sua história. Você não sabe de onde veio nem para onde vai.

Num filme, a história está contada. Com início, meio e fim. Você consegue entender de onde vem, e ajuda a saber para onde vai.

Quando você for analisar um fundo imobiliário, você terá muitas “fotos” para olhar.

Elas podem ser bonitas ou não.

Se você fizer a análise em cima de fotos, é possível que dependendo do momento você tenha uma opinião diferente sobre o ativo. Pois vai depender se o FII saiu bem na foto ou não.

Veja o caso do HGRE11, fundo de lajes corporativas do Credit Suisse.

Se você olhar a vacância do fundo até setembro de 2019, vai parecer que o fundo era ruim, pois ela estava elevada.

vacancia hgre11 2019

Mas em outubro e novembro esse indicador melhorou muito:

vacancia hgre11 novembro 2019

Agora vai! Baita fundo!

Não… peraí:

vacancia hgre11 dezembro 2019

Em dezembro voltou a subir para patamares ainda mais altos do que antes.

Será que o fundo é daqueles que não consegue manter uma consistência minimamente decente?

Para responder, veja o filme.

Entenda o filme.

Não veja só a imagem, no filme tem mais informação do que isso.

Leia os relatórios gerenciais e tudo que a gestora divulga.

Ali está contada a história do fundo. Tem tudo que você precisa para fazer sua análise e seu juízo de valor.

Neles, você vai ler que o fundo comprou um edifício que estava quase todo vago, por um preço bastante competitivo.

Esse edifício, quando entrou na carteira, fez a média de vacância do fundo subir.

E isso não é ruim.

A estratégia faz todo sentido.

O fundo vai realizar um retrofit no imóvel, o deixar renovado e competitivo novamente.

Com isso espera alugar os seus espaços por um valor mais atrativo e, quando vender lá na frente, realizar um bom ganho de capital.

Isso faz muito sentido.

Este é o tipo de filme que eu gosto.

Tirar uma foto de um banho de sangue em um filme de Tarantino pode parecer que o filme não é bom, quando na verdade é maravilhoso.

Apesar de frames estranhos, vemos em HGRE11 um filme bonito.

É por isso que ela compõe a carteira do Canal Aluguel Inteligente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

VISC11, GGRC11, MALL11, XPML11 e HSML11: o fim de uma era?

VISC11. GGRC11, MALL11, XPML11 e HSML11

Caro leitor,

O Covid-19 continua mostrando suas caras e causando turbulência pelos Fundos Imobiliários.

O surgimento dessa pandemia está forçando o investidor de FIIs a rever suas convicções e suas crenças.

Até o surgimento do coronavírus, os fundos de shopping centers eram os fundos mais seguros e resilientes do mercado.

Hoje eles estão no olho do furacão e são os mais atingidos pelos efeitos desse novo vírus.

O poder de barganha entre inquilino e proprietário, que sempre esteve do lado do shopping, agora está do lado do lojista.

Pense comigo: um prédio com vacância de 20 ou 30 por cento é algo que acontece.

Não fica feio nem nada.

Mas um shopping com um terço de suas lojas tapadas com tapumes já não é aceitável.

Neste cenário, o shopping talvez se veja obrigado a ceder muito mais do que gostaria para o lojista pelo menos continuar lá dentro.

Vários FIIs são impactados aqui: VISC11. MALL11, XPML11 e HSML11.

Os paradigmas quebrados não ficam só por conta dos shoppings centers não.

Outro tipo de FII tido como um porto seguro em momentos de crise são os de galpões com contratos atípicos.

Esse tipo de contrato costuma ser de dez anos para mais e a multa por desocupação é equivalente a todos os aluguéis vincendos até o final do contrato.

Ou seja, o inquilino até pode sair do imóvel, mas não pode deixar de pagar um mês sequer.

Outro ponto interessante é que não existe revisional desse valor durante o contrato.

Ou seja, nem na pior das crises o inquilino vai ter amparo legal para reduzir o valor pago mensalmente.

Muito seguro.

Até o Covid-19 chegar.

GGRC11, por exemplo, é um fundo de galpões logísticos e industriais que só investe em operações e imóveis com contratos atípicos de locação.

Esse seu pré requisito traz segurança e estabilidade para seus rendimentos.

Isso funciona muito bem, quando o inquilino paga.

Essa semana o fundo comunicou que um inquilino que representa 13 por cento da sua receita total, não pagou o aluguel referente ao mês de março.

Agora, o tamanho desse problema vai ser conhecido com o desenrolar dessa situação. Pode ser amigável e negociada, ou pode ser judicializada e com a execução das garantias contratuais.

Está previsto a existência de um seguro fiança locatícia, que pode ser acionado caso a solução não seja amigável.

Enfim, veremos como isso se desenrola nas próximas semanas.

O que fica dessas situações descritas é que os portos seguros dos FIIs podem até ser seguros, mas não são imunes a problemas mais graves.

Como eu disse semana passada, ainda vamos ver muitas notícias ruins aparecerem antes de tudo isso acabar.

Até lá vamos aprendendo com elas.

No caso dos shoppings, é que por mais seguro que seja sempre pode ocorrer um Cisne Negro e mudar toda a dinâmica favorável ao proprietário que sempre existiu.

No caso dos de galpões com contratos atípicos, é que o contrato não é garantia de nada. A análise vai precisar passar pelo inquilino e pelas garantias do contrato.

Enquanto a pandemia durar, será uma lição nova a cada dia.

Quando ela passar, o desafio será não esquecer esse aprendizado.

Assim, mesmo que machucados, sairemos mais fortes dessa.

Na carteira do canal Aluguel Inteligente os FIIs estão muito bem escolhidos e, apesar dos impactos, vem fazendo uma travessia firme nessa crise.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

XPLG11: ninguém paga ninguém?

ninguem paga ninguem

Caro leitor,

O Covid-19 esse não vai poupar ninguém.

Calma que eu não sou desses alarmistas que ficam dizendo que o mundo vai acabar.

Pelo contrário, sou um otimista nato.

Tenho a “minha certeza” de que sairemos dessa.

Agora, que o Coronavírus vai incomodar, isso ele vai.

Nos fundos imobiliários, ele começou a incomodar com os de shoppings centers, que estão quase todos fechado no país.

Mas até nos FIIs tidos como mais seguros vai ter respingo.

Essa semana foi noticiado que estão chegando aos montes, cartas dos inquilinos pedindo descontos e todo tipo de ajuda para os gestores de FIIs de lajes corporativas.

Os gestores estão vendo o movimento como oportunismo de muitas empresas e pretendem endurecer, sempre olhando caso a caso.

O Brasil é o país dos oportunistas.

Fico triste com esse tipo de atitude, mas não surpreso.

Outro fundo, na minha opinião entre os melhores do segmento de galpões logísticos, o XPLG11 reportou em seu último relatório gerencial o seu primeiro caso de inadimplência.

Um inquilino que representa pouco mais de 3 por cento da sua receita deixou de pagar.

O relatório não deixa claro se foi em função do Covid-19 e suas implicações, se foi obra do acaso ou se foi o tal do oportunismo.

O relatório também reporta o recebimento de oito pedidos de flexibilização dos compromissos contratuais até agora.

Fato é que que ainda vai ter muita coisa acontecendo no mercado imobiliário por causa dessa pandemia e da crise que veio a reboque.

Não digo isso para causar medo.

Não tenho medo dessa crise, pois acredito mesmo que tudo vai passar rápido.

Digo isso para que estejamos preparados para mais algumas rodadas de notícias que podem sacudir o mercado antes de tudo melhorar.

Agora, se você tem um ativo imobiliário que antes da crise era de qualidade (bem localizado, de bom padrão construtivo e com razoável liquidez), saiba que passado essa crise, ele continuará sendo como era.

Portanto, se você tem bons ativos, não se preocupe.

Vai passar.

Agora, se você tem ativos ruins… bem, daí a crise só antecipou um problema que você teria cedo ou tarde.

A sua tranquilidade é a qualidade dos seus ativos.

Abraço e aguenta firme! Sairemos dessa já, já!

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

QAGR11: o primeiro fundo de silo da B3

qagr11 primeiro fundo de silos

Caro leitor,

Se você me acompanha, já deve ter ouvido eu dizer: “prefiro ficar de fora de bons negócios a ficar dentro de maus negócios”.

Digo isso pois já vi e vivi muita coisa no mercado de investimentos.

Hoje a cautela é algo que eu não abro mão.

Você também não deveria.

Afinal é o seu dinheiro que está em jogo.

Pouco meses atrás, ainda durante a euforia do mercado com os fundos imobiliários, surgiu uma novidade inovadora.

Um fundo estava vindo a mercado com uma proposta inédita: eles comprariam silos de armazenagem de grãos e os alugariam para grandes empresas do agronegócio.

Os silos são o galpão logístico do agronegócio.

Os produtores, plantam, colhem e estocam nestas grandes estruturas, enquanto esperam o melhor momento para vender sua mercadoria.

O Brasil, um grande produtor de grãos, tem uma carência enorme desse tipo de estrutura.

O Quasar Agro (QAGR11)​ veio para se tornar uma opção de investimento, segura e rentável ao mesmo tempo que resolvia (ou pelo menos ajudava a resolver) um gargalo e infraestrutura importante para o país.

Sua promessa durante o período de captação era muito boa: adquirir onze silos de grãos e imediatamente locar para o antigo dono, uma grande empresa do agronegócio.

Os contratos seriam atípicos e de vinte anos.

O que traria segurança jurídica e estabilidade a seus rendimentos.

​Parecia sensacional.

Mas eu alertava quem me perguntava para o fato de os imóveis serem ultra específicos e, portanto, de difícil recolocação no mercado para outro inquilino.

Ah, e também pelo fato de eles não dizerem quem seria o tal inquilino.

Daí me diziam: “ah, mas isso é problema para daqui a vinte anos”.

Não precisou passar nem três meses para que a cautela se justificasse.

A situação atual não passa nem perto daquilo que foi vendido.

O fundo não comprou nenhum dos imóveis que tinha prometido durante a oferta.

No final de fevereiro o fundo finalmente realizou sua primeira aquisição de quatro centros de recebimento de grãos, em um contrato de dez anos.

Com isso o fundo conseguiu alocar, até agora, apenas 89 milhões dos 484 milhões de reais que possui.

Nesse meio tempo houve a saída de membros importantes da gestora do fundo.

Você comprou ingresso para assistir o jogo dos titulares e na hora entrou em campo um time misto.

Aqueles 11 imóveis com contrato de vinte anos não vão mais acontecer.

A história está sendo bem diferente agora.

O fundo está tentando amenizar a situação, com a gestora decidindo, de forma “voluntária”, abrir mão da sua parcela da taxa de administração até que o fundo atinja a alocação de pelo menos 90 por cento do seu patrimônio.

Enfim, a iniciativa do fundo de atuar neste segmento da economia é louvável.

O Brasil de fato precisa dessa iniciativa.

Torço que ele tenha um futuro próspero e que cresça muito. Mas isso eu digo com o chapéu de brasileiro que torce pelo bem do país.

Com o chapéu de investidor a história é diferente.

O fundo vai ter que se redimir e provar o seu valor.

Até lá eu só observo e torço por ele. Qualquer hora ele pode vir a compor a carteira do Aluguel Inteligente​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

KNRI11: o FII que mais comprei na crise

KNRI11 fundo imobiliario

Caro leitor,

Sabe aquele produto que você namora a tempos e só não comprava por que era muito caro?

A muito tempo eu namorava o KNRI11.

O fundo mais diversificado que tem na bolsa hoje em dia.

Ele é gerido pela competente e tradicional Kinea Asset Management, a “gestora independente do Itaú”.

Seus números são formidáveis:

Seu patrimônio de 3,6 bilhões de reais é composto por dezenove imóveis, sendo dez edifícios comerciais e nove centros logísticos localizados em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.

São mais de 578 mil m² de área locável.

São oitenta e quatro contratos de locação e mais de cinquenta inquilinos compostos por grandes empresas nacionais e multinacionais.

Sua receita é composta 45 por cento de contratos atípicos, que possuem maior solidez jurídica.

Não há concentração de inquilinos em algum segmento específico da economia e quase 60 por cento dos contratos vencem somente a partir de 2024.

Os imóveis são de bom padrão construtivo e historicamente vêm apresentando vacância abaixo da média observada nos seus mercados.

Como eu queria ser dono de uma parte disso tudo…

Mas claro que eu não estava disposto a pagar qualquer preço. Portanto só me restava esperar.

Foi um exercício de paciência árduo.

Nas últimas semanas as oscilações (para baixo) nos preços das cotas foram tão grandes e não refletiam nem de perto a qualidade da carteira imobiliária do fundo.

Foi a minha chance: enchi o carrinho.

Comprei tudo que eu queria para compor minha carteira.

Nessa crise, o fundo que eu mais gostei de comprar foi o KNRI11.

E você?

Comprou o que mais nesses dias malucos?

Os assinantes do Canal Aluguel Inteligente plantaram muita renda para o pós-crise.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

IFIX: montanha russa ou carrossel?

montanha russa ou carrossel

Caro leitor,

A volatilidade é o quanto os preços sobem e descem em um determinado período.

Um investimento de alta volatilidade é como a montanha russa do parquinho.

Um de baixa volatilidade já é mais como o carrossel.

Na montanha russa, você vai experimentar subidas fortes, seguidas de quedas bruscas, curvas inesperadas. Vai sentir medo, excitação, euforia e pavor.

No carrossel, você vai experimentar um sobe e desce suave, sem grandes surpresas nem emoções. Vai ficar tranquilo durante seu passeio.

Ações são a montanha russa do mercado.

Fundos Imobiliários são o carrossel.

Antes de pensar que o carrossel pode ser chato, lembre que estamos falando de investimentos.

Durante o passeio neles, você vai precisar tomar decisões racionais e importantes.

Elas vão determinar o seu sucesso nos investimentos ou o seu fracasso.

​Como seria o seu raciocínio durante uma volta na montanha russa?

Você conseguiria pensar direito no meio do looping ou durante aquela primeira queda íngreme, onde parece que você vai se espatifar no chão?

Não é mais fácil raciocinar sentadinho num elefantinho azul de carrossel?

Você vai conseguir pensar com calma e estará mais centrado, pois seu cérebro não está desesperado achando que vai morrer.

​Veja a volatilidade nos FIIs e nas ações, durante os dias mais tensos de 2020 até então no gráfico abaixo, onde na coluna vermelha temos as variações do Ibovespa nos últimos dias e, na azul, dos Fundos Imobiliários.

Volatilidade: Ibov vs Ifix

Os dados do dia 13 representam a variação parcial do dia, no momento em que escrevia a newsletter.

Quando você ouve que a volatilidade dos FIIs é bem menor, é disso que estamos falando.

Seu resultado nos investimentos será tão bom quanto suas decisões são.

Tomar decisões embriagado por emoções e no meio da tormenta diminui suas chances de acerto.

Se ajude.

Coloque as probabilidades a seu favor.

Opte por investimentos menos voláteis na sua carteira, especialmente se estiver começando em renda variável.

E mais: em momentos de estresse, como na semana de quatro circuit breakers, não mexa na sua carteira.

A não ser que você saiba muito bem o que está fazendo.

Por fim, considere ter uma participação relevante de Fundos Imobiliários em sua carteira.

Isso vai te fazer bem, vai te fazer tomar melhores decisões, te tornar mais confiante e ainda vai te gerar uma renda passiva mensal.

Tem coisa melhor?

No Canal Aluguel Inteligente eu recomendo FIIs que podem facilitarsão geridos por profissionais de primeira linha​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.