Uma história e tanto

Nem tudo são rosas nos investimentos em FIIs. Conheça a história do TBOF11 que está novamente em meio a uma polêmica.
Marcelo Fayh

Marcelo Fayh

Sócio do GuiaInvest, especialista na geração de renda através de bons investimentos.

Caro leitor,

Quero te contar uma história de um fundo imobiliário que está no meio de uma grande polêmica.

O TBOF11 foi lançado em 2013, quando captou R$ 1 bilhão para comprar o Tower Bridge, um prédio AAA, no Berrini, uma área nobre de São Paulo.

A transação foi feita por cerca de R$ 950 milhões, bem acima dos padrões para a época.

A oferta do fundo foi possível graças a um dispositivo que é uma verdadeira armadilha para o investidor desavisado: a Renda Mínima Garantida.

Independentemente da ocupação do prédio e das receitas com aluguel, o fundo distribuiu rendimentos equivalentes a oito por cento ao ano pelos primeiros doze meses.

Preciso dizer de onde saiu esse dinheiro usado para pagar a renda mínima? O valor em questão estava embutido no preço do imóvel e, portanto, saiu do bolso do próprio investidor.

Esse dispositivo foi muito usado na primeira onda de ofertas públicas de FIIs na bolsa. Era um argumento e tanto para o seu assessor te convencer a investir. Muita gente olhou para isso e esqueceu de olhar para o que importa: o valor do ativo, a qualidade dele e a renda que ele efetivamente gerava.

O ativo é inegavelmente bom. A renda foi maquiada. O valor do ativo… Bem, nessa hora o investidor já tinha feito a reserva, entrando, assim, na armadilha.

Os cotistas que entraram na oferta em 2013, e seguraram até hoje, chegaram a estar amargando 30 por cento de desvalorização em meados de 2015, mesmo considerando o rendimento pago mensalmente.

Por muito tempo o fundo sofreu com uma grande vacância enquanto a consultoria imobiliária – que foi quem vendeu o imóvel para o fundo – se negava a diminuir o valor do aluguel pedido, mesmo no auge da crise.

Atualmente a vacância não é um problema, está a caminho de 4,5% apenas, depois da última locação divulgada. Toda essa melhora no desempenho do ativo levou a recuperar os preços e atualmente está 12 por cento acima do preço inicial, considerando os rendimentos pagos.

Ruim. Mas pelo menos se recuperou.

Seis anos depois, quando parecia que a saga do fundo tinha acabado, começa o segundo ato.

Eis que aparece um interessado em comprar o prédio: o fundo imobiliário HAAA11 da Hedge Investments – guarde esse nome. Ele fez uma proposta de R$ 910 milhões.

Esse valor é menor do que o fundo pagou lá no início e abaixo do preço constante no último laudo de avaliação.

Até aí tudo bem, parecia apenas mais uma oferta indecorosa por um ativo qualquer.

Acontece que outro fundo da Hedge Investments – olha ela aqui de novo –, o HFOF11, é dono de uma quantidade relevante de cotas do TBOFF11 e pode fazer aprovar a venda do imóvel e posterior liquidação do fundo em assembléia a ser realizada.

Será que tem um conflito de interesses aqui? Chega a ser gritante.

Em seu relatório gerencial, a Hedge justifica, aos cotistas do HFOF11 – que serão prejudicados ao vender um ativo barato demais –, que irão votar a favor da venda, pois a recém compraram as cotas por um valor mais baixo e que então poderiam realizar um bom lucro.

Ora, fala sério! Só porque comprou barato não é justificativa que sirva para vender um ativo de altíssima qualidade abaixo do valor de avaliação.

Já o BTG, administrador do TBOF11, mandou carta aos cotistas do fundo dizendo para eles comparecerem à assembleia e votem contra a venda.

Essa história ainda vai se desenrolar e teremos novidades.

Agora, isso tudo ilustra alguns dos riscos decorrentes do investimento em FIIs.

A boa notícia é que é muito fácil escapar dele.

Se você me acompanha, sabe que eu não entro em fundo que esteja em período de Renda Mínima Garantida. Portanto, jamais entraria nessa oferta pública lá atrás.

Sabe também que eu não compro fundo imobiliário mono ativo, justamente porque, se uma história como a desse imóvel ocorrer, ele não represente todo o patrimônio do fundo.

Escrevi sobre minha forma de selecionar os Fundos Imobiliários em outro artigo.

A seleção de FIIs, que é resultado deste método, pode ser vista no Canal Aluguel Inteligente.

Abraço,

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

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