Caro leitor,
A vacância é um importante indicador a ser observado em Fundos Imobiliários.
Existem dois tipos de vacância: a física e a financeira.
A vacância física é o termo mais conhecido: é o quanto do portfólio de imóveis do fundo está vago.
Indo mais no detalhe, ele é calculado dividindo a área bruta locável (em m²) que está vaga pela área bruta locável total do fundo.
O resultado é o percentual de vacância.
O indicador é importante pois é justamente da locação dos imóveis que vem o resultado que o fundo distribui aos seus cotistas.
Se a vacância física faz a conta com a área dos imóveis, a vacância financeira vai fazer essa mesma conta com a receita dos imóveis.
Ela leva em consideração qual é o potencial de geração de receita dos imóveis do fundo versus a receita efetivamente gerada.
Vou dar um exemplo…
Pense num fundo que acabou de locar seu último imóvel vago.
Agora ele está com 0 por cento de vacância física.
Acontece que, para fechar negócio, ele concedeu carência (período de gratuidade) de seis meses para o inquilino.
Significa que o imóvel está ocupado mas não está gerando receita ainda. Certo?
A vacância financeira vai ser o quanto esse desconto representa da receita potencial total do fundo.
Digamos que a receita potencial seja de 1.000 reais, considerando todos imóveis ocupados e com preços sem qualquer desconto. E que o valor do aluguel que o fundo está abrindo mão nestes primeiros seis meses seja de 100 reais.
Neste caso a vacância financeira será de 10 por cento.
Fácil entender né?
Basicamente um mede vacância pelo tamanho da área e o outro pelo valor do aluguel.
Agora que você sabe o que é, eu te pergunto: você compraria um fundo com vacância elevada?
Muitos não comprariam.
Outros adoram a ideia.
Quem gosta da ideia está confiante que o fundo vai conseguir locar estes imóveis vagos e portanto o rendimento mensal dele aumentará.
Com isso, também a cota do fundo pode se valorizar acompanhando esse aumento de renda gerada.
Faz sentido. Mas tem que ter cuidado e olha bem de perto caso a caso.
Eu, particularmente, gosto de um caso deste tipo: o BRCR11.
O BC Fund é um fundo de lajes comerciais que tem uma importante vacância em um imóvel relevante do portfólio.
Meu palpite é que com o ciclo imobiliário já em fase de recuperação, essa vacância se resolva em breve.
Mesmo não sendo o melhor imóvel do mundo, o ciclo imobiliário faz o efeito pirâmide de champanhe.
Vai ocupando primeiro os melhores imóveis, mas com o tempo quase todo mundo vai ter a sua parte.
Investir com este objetivo é o que se chama de “comprar vacância”.
E você, o que acha dessa estratégia?
Alguns FIIs selecionados na carteira do Canal Aluguel Inteligente seguem essa premissa.
Abraços.
Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.