XPLG11: ainda sobre os desdobramentos do Covid-19

xplg11 covid-19

Caro leitor,

Enquanto alguns setores da economia permanecem desligados, outros já começam a retomar suas atividades.

Antes do coronavírus, o mercado de fundos imobiliários fazia uma oferta pública atrás da outra.

O Covid-19 chegou e parou tudo.

Quem insistiu em tentar ir adiante com as suas ofertas, ou captou quase nada do que queria ou teve que cancelar a oferta.

Sem blablabla, os motivos definitivos foram os seguintes:

  • O preço da subscrição e/ou oferta estava acima do que era negociado no mercado;
  • Os investidores estavam assustados demais para colocar a mão no bolso.

O primeiro motivo é muito óbvio.

Por que você vai pagar mais caro numa oferta pública ou subscrição se pode comprar cotas do mesmo FII mais barato no mercado?

Isso sozinho inviabiliza qualquer captação de recursos.

O segundo motivo já consegue ser driblado.

Isso se você encontrar gente corajosa o suficiente para investir nessas horas.

A verdade é que para quem mais faria sentido uma oferta pública no auge da crise, é para os fundos de fundos.

Imagine um monte de dinheiro na mão do gestor, que sabe melhor do que nós comprar e vender cotas de outros FIIs.

Ele conseguiria gerar muito ganho de capital, tenho certeza.

Seria lindo, mas nunca acontece.

Somos seres emocionais para tornar isso possível.

Mas agora o mercado já está se acostumando com o estrago causado pela crise. Já consegue enxergar, ou pelo menos acreditar que há, uma luz no fim do túnel.

Em algumas cidades os shoppings estão reabrindo e algumas empresas estão convocando colaboradores a voltarem de seus home offices.

Para não perder tempo, alguns fundos estão indo adiante com novas tentativas de ofertas públicas.

O XPLG11, integrante da carteira Aluguel Inteligente, foi um que tentou em fevereiro e março e não conseguiu.

Agora, está novamente passando o chapéu entre os investidores.

Dessa vez o cenário é diferente.

O valor da subscrição está abaixo do preço das cotas no mercado.

O medo dos investidores ainda existe, mas ele já não causa a mesma paralisia de março.

A grande diferença da oferta é que agora ela ficará restrita aos atuais cotistas, que poderão subscrever algo como 29,95 por cento da sua atual posição, e em seguida o que faltar para completar o objetivo de captação será ofertado com esforços restritos a investidores profissionais.

Investidores profissionais em teoria são mais escolados no assunto e têm capacidade de investimento maior.

Isso aumenta as chances de sucesso do fundo com a oferta.

Outro ponto importante é que o custo de “rodar” uma oferta restrita é muito menor.

Portanto, se der errado o prejuízo em dinheiro, tempo e esforço, é menor.

Se essa e outras ofertas derem certo, daqui a pouco elas começam a vir para investidores em geral.

Assim você e eu podemos participar também.

Mas nada é óbvio nessa vida. De toda forma, esperamos um final feliz em toda essa história.

Assim como o mercado de ações é cheio de meandros, o mercado de FIIs não é diferente.

Os meus alunos estão preparados e bem informados para saber o que é oportunidade e o que é pegadinha.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

RBED11, FAEDD11, BBPO11, XPLG11: de olho nos atípicos

RBED11 FAEDD11 BBPO11 XPLG11

Caro leitor,

Como o rendimento do Fundo Imobiliário cai na sua conta tenho certeza que você sabe.

Agora como o dinheiro cai na conta do fundo, já tenho quase certeza que você não sabe.

Não vale responder um simples “através de um contrato de locação”.

Existem diferentes tipos de contratos que mudam muito o comportamento das receitas dos seus fundos imobiliários.

Existem diferenças importantes entre os contratos típicos e atípicos de locação.

Os contratos típicos são regidos pela lei do inquilinato.

São aqueles que nós estamos acostumados a lidar no dia a dia.

São contratos de prazos normalmente de 2 a 5 anos, com reajustes anuais por algum índice de inflação e previsão de revisionais de valores a cada 3 anos.

As multas de rescisão são baixas e costumam ser de o equivalente a três meses de aluguel.

Com isso as flutuações na vacância de fundos que tem predominância deste tipo de contrato costumam ser maiores.

Também são fundos que se beneficiam de um aquecimento econômico por causa das revisionais que podem elevar o valor dos alugueis mesmo antes do seu término.

Essa mesma causa, pode ser motivo de queda nas receitas, em um cenário de desaquecimento econômico.

As lajes corporativas são exemplos de ativos com contratos típicos de locação.

Você vai encontrá-los em fundos como HGRE11, JSRE11, RCRB11 entre outros.

Já os atípicos são contratos com regras diferentes onde há mais liberdade para as partes acordarem sobre os termos.

Normalmente são contratos de longo prazo, coisa de dez a vinte anos, reajustados anualmente por um índice de inflação onde não há a possibilidade de revisão do seu valor durante a sua vigência.

As multas são elevadas e chegam a corresponder a totalidade do valor das parcelas até o seu vencimento.

Esses contratos têm origem em operações de:

  • Sale and Lease Back, onde o investidor compra um imóvel que está sendo usado e o aluga imediatamente para o antigo proprietário.
  • Build to Suit, quando o investidor constrói um imóvel sob medida a pedido do futuro inquilino.
  • Buy and Lease, quando o investidor compra um imóvel a pedido do futuro inquilino.

Esses contratos dão maior estabilidade as receitas do fundo durante a sua vigência, mesmo em tempos de crise.

Mas, por não permitir revisionais ao longo do tempo, é possível que lá no final do contrato o valor esteja muito descolado do que é praticado na região.

O risco é grande de queda forte na receita ou de vacância abrupta, se o inquilino sair do imóvel.

Galpões logísticos, prédios educacionais e agências bancárias são exemplos de ativos comumente com contratos atípicos de locação.

Fundos como RBED11, FAEDD11, BBPO11, XPLG11 entre outros são exemplos de fundos imobiliários com forte presença de contratos atípicos.

Agora aquela conclusão inconclusiva: não tem melhor ou pior.

São apenas diferentes e você deve ter um bom equilíbrio entre contratos típicos e atípicos na sua carteira.

Toda essa diversificação está presente na carteira do canal Aluguel Inteligente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

XPLG11: ninguém paga ninguém?

ninguem paga ninguem

Caro leitor,

O Covid-19 esse não vai poupar ninguém.

Calma que eu não sou desses alarmistas que ficam dizendo que o mundo vai acabar.

Pelo contrário, sou um otimista nato.

Tenho a “minha certeza” de que sairemos dessa.

Agora, que o Coronavírus vai incomodar, isso ele vai.

Nos fundos imobiliários, ele começou a incomodar com os de shoppings centers, que estão quase todos fechado no país.

Mas até nos FIIs tidos como mais seguros vai ter respingo.

Essa semana foi noticiado que estão chegando aos montes, cartas dos inquilinos pedindo descontos e todo tipo de ajuda para os gestores de FIIs de lajes corporativas.

Os gestores estão vendo o movimento como oportunismo de muitas empresas e pretendem endurecer, sempre olhando caso a caso.

O Brasil é o país dos oportunistas.

Fico triste com esse tipo de atitude, mas não surpreso.

Outro fundo, na minha opinião entre os melhores do segmento de galpões logísticos, o XPLG11 reportou em seu último relatório gerencial o seu primeiro caso de inadimplência.

Um inquilino que representa pouco mais de 3 por cento da sua receita deixou de pagar.

O relatório não deixa claro se foi em função do Covid-19 e suas implicações, se foi obra do acaso ou se foi o tal do oportunismo.

O relatório também reporta o recebimento de oito pedidos de flexibilização dos compromissos contratuais até agora.

Fato é que que ainda vai ter muita coisa acontecendo no mercado imobiliário por causa dessa pandemia e da crise que veio a reboque.

Não digo isso para causar medo.

Não tenho medo dessa crise, pois acredito mesmo que tudo vai passar rápido.

Digo isso para que estejamos preparados para mais algumas rodadas de notícias que podem sacudir o mercado antes de tudo melhorar.

Agora, se você tem um ativo imobiliário que antes da crise era de qualidade (bem localizado, de bom padrão construtivo e com razoável liquidez), saiba que passado essa crise, ele continuará sendo como era.

Portanto, se você tem bons ativos, não se preocupe.

Vai passar.

Agora, se você tem ativos ruins… bem, daí a crise só antecipou um problema que você teria cedo ou tarde.

A sua tranquilidade é a qualidade dos seus ativos.

Abraço e aguenta firme! Sairemos dessa já, já!

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.