Os 3 segredos para se escolher um bom imóvel

como escolher imovel para investir

Caro leitor,

Os entendidos do mercado imobiliário sempre dizem que os três aspectos mais importantes de um imóvel são: localização, localização e localização. Já ouviu isso antes?

Se é tão importante assim, você deveria saber dizer o que é uma boa localização.

Para começar, é preciso entender que a identificação de uma boa localização vem do macro para o micro.

Primeiro queremos identificar uma região mais propensa a demandar determinado tipo de imóvel.

Depois entender em qual bairro da cidade seria melhor estar e às vezes até de que lado da via seria melhor.

Mas o que é bom varia para cada tipo de imóvel.

Uma boa localização para um prédio comercial é completamente diferente de um galpão logístico.

​ Ajuda muito nesse raciocínio colocar o “chapéu” do inquilino.

Imagine que você precisa locar um imóvel.

O que você gostaria de ter perto dele? Onde você gostaria que ele ficasse?

Vamos fazer este exercício para diferentes tipos de imóveis.

Prédios comerciais

Se eu tenho uma grande empresa com muitos funcionários, eu quero estar numa cidade com farta mão de obra qualificada e em localização central no país, com uma boa logística aeroportuária.

São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte seriam boas pedidas.

Mas e dentro da cidade?

Onde ficar?

Quero estar numa região valorizada da cidade, pois afinal de contas isso demonstra solidez para meus clientes.

É importante ter várias opções de acesso a transporte público como ônibus, metrô e ciclofaixas.

Vou dar preferência para aquelas vias que não ficam completamente paradas nos horários de pico (se possível).

É bom que por perto exista uma série de facilidades que os colaboradores vão utilizar, tais como restaurantes, farmácias, bancos, comércio em geral, escolas, creches, academias, shoppings entre outros.

Galpões Logísticos e Industriais

Aqui é importante a localização estar em sintonia fina com a minha atividade.

Suponha que sou um e-commerce que se propõe a fazer entregas rápidas.

Então tenho que estar o mais próximo possível do meu maior centro consumidor. Tão perto quanto meu bolso permitir, já que lá dentro da cidade seria caro demais.

Para imóveis logísticos e industriais, de forma geral, é importante estar às margens de uma importante estrada de acesso a cidade.

As condições das vias também é aspecto importante. Precisam estar em boas condições, afinal minha mercadoria pode ser frágil e o sacolejo do caminhão pode danificá-la.

Se sou exportador ou importador, estar próximo a hubs logísticos intermodais (portos, ferrovias e aeroportos) pode fazer mais sentido.

E por aí vai…

Agora… tem um fator que pode me fazer ir para mais longe da cidade.

Algum benefício fiscal, como é o caso de Extrema em Minas Gerais.

Eles estão a pouco mais de 100km de São Paulo, mas tem benefícios de impostos estaduais e municipais.

Daí eu faço conta e se valer a pena, vou para mais longe.

Por vezes a nossa complexidade tributária gera distorções no raciocínio puramente geográfico da localização.

Por fim, a localização é fator determinante. Basta pensar com a cabeça do inquilino que fica muito óbvio.

Um imóvel bem localizado tende a sair da crise primeiro e entrar nela por último.

Pense nisso na hora de investir.

Ah… o Google Maps faz milagres por você nessa hora. Pensei em tudo isso para escolher os fundos Imobiliários da Carteira Aluguel Inteligente​.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Como eu posso perder dinheiro em um FII?

perder dinheiro com fundo imobiliario

Caro leitor,

Antes do nosso conteúdo, um aviso rápido.

Amanhã começa “31-01-2020: O Grande Gatilho​”, nosso evento online que vai falar sobre um evento pontual prestes a ocorrer na bolsa de valores e que pode ter consequências definitivas no patrimônio dos investidores.

Ponto final, vamos à nossa conversa sobre fundos imobiliários.

Vou revisitar um assunto que abordei há um tempo atrás.

É que ele ficou bastante pertinente agora.

Depois de ver uma sacudida nos Fundos Imobiliários na semana passada, muitas pessoas agora querem saber: Dá para perder dinheiro em FIIs?

Curto e direto: dá SIM.

Portanto, se quiser investir em FIIs lembre das duas regras de ouro do Warren Buffett:

  1. Nunca perca dinheiro.
  2. Não esqueça da regra número 1.

Mas lembre dela ANTES de investir. Depois, será tarde demais.

Investimento é correr risco.

Sempre.

Pouco ou muito, é sempre correr algum risco.

É muito inteligente começar a pensar em investimentos por este ponto.

Saiba o que pode dar errado, o que pode gerar prejuízo.

Com isso em mente, você saberá minimizar as perdas, evitá-las ou apenas lidar com elas.

Veja os riscos que você não quer correr e tire essas alternativas da sua frente.

Suas escolhas ficam mais fáceis e mais seguras se você agir assim.

Agora… mesmo que você tome as melhores decisões de maneira sensata e fria, existirá sempre algo chamado “humor” do mercado.

Sabemos que as cotas são negociadas livremente em bolsa entre os investidores.

Isso significa que o seu preço negociado tem muito mais a ver com seja lá o que estiver na cabeça do comprador e do vendedor, do que com a frieza do valor do imóvel que compõe o fundo.

Isso você não tem como prever. E isso vai ser determinante em vários movimentos de alta e de baixa nos preços.

Recentemente o movimento de alta foi tão absurdo que troquei mensagens com um amigo (que é um dos maiores especialistas no assunto do Brasil).

fundo imobiliario, assunto do momento

Neste dia, o IFIX caía próximo de 3% e alguns fundos chegavam a 13% de desvalorização no dia, depois de mais de 30 dias de alta seguidos.

A queda não era surpresa para nós.

A alta que veio antes sim.

O mercado de alta fez muita gente acreditar que era gênio no mercado. Afinal tudo que se comprava, subia.

É o famoso “humor” do mercado determinando movimentos nos preços que nem sempre fazem sentido.

Isso é uma armadilha perigosa que pode fazer muita gente inexperiente perder dinheiro. Como se proteger disso?

A solução pronta está no Canal Aluguel Inteligente. Se quiser fazer você mesmo, então faz o seguinte:

  1. Selecione os melhores FIIs dentre os mais de 200 que são negociados na B3.
  2. Determine o preço máximo a se pagar por eles.
  3. Compre os FIIs.

Simples, não?

Também acho. Mas muito trabalhoso. Por isso eu assumo esse trabalho pesado e ajudo você.

De um jeito ou de outro, não seja você o investidor que perde dinheiro.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.