Caro leitor,
Estudando Fundos Imobiliários você vai se deparar com fundos que têm contratos atípicos de locação e fundos que têm contratos típicos de locação.
Você sabe o que significa? Sabe dizer qual deles é melhor?
Deixa eu te ajudar com isso.
Contratos típicos de locação são aqueles contratos com os quais estamos acostumados a lidar no cotidiano.
Eles seguem as definições da Lei do Inquilinato.
Tem coisa que mesmo que você e a outra parte queiram colocar no contrato, não poderão.
Seus limites estão naquilo que a lei permite.
Nos fundos imobiliários eles são comuns nas lajes corporativas.
São contratos na maior parte das vezes de duração média (5 anos) corrigidos pela inflação (IPCA ou IGP-M).
Eles permitem que o valor do aluguel seja repactuado negocial ou judicialmente a cada 3 anos. São as famosas “revisionais”.
O objetivo é que de tempos em tempos, tanto inquilino quando proprietário possam trazer o valor de volta a uma realidade de mercado caso o preço pactuado esteja desequilibrado para um dos lados.
A multa de rescisão costuma ficar entre 3 e 6 meses do valor do aluguel.
É considerada uma multa leve e facilita a mobilidade do inquilino.
O princípio do contrato típico é remunerar o proprietário pelo uso do seu imóvel, que está lá pronto esperando um usuário.
Já no contrato atípico, o princípio é remunerar o investimento feito pelo proprietário para disponibilizar ao inquilino um imóvel sob medida para ele.
A origem dos atípicos estão em operações de:
i) Sale and Lease Back – quando o investidor compra um imóvel para que o antigo dono vire inquilino.
ii) Build to Suit – quando o investidor constrói um imóvel sob medida para o inquilino nas especificações pretendidas por ele.
iii) Buy and Lease – quando o investidor compra um imóvel “encomendado” pelo futuro inquilino. Como se o inquilino dissesse: “Compre aquele imóvel ali que eu alugo de você imediatamente”.
Esses contratos costumam ser de longo prazos podendo ser de 10 a 20 anos, com correção anual pela inflação (IPCA ou IGP-M).
Nos atípicos não há possibilidade de revisional no meio do caminho.
O preço originalmente acertado vai ser o mesmo (corrigido pela inflação, claro) até o fim.
A multa de rescisão costuma ser pesada.
Ela chega a ser o valor total dos aluguéis faltantes até o final do contrato.
É tipo um “ok, pode até sair do imóvel, só não pode deixar de pagar”.
Devido ao peso dessa multa e a natureza do contrato, as garantias exigidas pelo proprietário também costumam ser bem mais robustas do que nos contratos típicos.
Afinal, há um valor bem maior para ser garantido!
Entendido a diferença entre eles, vem a pergunta:
Qual é melhor?
A resposta não podia ser melhor: depende.
Eles tem vantagens e desvantagens.
A principal vantagem do atípico é a constância do valor do aluguel em função da não revisão do seu valor e das pesadas multas de rescisão.
Portanto o risco de o valor diminuir ou zerar é bem mais baixo.
Por outro lado, a revisão do aluguel pode ser para cima, correto?
Nas fases de recuperação e expansão do ciclo imobiliário as revisionais tendem a ser para cima.
Isso favorece os contratos típicos que poderão aumentar o valor dos aluguéis.
Os atípicos não surfam essa onda.
Quando a onda é para baixo, os típicos sofrem e os atípicos não.
Portanto depende muito de em que fase do ciclo estamos.
Outro ponto a ser ponderado é que nos atípicos, durante o contrato o risco de vacância é mínimo em função das pesadas multas.
Mas no final do contrato o aluguel pode estar muito longe de uma realidade de mercado.
Isso pode fazer com que o novo valor seja substancialmente menor do que o atual ou mesmo que o inquilino decida sair do imóvel.
Enfim, quando for olhar os FIIs de renda, se atente para o tipo de contrato que eles têm e para o vencimento dos mesmos.
Pode ter surpresinha logo ali na frente, fique esperto.
Se você quer aprender mais sobre fundos imobiliários, está no ar o meu curso Aprenda a Investir em Fundos Imobiliários.
Deixei o vídeo da minha primeira aula aberto para você assistir gratuitamente.
Abraço.
Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.