VISC11, GGRC11, MALL11, XPML11 e HSML11: o fim de uma era?

VISC11. GGRC11, MALL11, XPML11 e HSML11

Caro leitor,

O Covid-19 continua mostrando suas caras e causando turbulência pelos Fundos Imobiliários.

O surgimento dessa pandemia está forçando o investidor de FIIs a rever suas convicções e suas crenças.

Até o surgimento do coronavírus, os fundos de shopping centers eram os fundos mais seguros e resilientes do mercado.

Hoje eles estão no olho do furacão e são os mais atingidos pelos efeitos desse novo vírus.

O poder de barganha entre inquilino e proprietário, que sempre esteve do lado do shopping, agora está do lado do lojista.

Pense comigo: um prédio com vacância de 20 ou 30 por cento é algo que acontece.

Não fica feio nem nada.

Mas um shopping com um terço de suas lojas tapadas com tapumes já não é aceitável.

Neste cenário, o shopping talvez se veja obrigado a ceder muito mais do que gostaria para o lojista pelo menos continuar lá dentro.

Vários FIIs são impactados aqui: VISC11. MALL11, XPML11 e HSML11.

Os paradigmas quebrados não ficam só por conta dos shoppings centers não.

Outro tipo de FII tido como um porto seguro em momentos de crise são os de galpões com contratos atípicos.

Esse tipo de contrato costuma ser de dez anos para mais e a multa por desocupação é equivalente a todos os aluguéis vincendos até o final do contrato.

Ou seja, o inquilino até pode sair do imóvel, mas não pode deixar de pagar um mês sequer.

Outro ponto interessante é que não existe revisional desse valor durante o contrato.

Ou seja, nem na pior das crises o inquilino vai ter amparo legal para reduzir o valor pago mensalmente.

Muito seguro.

Até o Covid-19 chegar.

GGRC11, por exemplo, é um fundo de galpões logísticos e industriais que só investe em operações e imóveis com contratos atípicos de locação.

Esse seu pré requisito traz segurança e estabilidade para seus rendimentos.

Isso funciona muito bem, quando o inquilino paga.

Essa semana o fundo comunicou que um inquilino que representa 13 por cento da sua receita total, não pagou o aluguel referente ao mês de março.

Agora, o tamanho desse problema vai ser conhecido com o desenrolar dessa situação. Pode ser amigável e negociada, ou pode ser judicializada e com a execução das garantias contratuais.

Está previsto a existência de um seguro fiança locatícia, que pode ser acionado caso a solução não seja amigável.

Enfim, veremos como isso se desenrola nas próximas semanas.

O que fica dessas situações descritas é que os portos seguros dos FIIs podem até ser seguros, mas não são imunes a problemas mais graves.

Como eu disse semana passada, ainda vamos ver muitas notícias ruins aparecerem antes de tudo isso acabar.

Até lá vamos aprendendo com elas.

No caso dos shoppings, é que por mais seguro que seja sempre pode ocorrer um Cisne Negro e mudar toda a dinâmica favorável ao proprietário que sempre existiu.

No caso dos de galpões com contratos atípicos, é que o contrato não é garantia de nada. A análise vai precisar passar pelo inquilino e pelas garantias do contrato.

Enquanto a pandemia durar, será uma lição nova a cada dia.

Quando ela passar, o desafio será não esquecer esse aprendizado.

Assim, mesmo que machucados, sairemos mais fortes dessa.

Na carteira do canal Aluguel Inteligente os FIIs estão muito bem escolhidos e, apesar dos impactos, vem fazendo uma travessia firme nessa crise.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

XPML11: dado de tão barato

xpml11 esta barato

Caro leitor,

Vivemos uma semana surreal no mercado de Fundos Imobiliários.

Para o XPML11, a coisa chama ainda mais atenção.

O mercado mostrou toda a sua irracionalidade e destempero emocional nos últimos dias.

Vimos fundos imobiliários sendo negociados a metade do seu valor de um mês atrás.

Mas teve uma classe de fundos que me chamou a atenção em especial. Foi justamente os que mais caíram durante a semana: os fundos imobiliários de shopping centers.

O que desencadeou a queda deles foi o fato de diversos shopping centers no Brasil terem sido fechados em função do coronavírus.

Na quinta-feira eram mais de 300 nessa situação, mais alguns dias e TODOS estarão fechados.

No meio da semana um importante FII de shopping centers, o XPML11​, divulgou fato relevante dizendo que não pagaria rendimentos no mês seguinte e que os deixaria acumular até o final do semestre pois não sabia ao certo quais seriam os impactos desse fechamento temporário.

Esse fato foi a gota d’água para o mercado entrar em pânico.

A principal fonte de renda do shopping são os aluguéis que tem uma parte relevante atrelada às vendas.

E shopping fechado é venda zero. O estacionamento também é outra fonte de renda importante. Também vai a zero.

​O mais importante, no entanto, é a sobrevivência do lojista.

Este, especialmente o médio e pequeno, não tem capacidade financeira para ficar um ou dois meses sem vender.

A orientação da Abrasce (Associação Brasileira de Shoppings Centers) para as redes de shoppings é de ajudar os lojistas, verificando caso a caso o que é possível fazer por cada um deles.

Ele diz: “Não vai ter quebradeira geral. Todos vão precisar ceder um pouco, é verdade. Vamos sair juntos desse período, machucados, mas juntos”.

Quando ele fala em “juntos”, eu incluo os cotistas dos FIIs de shoppings na questão.

Sim, os cotistas vão ficar alguns meses sem remuneração ou talvez com uma bem menor do que gostariam.

Depois de um tempo, que não sei quanto será, as coisas voltarão ao normal.

Do ponto de vista do investidor, vamos pegar o caso do XPML11 e pensar no seguinte.

O fundo vinha pagando o equivalente a 0,4 por cento ao mês de rendimentos, tomando por base a cotação de cerca de um mês atrás.

Se ele ficar 6 meses sem pagar, é o equivalente a deixar de receber 2,4 por cento de renda. Se ficar um ano, seria 4,8 por cento.

Daí o cotista fica pê da vida com o FII que deixou de pagar rendimentos temporariamente e decide que vai vender a sua cota pela metade do preço.

O cara prefere perder 50 por cento do seu investimento do que ficar sem receber 4,8 por cento de rendimento.

Faz sentido para você? Pois é… para mim também não faz.

Mas foi o que muita gente fez na quinta-feira passada.

Pergunta para as redes de shopping centers se elas preferem encarar essa crise, resolver e continuar com os shoppings ou se preferem vende-los pela metade do preço agora.

Pense como dono do negócio.

Dê-se conta do tamanho da oportunidade que está na sua frente.

Investir nessas horas não é confortável, mas pode ser muito rentável.

XPML11 está dado de tão barato.

Existem outros FIIs em situação parecida​.

Estude quais são eles e faça algo a respeito.

Abraço.


Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.