IRBR3: ainda cheirando mal

irbr3 cheirando mal

Caro leitor,

Veja a frase abaixo: “As ações da IRBR3 abriram em queda vertiginosa no pregão de ontem e fecharam a 41,00 reais, uma queda de 8,54% em um único pregão”.

Assim começou o texto de um e-mail que enviei a todos os leitores do GuiaInvest no dia 04 de fevereiro deste mesmo ano.

Nele, me comprometi a continuar acompanhando o caso dela.

Hoje, esse mesmo papel é negociado a 7,80 reais.

Isso depois de uma alta de 8,79 por cento no pregão de ontem.

Dane-se a cotação dela.

Aliás, a essas alturas, dane-se o case todo.

Os pontos que a Squadra levantou a respeito da IRBR3 são graves e foram muito bem justificadas por uma série de indícios.

Se quiser entrar em detalhes, coloca no Google “carta Squadra IRB” que ela vai aparecer em primeiro lugar.

Logo após a divulgação da carta, a IRB se defendeu dizendo que a gestora estava operando vendida (apostando contra) no papel e que havia um claro conflito de interesse neste ato.

Até aí tudo bem, mas ela ainda precisava se explicar.

A empresa elevou o tom, dizendo que suas demonstrações contábeis são auditadas e que ela não teria cometido nenhuma irregularidade.

Quem é do mercado sabe que o fato de ser auditada não torna a contabilidade a prova de fraudes, só dificulta.

Outro ponto a ser levado em conta é o seguinte: o negócio da IRB é um negócio de confiança.

Afinal quando você faz o seguro você está pagando adiantado, confiando que a seguradora estará lá quando e se você precisar.

Se a empresa quebrar essa confiança, ninguém mais quer ser cliente dela.

Onde quero chegar é que ela não tinha outra opção que não fosse “dobrar a aposta”.

Ela escolheu um caminho (caso seja mesmo o de fraudar) sem volta.

Não dá para voltar atrás e dizer que está arrependida.

Não vai funcionar.

Assim ela o fez.

Passado pouco tempo, as notícias envolvendo ela ficavam cada vez piores.

E as cotações oscilaram para cima e para baixo ao sabor delas.

Na prática, muito mais para baixo do que para cima.

No final de fevereiro, ela teria dito que o Warren Buffett, através da Berkshire Hathaway (sua empresa de investimentos) teria uma participação na empresa.

Foi desmentida pelo próprio Buffett em seguida.

Esse episódio ocasionou a renúncia do vice presidente financeiro da IRB e a abertura de um processo administrativo por parte da CVM contra a empresa.

Em abril dois membros do conselho de administração e seus suplentes, indicados por Bradesco e Itaú, pediram renúncia de seus cargos.

A Susep (Superintendência de Seguros Privados), que regula o mercado de seguros no Brasil, instaurou uma fiscalização especial na empresa.

O motivo: insuficiência de “ativos garantidores de provisões técnicas”.

Em bom português, risco de insolvência para pagar os sinistros.

Em maio foi uma saraivada de notícias ruins.

Ela demitiu seu diretor de controladoria por fraude em contratos.

A Lazard, um banco de investimentos norte-americano, reduziu muito sua posição em ações da empresa, saindo de 5,28 para 3,78 por cento de participação.

Ela realizou reunião com clientes onde negou ter problemas de solvência e garantiu que cumprirá seus contratos.

E mais um suplente do Conselho de Administração pediu renúncia.

Enfim, no meio desse monte coisa ruim acontecendo com a empresa, os preços foram caindo e caindo.

Os indicadores relacionados ao preço como P/L, Dividend Yield, P/VP começaram a ficar muito “bons”.

Vários amigos compraram ações da empresa e em seguida vieram me perguntar o que eu achava dela, naquele caso clássico de viés de confirmação.

Quando primeiro você faz a bobagem e, depois, fica procurando alguém que te apoie.

Não foi o que encontraram em mim.

Eu respondia sempre a mesma coisa: “A IRBR3 tem cheiro de m_, forma de m_, cor de m_. Ela vai ser o que?!”

Para mim, tudo indica que a Squadra está certa e aparecer a verdade sobre IRBR3 é só uma questão de tempo.

IRBR3 deu uma ré de mais de 80 por cento e não está barata.

Se você está começando na bolsa, não tente fazer gol de bicicleta na sua primeira temporada.

A hora é de pragmatismo, tem ação de empresa espetacular sendo negociada a migalhas.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

XPLG11: ainda sobre os desdobramentos do Covid-19

xplg11 covid-19

Caro leitor,

Enquanto alguns setores da economia permanecem desligados, outros já começam a retomar suas atividades.

Antes do coronavírus, o mercado de fundos imobiliários fazia uma oferta pública atrás da outra.

O Covid-19 chegou e parou tudo.

Quem insistiu em tentar ir adiante com as suas ofertas, ou captou quase nada do que queria ou teve que cancelar a oferta.

Sem blablabla, os motivos definitivos foram os seguintes:

  • O preço da subscrição e/ou oferta estava acima do que era negociado no mercado;
  • Os investidores estavam assustados demais para colocar a mão no bolso.

O primeiro motivo é muito óbvio.

Por que você vai pagar mais caro numa oferta pública ou subscrição se pode comprar cotas do mesmo FII mais barato no mercado?

Isso sozinho inviabiliza qualquer captação de recursos.

O segundo motivo já consegue ser driblado.

Isso se você encontrar gente corajosa o suficiente para investir nessas horas.

A verdade é que para quem mais faria sentido uma oferta pública no auge da crise, é para os fundos de fundos.

Imagine um monte de dinheiro na mão do gestor, que sabe melhor do que nós comprar e vender cotas de outros FIIs.

Ele conseguiria gerar muito ganho de capital, tenho certeza.

Seria lindo, mas nunca acontece.

Somos seres emocionais para tornar isso possível.

Mas agora o mercado já está se acostumando com o estrago causado pela crise. Já consegue enxergar, ou pelo menos acreditar que há, uma luz no fim do túnel.

Em algumas cidades os shoppings estão reabrindo e algumas empresas estão convocando colaboradores a voltarem de seus home offices.

Para não perder tempo, alguns fundos estão indo adiante com novas tentativas de ofertas públicas.

O XPLG11, integrante da carteira Aluguel Inteligente, foi um que tentou em fevereiro e março e não conseguiu.

Agora, está novamente passando o chapéu entre os investidores.

Dessa vez o cenário é diferente.

O valor da subscrição está abaixo do preço das cotas no mercado.

O medo dos investidores ainda existe, mas ele já não causa a mesma paralisia de março.

A grande diferença da oferta é que agora ela ficará restrita aos atuais cotistas, que poderão subscrever algo como 29,95 por cento da sua atual posição, e em seguida o que faltar para completar o objetivo de captação será ofertado com esforços restritos a investidores profissionais.

Investidores profissionais em teoria são mais escolados no assunto e têm capacidade de investimento maior.

Isso aumenta as chances de sucesso do fundo com a oferta.

Outro ponto importante é que o custo de “rodar” uma oferta restrita é muito menor.

Portanto, se der errado o prejuízo em dinheiro, tempo e esforço, é menor.

Se essa e outras ofertas derem certo, daqui a pouco elas começam a vir para investidores em geral.

Assim você e eu podemos participar também.

Mas nada é óbvio nessa vida. De toda forma, esperamos um final feliz em toda essa história.

Assim como o mercado de ações é cheio de meandros, o mercado de FIIs não é diferente.

Os meus alunos estão preparados e bem informados para saber o que é oportunidade e o que é pegadinha.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Sem enrolação: se quer dividendos ITSA4 e TAEE11 dão conta do recado

itsa4 taee11

Caro leitor,

As pagadoras de dividendos são as ações mais perenes e estáveis da bolsa de valores.

Isso não significa que o coronavírus será apenas uma marolinha para elas.

Os impactos ainda serão melhor conhecidos no 2T2020.

Por enquanto estamos vendo empresas tradicionalmente boas pagadoras já avisando que vão pagar menos este ano.

E tudo bem quanto a isso.

É o caso da Itaúsa (ITSA4) que em fato relevante na semana passada avisou que haverá redução na distribuição de dividendos.

Não precisou o quanto será reduzido o montante distribuído, até porque nem ela sabe a profundidade dos efeitos da crise nos seus negócios.

Grande parte desse anúncio de redução é em função da limitação temporária de distribuição de dividendos acima do mínimo obrigatório imposta pelo Banco Central do Brasil.

Esse tipo de atitude é ruim para o bolso do investidor, mas boa para a perpetuidade da empresa.

Faz parte do jogo da empresa saber a hora de recuar e ser defensivo.

Já outras companhias que eu considero as mais seguras de todas, as transmissoras de energia elétrica, seguem sua vida “normalmente”.

Usei as aspas por motivos óbvios: o normal não existe mais, pelo menos por ora.

Um dos maiores grupos privados de transmissão de energia elétrica do Brasil é a Taesa.

Ela anunciou, na semana passada, junto com a divulgação do seu resultado trimestral, o pagamento de dividendos e juros sobre capital próprio.

Será um total de 70 centavos por ação pagos para que detiver as ações hoje (dia 19 de maio).

O pagamento será feito no dia 28 de maio.

Onde quero chegar é que mesmo uma boa carteira de ações de dividendos não passará ilesa por toda essa crise.

Algumas ações da carteira vão sofrer mais, outras menos e umas talvez até precisarão sair do portfólio eventualmente.

Porém, com uma boa seleção de ativos e uma adequada diversificação, você passará bem por essa crise toda.

Tanto ITSA4 quanto TAEE11, são integrantes da minha Seleção de Dividendos.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

QAGR11: se beber, não case

Se beber nao case

Caro leitor,

O mercado tem o costume de dizer que o FII “xyz” é da gestora “abc”.

Isso dá a impressão de que a gestora é dona do fundo e que o cotista é mero passageiro deste veículo.

Nada mais equivocado do que isso.

O dono do fundo é o cotista.

O dinheiro é dele. Então o dono é ele.

O gestor é um mero prestador de serviço para o cotista.

Essa percepção de que o fundo pertence a gestora vem do fato de que quem toma a iniciativa de criar um fundo é a própria gestora.

Ela faz isso pois precisa criar mercado para si mesma.

É preciso ter para quem prestar o serviço. Caso contrário a gestora não terá razão de existir.

Vou dar um exemplo prático e bem atual, falando novamente da gestora do fundo QAGR11.

Só que agora com novos capítulos da novela.

Esse fundo não surgiu, da iniciativa de investidores que se juntaram para investir em silos e decidiram contratar a Quasar Asset Management.

Foi a gestora que tomou a iniciativa.

Ela montou uma tese de investimentos bonitinha, que versava sobre investir na carente infraestrutura de armazenagem de grãos no Brasil.

Prometeram boas aquisições, bons contratos, bom inquilino e boa remuneração.

Com isso, conseguiram convencer milhares de investidores a comprar cotas de um fundo que contrataria a própria gestora para colocar em prática a tal tese de investimentos.

Daí para frente a realidade foi muito diferente da promessa inicial.

A gestora não fez as aquisições prometidas, o principal cérebro por trás da tese se desligou da gestora, grande parte do dinheiro ficou parado no caixa do fundo e as poucas aquisições realizadas foram com contratos com a metade do prazo e com inquilinos nem de perto com a mesma solidez do prometido inicialmente.

Em bom português, a gestora do fundo não estava prestando um bom serviço.

Os verdadeiros donos do fundo, os cotistas, tomaram uma atitude.

Se juntaram num grupo que representava mais de 5% das cotas, e convocaram uma assembléia geral extraordinária.

Nessa assembléia serão votados alguns pedidos dos próprios cotistas.

O primeiro é amortizar 35 reais por cota. Ou seja, devolver esse dinheiro para os donos.

Faz todo sentido, afinal de contas se a gestora não está encontrando o que fazer com esse dinheiro, que devolva para os cotistas.

Esse é um duro golpe na gestora, que tem sua remuneração proporcional ao patrimônio total do fundo. Isso representa mais de um terço de redução.

As outras mudanças são no sentido de permitir que o fundo invista em imóveis urbanos industriais e logísticos.

Afinal, se está tão difícil assim encontrar imóveis relacionados ao agronegócio, então que se abra o leque para outras possibilidades.

Essa votação deverá ocorrer até o dia 14 de junho, mas ainda não teve data definida.

Toda essa história mostra e prova que os verdadeiros donos do fundo são os cotistas.

Você não é mero passageiro do seu FII.

Você também é dono dele.

Você até contrata um motorista para dirigi-lo.

Mas também o demite se ele não dirigir direito.

É o seu papel.

Claro que o caminho mais fácil é vender a cota e passar o problema adiante.

Apenas lembre-se que, no limite, o dono do FII é você.

Os FIIs recomendados na carteira Aluguel Inteligente estão sob a tutela de ótimos motoristas e você pode fazer uma viagem confortável na primeira classe.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Com juro real negativo, corre pra uma Weg ou pras velhas dividendeiras

pagadoras de dividendos wege3

Caro leitor,

Semana passada a Selic chegou a 3 por cento ao ano.

Como se não bastasse, o Copom (Comitê de Política Monetária) sinalizou que na próxima reunião provavelmente fará mais uma redução.

Fiz uma conta simples numa rede social onde dos 3 por cento ao ano, você tira o imposto de renda e vai sobrar de 2,33 a 2,55 por cento ao ano, a depender da alíquota deduzida.

Colocando a inflação na conta, que bateu 2,4 por cento nos últimos 12 meses, chegaremos a um retorno real em torno de zero.

Numa aplicação de renda fixa pós fixada como Tesouro Selic, um CDB ou poupança que seja, o seu principal não corrige pela inflação.

Como tempo, o que o principal perde de poder de compra, o rendimento repõe.

O investidor tem a sensação de estar andando para frente, mas não está.

O investidor vira um ramster que corre naquela roda sem sair do lugar.

Preso na gaiola da falta de educação financeira.

Dentro da gaiola, existe a falsa sensação de segurança pois não há ameaças.

Afinal, o que pode dar errado ali dentro?

Nada.

Assim como nada dará certo também.

A vida dele será sempre a mesma chatice.

Já do lado de fora dela tem um universo de oportunidades.

Claro que existem ameaças, mas é o custo de ter que fazer escolhas e errar algumas no caminho.

Faz parte.

As ações boas pagadoras de dividendos são um ótimo primeiro passo para investidores estreantes na renda variável.

Uma boa carteira de ações pagadoras de dividendos podem te render de duas formas.

A primeira é através da distribuição dos dividendos, que no caso da minha Seleção de Dividendos está na média de 7,59 por cento ao ano.

E esse valor já vem líquido de imposto.

A segunda é na forma de valorização das ações.

Que é o equivalente ao crescimento da própria empresa e seu valor.

É de se esperar que o crescimento da empresa e a sua valorização sejam superiores à inflação.

A longo prazo, o seu valor vai acompanhar o crescimento dos lucros da empresa.

Diferente da renda fixa, onde o principal não se valoriza, nas ações isso ocorre.

Claro que o caminho não é livre de oscilações.

Veja o caso da Weg (WEGE3) que não pára de subir há anos (preço na linha azul), mas sempre refletindo seu lucro que igualmente cresce ano a ano (linha laranja).

pl wege3

Portanto, você já sabe o que procurar na hora de buscar uma ação para investir: lucros crescentes.

Enfim, com a Selic como está, você invariavelmente vai precisar fazer algo a respeito.

Aqui tem um bom começo para você planejar seus primeiros passos fora dessa gaiola da renda fixa.

Um abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Diversificação é o nome do jogo

Diversificação de investimentos

Caro leitor,

Passamos de um mês de suspensão de atividades não essenciais por causa do coronavírus.

Os impactos nas empresas já começam a ficar dramáticos e muitas tem dificuldades de arcar com seus custos fixos mais básicos como o aluguel.

Claro que isso se manifesta de forma muito desigual de empresa para empresa e segmento para segmento.

O reflexo disso nos fundos imobiliários são também diferentes em cada segmento.

O de shopping centers é o mais afetado.

Com suas operações fechadas, suas vendas foram a quase zero.

Mesmo com alguns shoppings reabrindo portas, o volume de vendas reportado foi até 80 por cento menor do que o de antes da pandemia.

Os administradores estão se virando para encontrar um ponto que equilibre os dois lados dessa balança: shopping e lojista.

Não a toa, foram os que mais sofreram entre todos os FIIs.

O gráfico abaixo mostra o desempenho dos FIIs por segmento desde fevereiro.

desempenho fiis segmento

Na outra ponta, estão os ativos logísticos que de forma geral sairão fortalecidos dessa pandemia.

Claro que sofrerão baixas pontuais dependendo do inquilino que o ocupa.

É consenso que o e-commerce é o grande beneficiado disso tudo e que por sua vez depende de uma logística eficiente.

O e-commerce é tendência, não há dúvidas, mas enfrentava a restrição de algumas pessoas que ainda não tinham experimentado comprar online.

Agora, muita gente experimentou.

Se a experiência foi boa, essa pessoa certamente voltará a consumir por este canal.

FIIs de agências, os que menos sofreram agora, tem seu futuro já traçado de lenta e gradual perda de utilidade.

Por ora, ficaram seguros em função de seus contratos fortes e de seus inquilinos bons pagadores.

Mesmo assim, não me animo com eles.

Seu destino está traçado, só não se sabe quando isso irá acabar.

Os FIIs de recebíveis também sofreram pouco frente aos demais.

Até dar problema com eles, há um longo caminho de garantias e outros dispositivos nos CRIs.

Mas a depender do que ainda está por vir nessa crise, o mercado pode somente ainda não ter visto o risco escondido.

Analisar um fundo de recebíveis é tarefa árdua.

Avaliar um CRI apenas já é complexo.

Agora multiplica isso por 50 deles lá dentro do fundo. Impraticável.

Acabamos por nos defender do desconhecido através da diversificação.

Um fundo de CRI é tão seguro quanto mais diversificado ele for.

Voltando para o lado dos que mais apanharam, as lajes corporativas não seguem um padrão de comportamento.

O tamanho do problema de cada fundo passa pelo segmento dos seus inquilinos.

Mais uma vez a diversificação é a grande boia salva-vidas.

O varejo, por sua vez, sofre as dores de uma transformação forçada e repentina.

De um dia para o outro, o canal digital virou o mais importante da empresa.

Um desafio gigante para um segmento de margens apertadas.

Isso é o que deu para ver até agora.

Para o futuro é difícil saber como as coisas serão.

Nossa defesa ao desconhecido? O famoso único almoço grátis do mercado: diversificação.

Fazemos isso tanto com ações e vale o mesmo para os FIIs.

Abraço,


Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

ITUB4, BBDC4 e SANB11: mesmo me ignorando, sigo apaixonado

ITUB4 BBDC4 e SANB11

Caro leitor,

Entre tantas empresas divulgando que vão rever a distribuição de dividendos para reforçar os seus caixas, o Conselho Monetário Nacional não ficou esperando os bancos se manifestarem e já publicou qual será a regra para eles.

Ficaram proibidas as distribuições de dividendos ou juros sobre capital próprio que excedam o dividendo mínimo estipulado no estatuto social dos bancos.

Essa regra começou a valer em seis de abril e vai até 30 de setembro deste ano.

Entre outras coisas, ficaram proibidas também neste período, o aumento de salários e bônus para os executivos do banco.

O objetivo dessas medidas é reforçar o caixa e a liquidez das instituições bancárias enquanto durarem os efeitos do coronavírus na economia.

Qual o tamanho do impacto?

Isso significa que o payout (o quanto do lucro líquido é distribuído sob a forma de dividendos) dos bancos vai cair.

ITUB4 por exemplo, que distribuiu 66 por cento do seu lucro líquido vai ficar restrito ao mínimo previsto no estatuto de 25 por cento.

BBDC4, que distribuiu 61 por cento, vai se limitar a 30 por cento.

SANB11, sai de 74 por cento para 25 por cento.

Para quem gosta de receber seus gordos dividendos pode ser bem ruim.

Mas é tudo por uma boa causa.

O investidor responsável deveria inclusive apreciar a medida, que protege o seu patrimonio.

Atualmente uma carteira de dividendos que se preze tem uma parcela relevante no setor bancário, dado o seu histórico consistente e elevados yields.

Portanto a carteira vai render um pouco menos do que o usual neste período.

Mas isso não significa que o ano está perdido.

Perceba que a proibição vai até 30 de setembro.

Portanto, depois disso, se fizer sentido os bancos podem distribui mais e compensar.

Tudo vai depender de como a economia e a solidez do mercado bancário nacional vai se comportar.

Se você investe a longo prazo, como deve ser, essa janela de tempo vai se perder numa longa história de rendimentos e valorizações de anos ou décadas.

Fique tranquilo e foque no que importa: o resultado das empresas.

Por enquanto, o Bradesco divulgou seu resultado e, com seu conservadorismo de sempre, fez provisões bilionárias de perdas com empréstimos feitos a clientes.

O mercado não gostou muito do que foi divulgado.

Eu prefiro este tipo de atitude do que ser surpreendido depois com uma perda real acima do que o banco esperava.

Aguardemos cenas dos próximos capítulos.

De minha parte, prefiro investir em empresas onde as projeções sejam realistas e as surpresas sejam, no limite, positivas.

Essa é uma característica comum das 10 ações que entraram na carteira Seleção de Dividendos.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

RBED11, FAEDD11, BBPO11, XPLG11: de olho nos atípicos

RBED11 FAEDD11 BBPO11 XPLG11

Caro leitor,

Como o rendimento do Fundo Imobiliário cai na sua conta tenho certeza que você sabe.

Agora como o dinheiro cai na conta do fundo, já tenho quase certeza que você não sabe.

Não vale responder um simples “através de um contrato de locação”.

Existem diferentes tipos de contratos que mudam muito o comportamento das receitas dos seus fundos imobiliários.

Existem diferenças importantes entre os contratos típicos e atípicos de locação.

Os contratos típicos são regidos pela lei do inquilinato.

São aqueles que nós estamos acostumados a lidar no dia a dia.

São contratos de prazos normalmente de 2 a 5 anos, com reajustes anuais por algum índice de inflação e previsão de revisionais de valores a cada 3 anos.

As multas de rescisão são baixas e costumam ser de o equivalente a três meses de aluguel.

Com isso as flutuações na vacância de fundos que tem predominância deste tipo de contrato costumam ser maiores.

Também são fundos que se beneficiam de um aquecimento econômico por causa das revisionais que podem elevar o valor dos alugueis mesmo antes do seu término.

Essa mesma causa, pode ser motivo de queda nas receitas, em um cenário de desaquecimento econômico.

As lajes corporativas são exemplos de ativos com contratos típicos de locação.

Você vai encontrá-los em fundos como HGRE11, JSRE11, RCRB11 entre outros.

Já os atípicos são contratos com regras diferentes onde há mais liberdade para as partes acordarem sobre os termos.

Normalmente são contratos de longo prazo, coisa de dez a vinte anos, reajustados anualmente por um índice de inflação onde não há a possibilidade de revisão do seu valor durante a sua vigência.

As multas são elevadas e chegam a corresponder a totalidade do valor das parcelas até o seu vencimento.

Esses contratos têm origem em operações de:

  • Sale and Lease Back, onde o investidor compra um imóvel que está sendo usado e o aluga imediatamente para o antigo proprietário.
  • Build to Suit, quando o investidor constrói um imóvel sob medida a pedido do futuro inquilino.
  • Buy and Lease, quando o investidor compra um imóvel a pedido do futuro inquilino.

Esses contratos dão maior estabilidade as receitas do fundo durante a sua vigência, mesmo em tempos de crise.

Mas, por não permitir revisionais ao longo do tempo, é possível que lá no final do contrato o valor esteja muito descolado do que é praticado na região.

O risco é grande de queda forte na receita ou de vacância abrupta, se o inquilino sair do imóvel.

Galpões logísticos, prédios educacionais e agências bancárias são exemplos de ativos comumente com contratos atípicos de locação.

Fundos como RBED11, FAEDD11, BBPO11, XPLG11 entre outros são exemplos de fundos imobiliários com forte presença de contratos atípicos.

Agora aquela conclusão inconclusiva: não tem melhor ou pior.

São apenas diferentes e você deve ter um bom equilíbrio entre contratos típicos e atípicos na sua carteira.

Toda essa diversificação está presente na carteira do canal Aluguel Inteligente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

ABCB4: a Small Cap pagadora de dividendos

abcb4 pagamento de dividendos

Caro leitor,

Pode uma small cap fazer parte de uma carteira de dividendos?

Normalmente as ações que fazem para de carteiras de dividendos são grandes empresas, consolidadas e líderes em seus mercados.

Mas veja bem, isso são características comuns nas ações boas pagadoras de dividendos.

Não significa que uma empresa menor, nichada não possa pagar bons proventos.

A característica que é realmente comum a TODAS boas pagadoras de dividendos é a consistência.

Essa sim, independente do tamanho e de todo resto, precisa estar presente.

Pense no setor bancário, que hoje são boa parte de qualquer carteira focada em dividendos.

Se você exigir que seja grande, vai sobrar apenas três alternativas para você: ITUB4, BBDC4 e BBAS3.

Mas e outros bancos como ABCB4, por exemplo?

Este é um banco pequeno, mas que sabe bem qual é a sua.

Ele sabe que não vai virar um “Itauzão” da vida.

Tudo bem, desde que você saiba disso e concorde.

Mas é um banco consistente.

A muito tempo entrega bons resultados e gera bons dividendos aos seus acionistas.

O Banco ABC está muito bem preparado para enfrentar momentos de crise como essa que estamos vivendo.

Seus executivos são experientes e já passaram por muitos momentos difíceis nas últimas décadas.

Até por que estamos no Brasil, um país que não é para amadores.

Aqui a porrada vem de onde menos se espera.

E de onde se espera, bem daí é que vem mesmo.

Ser banco por aqui não é tarefa fácil.

Não é a toa que são poucos os que se aventuram por terras tupiniquins e são menos ainda os que prosperam.

Gigantes como Citibank e HSBC tentaram e depois de muita peleia, saíram com o rabo entre as pernas.

Mas vamos voltar para o nosso pequeno notável.

O Banco ABC está bem capitalizado, possui grande credibilidade administrativa, uma marca reconhecida no seu ramo de atuação.

A sua exposição ao crédito está em sua maioria atrelada a setores como energia, serviços financeiros, transporte e logística.

São setores defensivos e que nessa crise estão sendo os menos afetados.

Em meio a crise, o banco investiu em infraestrutura de computação para viabilizar que 95 por cento de seus colaboradores pudesse trabalhar de casa e se mantivessem produtivos.

Esse investimento, por mais que forçado, deixa um legado positivo.

Atualmente houve um crescimento pela demanda de crédito e os spreads (margem) aumentaram bastante.

Mesmo assim, o banco prefere ser cauteloso e vai aumentar a sua exposição aos mesmos setores que já atende.

Sem inventar moda agora.

A ajuda do Banco Central aos bancos para melhorar sua liquidez ainda não foi usada pelo banco, que pretende nem usar se possível.

Esse pequeno mas consistente banco costuma distribuir entre 45 e 60 por cento de seu lucro sob a forma de dividendos.

O lucro por sua vez é consistente e crescente nos últimos anos.

lucro liquido banco abcb4

Já disse em outras ocasiões e repito: tamanho não é tudo.

Qualidade é mais importante.

Busque primeiro consistência.

O tamanho costuma ser uma consequência da primeira qualidade.

É isso que busco ao selecionar as ações para entrarem na carteira Seleção de Dividendos.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

HGRE11: imagens estranhas de um filme bonito

hgre11 fundo imobiliario

Caro leitor,

Presumo que você saiba a diferença entre um filme e uma foto.

Mas só para garantir, uma foto é a representação estática de um instante. Mas não conta sua história. Você não sabe de onde veio nem para onde vai.

Num filme, a história está contada. Com início, meio e fim. Você consegue entender de onde vem, e ajuda a saber para onde vai.

Quando você for analisar um fundo imobiliário, você terá muitas “fotos” para olhar.

Elas podem ser bonitas ou não.

Se você fizer a análise em cima de fotos, é possível que dependendo do momento você tenha uma opinião diferente sobre o ativo. Pois vai depender se o FII saiu bem na foto ou não.

Veja o caso do HGRE11, fundo de lajes corporativas do Credit Suisse.

Se você olhar a vacância do fundo até setembro de 2019, vai parecer que o fundo era ruim, pois ela estava elevada.

vacancia hgre11 2019

Mas em outubro e novembro esse indicador melhorou muito:

vacancia hgre11 novembro 2019

Agora vai! Baita fundo!

Não… peraí:

vacancia hgre11 dezembro 2019

Em dezembro voltou a subir para patamares ainda mais altos do que antes.

Será que o fundo é daqueles que não consegue manter uma consistência minimamente decente?

Para responder, veja o filme.

Entenda o filme.

Não veja só a imagem, no filme tem mais informação do que isso.

Leia os relatórios gerenciais e tudo que a gestora divulga.

Ali está contada a história do fundo. Tem tudo que você precisa para fazer sua análise e seu juízo de valor.

Neles, você vai ler que o fundo comprou um edifício que estava quase todo vago, por um preço bastante competitivo.

Esse edifício, quando entrou na carteira, fez a média de vacância do fundo subir.

E isso não é ruim.

A estratégia faz todo sentido.

O fundo vai realizar um retrofit no imóvel, o deixar renovado e competitivo novamente.

Com isso espera alugar os seus espaços por um valor mais atrativo e, quando vender lá na frente, realizar um bom ganho de capital.

Isso faz muito sentido.

Este é o tipo de filme que eu gosto.

Tirar uma foto de um banho de sangue em um filme de Tarantino pode parecer que o filme não é bom, quando na verdade é maravilhoso.

Apesar de frames estranhos, vemos em HGRE11 um filme bonito.

É por isso que ela compõe a carteira do Canal Aluguel Inteligente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.