RBED11, FAEDD11, BBPO11, XPLG11: de olho nos atípicos

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Caro leitor,

Como o rendimento do Fundo Imobiliário cai na sua conta tenho certeza que você sabe.

Agora como o dinheiro cai na conta do fundo, já tenho quase certeza que você não sabe.

Não vale responder um simples “através de um contrato de locação”.

Existem diferentes tipos de contratos que mudam muito o comportamento das receitas dos seus fundos imobiliários.

Existem diferenças importantes entre os contratos típicos e atípicos de locação.

Os contratos típicos são regidos pela lei do inquilinato.

São aqueles que nós estamos acostumados a lidar no dia a dia.

São contratos de prazos normalmente de 2 a 5 anos, com reajustes anuais por algum índice de inflação e previsão de revisionais de valores a cada 3 anos.

As multas de rescisão são baixas e costumam ser de o equivalente a três meses de aluguel.

Com isso as flutuações na vacância de fundos que tem predominância deste tipo de contrato costumam ser maiores.

Também são fundos que se beneficiam de um aquecimento econômico por causa das revisionais que podem elevar o valor dos alugueis mesmo antes do seu término.

Essa mesma causa, pode ser motivo de queda nas receitas, em um cenário de desaquecimento econômico.

As lajes corporativas são exemplos de ativos com contratos típicos de locação.

Você vai encontrá-los em fundos como HGRE11, JSRE11, RCRB11 entre outros.

Já os atípicos são contratos com regras diferentes onde há mais liberdade para as partes acordarem sobre os termos.

Normalmente são contratos de longo prazo, coisa de dez a vinte anos, reajustados anualmente por um índice de inflação onde não há a possibilidade de revisão do seu valor durante a sua vigência.

As multas são elevadas e chegam a corresponder a totalidade do valor das parcelas até o seu vencimento.

Esses contratos têm origem em operações de:

  • Sale and Lease Back, onde o investidor compra um imóvel que está sendo usado e o aluga imediatamente para o antigo proprietário.
  • Build to Suit, quando o investidor constrói um imóvel sob medida a pedido do futuro inquilino.
  • Buy and Lease, quando o investidor compra um imóvel a pedido do futuro inquilino.

Esses contratos dão maior estabilidade as receitas do fundo durante a sua vigência, mesmo em tempos de crise.

Mas, por não permitir revisionais ao longo do tempo, é possível que lá no final do contrato o valor esteja muito descolado do que é praticado na região.

O risco é grande de queda forte na receita ou de vacância abrupta, se o inquilino sair do imóvel.

Galpões logísticos, prédios educacionais e agências bancárias são exemplos de ativos comumente com contratos atípicos de locação.

Fundos como RBED11, FAEDD11, BBPO11, XPLG11 entre outros são exemplos de fundos imobiliários com forte presença de contratos atípicos.

Agora aquela conclusão inconclusiva: não tem melhor ou pior.

São apenas diferentes e você deve ter um bom equilíbrio entre contratos típicos e atípicos na sua carteira.

Toda essa diversificação está presente na carteira do canal Aluguel Inteligente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.