QAGR11: o primeiro fundo de silo da B3

qagr11 primeiro fundo de silos

Caro leitor,

Se você me acompanha, já deve ter ouvido eu dizer: “prefiro ficar de fora de bons negócios a ficar dentro de maus negócios”.

Digo isso pois já vi e vivi muita coisa no mercado de investimentos.

Hoje a cautela é algo que eu não abro mão.

Você também não deveria.

Afinal é o seu dinheiro que está em jogo.

Pouco meses atrás, ainda durante a euforia do mercado com os fundos imobiliários, surgiu uma novidade inovadora.

Um fundo estava vindo a mercado com uma proposta inédita: eles comprariam silos de armazenagem de grãos e os alugariam para grandes empresas do agronegócio.

Os silos são o galpão logístico do agronegócio.

Os produtores, plantam, colhem e estocam nestas grandes estruturas, enquanto esperam o melhor momento para vender sua mercadoria.

O Brasil, um grande produtor de grãos, tem uma carência enorme desse tipo de estrutura.

O Quasar Agro (QAGR11)​ veio para se tornar uma opção de investimento, segura e rentável ao mesmo tempo que resolvia (ou pelo menos ajudava a resolver) um gargalo e infraestrutura importante para o país.

Sua promessa durante o período de captação era muito boa: adquirir onze silos de grãos e imediatamente locar para o antigo dono, uma grande empresa do agronegócio.

Os contratos seriam atípicos e de vinte anos.

O que traria segurança jurídica e estabilidade a seus rendimentos.

​Parecia sensacional.

Mas eu alertava quem me perguntava para o fato de os imóveis serem ultra específicos e, portanto, de difícil recolocação no mercado para outro inquilino.

Ah, e também pelo fato de eles não dizerem quem seria o tal inquilino.

Daí me diziam: “ah, mas isso é problema para daqui a vinte anos”.

Não precisou passar nem três meses para que a cautela se justificasse.

A situação atual não passa nem perto daquilo que foi vendido.

O fundo não comprou nenhum dos imóveis que tinha prometido durante a oferta.

No final de fevereiro o fundo finalmente realizou sua primeira aquisição de quatro centros de recebimento de grãos, em um contrato de dez anos.

Com isso o fundo conseguiu alocar, até agora, apenas 89 milhões dos 484 milhões de reais que possui.

Nesse meio tempo houve a saída de membros importantes da gestora do fundo.

Você comprou ingresso para assistir o jogo dos titulares e na hora entrou em campo um time misto.

Aqueles 11 imóveis com contrato de vinte anos não vão mais acontecer.

A história está sendo bem diferente agora.

O fundo está tentando amenizar a situação, com a gestora decidindo, de forma “voluntária”, abrir mão da sua parcela da taxa de administração até que o fundo atinja a alocação de pelo menos 90 por cento do seu patrimônio.

Enfim, a iniciativa do fundo de atuar neste segmento da economia é louvável.

O Brasil de fato precisa dessa iniciativa.

Torço que ele tenha um futuro próspero e que cresça muito. Mas isso eu digo com o chapéu de brasileiro que torce pelo bem do país.

Com o chapéu de investidor a história é diferente.

O fundo vai ter que se redimir e provar o seu valor.

Até lá eu só observo e torço por ele. Qualquer hora ele pode vir a compor a carteira do Aluguel Inteligente​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

IFIX: montanha russa ou carrossel?

montanha russa ou carrossel

Caro leitor,

A volatilidade é o quanto os preços sobem e descem em um determinado período.

Um investimento de alta volatilidade é como a montanha russa do parquinho.

Um de baixa volatilidade já é mais como o carrossel.

Na montanha russa, você vai experimentar subidas fortes, seguidas de quedas bruscas, curvas inesperadas. Vai sentir medo, excitação, euforia e pavor.

No carrossel, você vai experimentar um sobe e desce suave, sem grandes surpresas nem emoções. Vai ficar tranquilo durante seu passeio.

Ações são a montanha russa do mercado.

Fundos Imobiliários são o carrossel.

Antes de pensar que o carrossel pode ser chato, lembre que estamos falando de investimentos.

Durante o passeio neles, você vai precisar tomar decisões racionais e importantes.

Elas vão determinar o seu sucesso nos investimentos ou o seu fracasso.

​Como seria o seu raciocínio durante uma volta na montanha russa?

Você conseguiria pensar direito no meio do looping ou durante aquela primeira queda íngreme, onde parece que você vai se espatifar no chão?

Não é mais fácil raciocinar sentadinho num elefantinho azul de carrossel?

Você vai conseguir pensar com calma e estará mais centrado, pois seu cérebro não está desesperado achando que vai morrer.

​Veja a volatilidade nos FIIs e nas ações, durante os dias mais tensos de 2020 até então no gráfico abaixo, onde na coluna vermelha temos as variações do Ibovespa nos últimos dias e, na azul, dos Fundos Imobiliários.

Volatilidade: Ibov vs Ifix

Os dados do dia 13 representam a variação parcial do dia, no momento em que escrevia a newsletter.

Quando você ouve que a volatilidade dos FIIs é bem menor, é disso que estamos falando.

Seu resultado nos investimentos será tão bom quanto suas decisões são.

Tomar decisões embriagado por emoções e no meio da tormenta diminui suas chances de acerto.

Se ajude.

Coloque as probabilidades a seu favor.

Opte por investimentos menos voláteis na sua carteira, especialmente se estiver começando em renda variável.

E mais: em momentos de estresse, como na semana de quatro circuit breakers, não mexa na sua carteira.

A não ser que você saiba muito bem o que está fazendo.

Por fim, considere ter uma participação relevante de Fundos Imobiliários em sua carteira.

Isso vai te fazer bem, vai te fazer tomar melhores decisões, te tornar mais confiante e ainda vai te gerar uma renda passiva mensal.

Tem coisa melhor?

No Canal Aluguel Inteligente eu recomendo FIIs que podem facilitarsão geridos por profissionais de primeira linha​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

O desempenho do seu FII depende desse cara

Administrador do fundo

Caro leitor,

Sabe quem é o cara mais importante do seu Fundo Imobiliário?

O administrador.

Ele é peça central no funcionamento do fundo.

Ele é o grande responsável por tudo que acontece com o fundo perante a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que fiscaliza dos FIIs e todos investimentos no Brasil.

O fundo funciona com um condomínio, onde o administrador é o síndico.

Ele não é dono mas manda nele.

Isso até o limite do regulamento.

Além desse limite ele precisa convocar uma assembléia de cotistas (equivalente a reunião de condomínio) para aprovar seja lá o que ele queira.

Mas até ali ele é o grande responsável.

Todos os serviços prestados dentro de um fundo podem até ser realizados por terceiros, mas é o gestor que responde por eles.

Cabe a ele decidir sobre os investimentos, os inquilinos, contratos de locação, reformas dos prédios, problemas rotineiros dos imóveis entre tantas outras tarefas.

Muitas dessas tarefas, especialmente as ligadas às decisões que envolvem os imóveis requerem um nível de especialização que o administrador nem sempre possui.

Daí que surge a figura do gestor.

Ele é contratado pelo administrador para decidir e realizar tudo que for referente à gestão dos investimentos imobiliários do fundo.

Conhecer profundamente os ciclos imobiliários, identificar oportunidades de aquisições, a oportunidade e a hora certa de vender um imóvel, buscar e negociar contratos com inquilinos, lidar com os inquilinos e suas necessidades de forma próxima…

Essas são algumas das habilidades que o gestor precisa ter.

Há fundos em que não tem um gestor contratado.

No lugar, o administrador pode contratar uma consultoria especializada para dar as coordenadas ao administrador para que ele faça o papel do gestor.

Na prática o que se vê no mercado é que as consultorias especializadas só não são gestoras pois elas não conseguiram ou não quiseram (custa uma grana) atender todos os pré requisitos que a CVM estipula para que uma gestora possa operar no mercado.

Isso não chega a ser um problema.

Desde que funcione, tudo bem.

O que você deveria olhar numa administradora ou gestora do seu FII​?

Primeiro, se há administrador e mais um gestor, então a figura do gestor é mais importante para o investidor.

Veja se ele tem reputação ilibada.

Procure saber se ele possui histórico de problemas judiciais ou administrativos com os reguladores do mercado.

Se elas estiveram envolvidas em casos de conflitos de interesses no passado e se isso trouxe algum prejuízo aos cotistas.

Faça seu tema de casa! Em 2019, houveram alguns casos que foram notáveis.

O mercado parece que tem memória curta.

Teste a disponibilidade do administrador ou do gestor em te dar informações, sejam elas quais forem.

Em nome da transparência, eles te devem essa consideração.

E também pelo fato de, se você é cotista, você é o dono do fundo e não eles.

Eles trabalham para o fundo. Coloque as coisas no lugar se for preciso.

Já passei por situações do tipo.

Eu precisava tirar uma dúvida e liguei para a gestora.

Eles não atendiam por telefone, só por e-mail.

Isso já me causou certa irritação.

Mandei o e-mail.

A resposta foi algo do tipo: “As informações sobre o fundo estão no site. Procure lá.”

Eu fiquei muito irritado e mandei um e-mail me identificando como analista que faria um relatório sobre eles e que estava muito irritado e ofendido com a sua resposta.

Exigi que me respondessem pois eu havia destrinchado o site inteiro e se mandei e-mail era por que a informação não estava lá.

Rapidamente a resposta chegou junto com um pedido de desculpas.

Conto isso só para ilustrar que nem todo mundo é super legal, educado e prestativo neste mercado.

Em que tipo de profissional você vai confiar seu dinheiro?

Avalie a disponibilidade do gestor ou administrador do seu fundo.

A verdade é que a maioria é super prestativo e fazem sites sobre os fundos bastante completos.

Por fim, busque saber se o fundo é importante para a gestora.

O dia de todo mundo tem 24 horas, se o FII não for importante para o gestor, ele vai ficar de lado. E o seu dinheiro não vai receber a devida atenção.

Fique esperto com quem são estes dois personagens tão importante na vida do seu FII.

No canal Aluguel Inteligente eu só recomendo FIIs que são geridos por profissionais de primeira linha​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Os 3 segredos para se escolher um bom imóvel

como escolher imovel para investir

Caro leitor,

Os entendidos do mercado imobiliário sempre dizem que os três aspectos mais importantes de um imóvel são: localização, localização e localização. Já ouviu isso antes?

Se é tão importante assim, você deveria saber dizer o que é uma boa localização.

Para começar, é preciso entender que a identificação de uma boa localização vem do macro para o micro.

Primeiro queremos identificar uma região mais propensa a demandar determinado tipo de imóvel.

Depois entender em qual bairro da cidade seria melhor estar e às vezes até de que lado da via seria melhor.

Mas o que é bom varia para cada tipo de imóvel.

Uma boa localização para um prédio comercial é completamente diferente de um galpão logístico.

​ Ajuda muito nesse raciocínio colocar o “chapéu” do inquilino.

Imagine que você precisa locar um imóvel.

O que você gostaria de ter perto dele? Onde você gostaria que ele ficasse?

Vamos fazer este exercício para diferentes tipos de imóveis.

Prédios comerciais

Se eu tenho uma grande empresa com muitos funcionários, eu quero estar numa cidade com farta mão de obra qualificada e em localização central no país, com uma boa logística aeroportuária.

São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte seriam boas pedidas.

Mas e dentro da cidade?

Onde ficar?

Quero estar numa região valorizada da cidade, pois afinal de contas isso demonstra solidez para meus clientes.

É importante ter várias opções de acesso a transporte público como ônibus, metrô e ciclofaixas.

Vou dar preferência para aquelas vias que não ficam completamente paradas nos horários de pico (se possível).

É bom que por perto exista uma série de facilidades que os colaboradores vão utilizar, tais como restaurantes, farmácias, bancos, comércio em geral, escolas, creches, academias, shoppings entre outros.

Galpões Logísticos e Industriais

Aqui é importante a localização estar em sintonia fina com a minha atividade.

Suponha que sou um e-commerce que se propõe a fazer entregas rápidas.

Então tenho que estar o mais próximo possível do meu maior centro consumidor. Tão perto quanto meu bolso permitir, já que lá dentro da cidade seria caro demais.

Para imóveis logísticos e industriais, de forma geral, é importante estar às margens de uma importante estrada de acesso a cidade.

As condições das vias também é aspecto importante. Precisam estar em boas condições, afinal minha mercadoria pode ser frágil e o sacolejo do caminhão pode danificá-la.

Se sou exportador ou importador, estar próximo a hubs logísticos intermodais (portos, ferrovias e aeroportos) pode fazer mais sentido.

E por aí vai…

Agora… tem um fator que pode me fazer ir para mais longe da cidade.

Algum benefício fiscal, como é o caso de Extrema em Minas Gerais.

Eles estão a pouco mais de 100km de São Paulo, mas tem benefícios de impostos estaduais e municipais.

Daí eu faço conta e se valer a pena, vou para mais longe.

Por vezes a nossa complexidade tributária gera distorções no raciocínio puramente geográfico da localização.

Por fim, a localização é fator determinante. Basta pensar com a cabeça do inquilino que fica muito óbvio.

Um imóvel bem localizado tende a sair da crise primeiro e entrar nela por último.

Pense nisso na hora de investir.

Ah… o Google Maps faz milagres por você nessa hora. Pensei em tudo isso para escolher os fundos Imobiliários da Carteira Aluguel Inteligente​.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

O curioso caso de BRCR11

investir no fundo imobiliario brcr11

Caro leitor,

A vacância é um importante indicador a ser observado em Fundos Imobiliários.

Existem dois tipos de vacância: a física e a financeira.

A vacância física é o termo mais conhecido: é o quanto do portfólio de imóveis do fundo está vago.

Indo mais no detalhe, ele é calculado dividindo a área bruta locável (em m²) que está vaga pela área bruta locável total do fundo.

O resultado é o percentual de vacância.

O indicador é importante pois é justamente da locação dos imóveis que vem o resultado que o fundo distribui aos seus cotistas.

Se a vacância física faz a conta com a área dos imóveis, a vacância financeira vai fazer essa mesma conta com a receita dos imóveis.

Ela leva em consideração qual é o potencial de geração de receita dos imóveis do fundo versus a receita efetivamente gerada.

Vou dar um exemplo…

Pense num fundo que acabou de locar seu último imóvel vago.

Agora ele está com 0 por cento de vacância física.

Acontece que, para fechar negócio, ele concedeu carência (período de gratuidade) de seis meses para o inquilino.

Significa que o imóvel está ocupado mas não está gerando receita ainda. Certo?

A vacância financeira vai ser o quanto esse desconto representa da receita potencial total do fundo.

Digamos que a receita potencial seja de 1.000 reais, considerando todos imóveis ocupados e com preços sem qualquer desconto. E que o valor do aluguel que o fundo está abrindo mão nestes primeiros seis meses seja de 100 reais.

Neste caso a vacância financeira será de 10 por cento.

Fácil entender né?

Basicamente um mede vacância pelo tamanho da área e o outro pelo valor do aluguel.

Agora que você sabe o que é, eu te pergunto: você compraria um fundo com vacância elevada?

Muitos não comprariam.

Outros adoram a ideia.

Quem gosta da ideia está confiante que o fundo vai conseguir locar estes imóveis vagos e portanto o rendimento mensal dele aumentará.

Com isso, também a cota do fundo pode se valorizar acompanhando esse aumento de renda gerada.

Faz sentido. Mas tem que ter cuidado e olha bem de perto caso a caso.

Eu, particularmente, gosto de um caso deste tipo: o BRCR11.

O BC Fund é um fundo de lajes comerciais que tem uma importante vacância em um imóvel relevante do portfólio.

Meu palpite é que com o ciclo imobiliário já em fase de recuperação, essa vacância se resolva em breve.

Mesmo não sendo o melhor imóvel do mundo, o ciclo imobiliário faz o efeito pirâmide de champanhe.

O curioso caso de BRCR11: esse FII indicador possui um indicador chave

Vai ocupando primeiro os melhores imóveis, mas com o tempo quase todo mundo vai ter a sua parte.

Investir com este objetivo é o que se chama de “comprar vacância”.

E você, o que acha dessa estratégia?

Alguns FIIs selecionados na carteira do Canal Aluguel Inteligente seguem essa premissa.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Os Top 5 FIIs para Gerar Renda Mensal

5 melhores fiis

Caro leitor,

Fundos imobiliários são os melhores ativos geradores de renda do mercado.

Todo mundo quer renda, não é mesmo?

Mas como em todos os investimentos, existem os bons ativos, os não tão bons assim e os ruins.

O último Fundo Imobiliário que você comprou foi seguindo amigos ou seguindo a sua convicção baseada no que você conhece sobre investimentos?

Seguir amigos e dicas de bar é tão bom quanto jogar na roleta em um cassino. Com a diferença que no cassino, você pelo menos se diverte.

Saber quais são os FIIs certos para você investir é uma das habilidades mais importantes para você ser bem sucedido no objetivo de viver de renda.

Você tem dois caminhos para seguir: ou busca conhecimento para aprender a investir em FIIs de forma consciente, ou busca uma fonte mais confiável do que seu amigo de bar para te dizer quais são os bons FIIs para comprar.

Se você quer buscar conhecimento, tenho uma boa notícia para você.

Estou desenvolvendo (já em fase de gravação) um curso sobre Fundos Imobiliários que vai do básico ao avançado e te ensina um método de escolha de bons FIIs para investir.

​ Quando eu tiver mais informações sobre ele, vou te avisar.

Já se você quer uma fonte confiável para te dizer em quais fundos investir, eu, humildemente, me candidato a ser ela.

Já vou me adiantando aqui e te trago minha lista de 5 Top Fundos Imobiliários.

Sei que você nem me perguntou deles, mas se não quiser é só pular para a saudação final do e-mail.

BCFF11 – um fundo de fundos administrado pelo BTG Pactual, bem diversificado e com resultados consistentes ao longo de toda sua história.

KNRI11 – um fundo de renda gerido pela Kinea que investe em lajes corporativas e galpões logísticos. Tem em sua diversificação e consistência de resultados a sua maior fortaleza.

HGRE11 – um fundo de renda gerido pelo Credit Suisse focado em lajes corporativas que se mostrou muito competente em atualizar (comprando e vendendo imóveis) seu portfólio de ativos ao longo dos anos.

XPLG11 – um fundo gerido pela XP Asset focado em ativos logísticos.

Apesar de relativamente novo, possui ativos de altíssima qualidade e equipe de gestão competentíssima na originação de novos negócios sólidos e rentáveis para o fundo.

XPML11 – fundo também gerido pela XP Asset que compra participação em shopping centers.

Só não vai te atirando a comprar eles sem avaliar se o preço está adequado ou não.

Comprar ativo bom mas pagar caro demais pode tornar o investimento ruim.

Aqui eu estou falando só de qualidade, não estou entrando no mérito do preço. Fique ligado.

Só não entrego o preço aqui, pois eu estaria sendo injusto com os assinantes que pagaram pelo Canal Aluguel Inteligente e têm acesso ao preço máximo a se pagar por cada um destes e dos outros recomendados por lá.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.