QAGR11: se beber, não case

Se beber nao case

Caro leitor,

O mercado tem o costume de dizer que o FII “xyz” é da gestora “abc”.

Isso dá a impressão de que a gestora é dona do fundo e que o cotista é mero passageiro deste veículo.

Nada mais equivocado do que isso.

O dono do fundo é o cotista.

O dinheiro é dele. Então o dono é ele.

O gestor é um mero prestador de serviço para o cotista.

Essa percepção de que o fundo pertence a gestora vem do fato de que quem toma a iniciativa de criar um fundo é a própria gestora.

Ela faz isso pois precisa criar mercado para si mesma.

É preciso ter para quem prestar o serviço. Caso contrário a gestora não terá razão de existir.

Vou dar um exemplo prático e bem atual, falando novamente da gestora do fundo QAGR11.

Só que agora com novos capítulos da novela.

Esse fundo não surgiu, da iniciativa de investidores que se juntaram para investir em silos e decidiram contratar a Quasar Asset Management.

Foi a gestora que tomou a iniciativa.

Ela montou uma tese de investimentos bonitinha, que versava sobre investir na carente infraestrutura de armazenagem de grãos no Brasil.

Prometeram boas aquisições, bons contratos, bom inquilino e boa remuneração.

Com isso, conseguiram convencer milhares de investidores a comprar cotas de um fundo que contrataria a própria gestora para colocar em prática a tal tese de investimentos.

Daí para frente a realidade foi muito diferente da promessa inicial.

A gestora não fez as aquisições prometidas, o principal cérebro por trás da tese se desligou da gestora, grande parte do dinheiro ficou parado no caixa do fundo e as poucas aquisições realizadas foram com contratos com a metade do prazo e com inquilinos nem de perto com a mesma solidez do prometido inicialmente.

Em bom português, a gestora do fundo não estava prestando um bom serviço.

Os verdadeiros donos do fundo, os cotistas, tomaram uma atitude.

Se juntaram num grupo que representava mais de 5% das cotas, e convocaram uma assembléia geral extraordinária.

Nessa assembléia serão votados alguns pedidos dos próprios cotistas.

O primeiro é amortizar 35 reais por cota. Ou seja, devolver esse dinheiro para os donos.

Faz todo sentido, afinal de contas se a gestora não está encontrando o que fazer com esse dinheiro, que devolva para os cotistas.

Esse é um duro golpe na gestora, que tem sua remuneração proporcional ao patrimônio total do fundo. Isso representa mais de um terço de redução.

As outras mudanças são no sentido de permitir que o fundo invista em imóveis urbanos industriais e logísticos.

Afinal, se está tão difícil assim encontrar imóveis relacionados ao agronegócio, então que se abra o leque para outras possibilidades.

Essa votação deverá ocorrer até o dia 14 de junho, mas ainda não teve data definida.

Toda essa história mostra e prova que os verdadeiros donos do fundo são os cotistas.

Você não é mero passageiro do seu FII.

Você também é dono dele.

Você até contrata um motorista para dirigi-lo.

Mas também o demite se ele não dirigir direito.

É o seu papel.

Claro que o caminho mais fácil é vender a cota e passar o problema adiante.

Apenas lembre-se que, no limite, o dono do FII é você.

Os FIIs recomendados na carteira Aluguel Inteligente estão sob a tutela de ótimos motoristas e você pode fazer uma viagem confortável na primeira classe.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

VISC11, GGRC11, MALL11, XPML11 e HSML11: o fim de uma era?

VISC11. GGRC11, MALL11, XPML11 e HSML11

Caro leitor,

O Covid-19 continua mostrando suas caras e causando turbulência pelos Fundos Imobiliários.

O surgimento dessa pandemia está forçando o investidor de FIIs a rever suas convicções e suas crenças.

Até o surgimento do coronavírus, os fundos de shopping centers eram os fundos mais seguros e resilientes do mercado.

Hoje eles estão no olho do furacão e são os mais atingidos pelos efeitos desse novo vírus.

O poder de barganha entre inquilino e proprietário, que sempre esteve do lado do shopping, agora está do lado do lojista.

Pense comigo: um prédio com vacância de 20 ou 30 por cento é algo que acontece.

Não fica feio nem nada.

Mas um shopping com um terço de suas lojas tapadas com tapumes já não é aceitável.

Neste cenário, o shopping talvez se veja obrigado a ceder muito mais do que gostaria para o lojista pelo menos continuar lá dentro.

Vários FIIs são impactados aqui: VISC11. MALL11, XPML11 e HSML11.

Os paradigmas quebrados não ficam só por conta dos shoppings centers não.

Outro tipo de FII tido como um porto seguro em momentos de crise são os de galpões com contratos atípicos.

Esse tipo de contrato costuma ser de dez anos para mais e a multa por desocupação é equivalente a todos os aluguéis vincendos até o final do contrato.

Ou seja, o inquilino até pode sair do imóvel, mas não pode deixar de pagar um mês sequer.

Outro ponto interessante é que não existe revisional desse valor durante o contrato.

Ou seja, nem na pior das crises o inquilino vai ter amparo legal para reduzir o valor pago mensalmente.

Muito seguro.

Até o Covid-19 chegar.

GGRC11, por exemplo, é um fundo de galpões logísticos e industriais que só investe em operações e imóveis com contratos atípicos de locação.

Esse seu pré requisito traz segurança e estabilidade para seus rendimentos.

Isso funciona muito bem, quando o inquilino paga.

Essa semana o fundo comunicou que um inquilino que representa 13 por cento da sua receita total, não pagou o aluguel referente ao mês de março.

Agora, o tamanho desse problema vai ser conhecido com o desenrolar dessa situação. Pode ser amigável e negociada, ou pode ser judicializada e com a execução das garantias contratuais.

Está previsto a existência de um seguro fiança locatícia, que pode ser acionado caso a solução não seja amigável.

Enfim, veremos como isso se desenrola nas próximas semanas.

O que fica dessas situações descritas é que os portos seguros dos FIIs podem até ser seguros, mas não são imunes a problemas mais graves.

Como eu disse semana passada, ainda vamos ver muitas notícias ruins aparecerem antes de tudo isso acabar.

Até lá vamos aprendendo com elas.

No caso dos shoppings, é que por mais seguro que seja sempre pode ocorrer um Cisne Negro e mudar toda a dinâmica favorável ao proprietário que sempre existiu.

No caso dos de galpões com contratos atípicos, é que o contrato não é garantia de nada. A análise vai precisar passar pelo inquilino e pelas garantias do contrato.

Enquanto a pandemia durar, será uma lição nova a cada dia.

Quando ela passar, o desafio será não esquecer esse aprendizado.

Assim, mesmo que machucados, sairemos mais fortes dessa.

Na carteira do canal Aluguel Inteligente os FIIs estão muito bem escolhidos e, apesar dos impactos, vem fazendo uma travessia firme nessa crise.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

QAGR11: o primeiro fundo de silo da B3

qagr11 primeiro fundo de silos

Caro leitor,

Se você me acompanha, já deve ter ouvido eu dizer: “prefiro ficar de fora de bons negócios a ficar dentro de maus negócios”.

Digo isso pois já vi e vivi muita coisa no mercado de investimentos.

Hoje a cautela é algo que eu não abro mão.

Você também não deveria.

Afinal é o seu dinheiro que está em jogo.

Pouco meses atrás, ainda durante a euforia do mercado com os fundos imobiliários, surgiu uma novidade inovadora.

Um fundo estava vindo a mercado com uma proposta inédita: eles comprariam silos de armazenagem de grãos e os alugariam para grandes empresas do agronegócio.

Os silos são o galpão logístico do agronegócio.

Os produtores, plantam, colhem e estocam nestas grandes estruturas, enquanto esperam o melhor momento para vender sua mercadoria.

O Brasil, um grande produtor de grãos, tem uma carência enorme desse tipo de estrutura.

O Quasar Agro (QAGR11)​ veio para se tornar uma opção de investimento, segura e rentável ao mesmo tempo que resolvia (ou pelo menos ajudava a resolver) um gargalo e infraestrutura importante para o país.

Sua promessa durante o período de captação era muito boa: adquirir onze silos de grãos e imediatamente locar para o antigo dono, uma grande empresa do agronegócio.

Os contratos seriam atípicos e de vinte anos.

O que traria segurança jurídica e estabilidade a seus rendimentos.

​Parecia sensacional.

Mas eu alertava quem me perguntava para o fato de os imóveis serem ultra específicos e, portanto, de difícil recolocação no mercado para outro inquilino.

Ah, e também pelo fato de eles não dizerem quem seria o tal inquilino.

Daí me diziam: “ah, mas isso é problema para daqui a vinte anos”.

Não precisou passar nem três meses para que a cautela se justificasse.

A situação atual não passa nem perto daquilo que foi vendido.

O fundo não comprou nenhum dos imóveis que tinha prometido durante a oferta.

No final de fevereiro o fundo finalmente realizou sua primeira aquisição de quatro centros de recebimento de grãos, em um contrato de dez anos.

Com isso o fundo conseguiu alocar, até agora, apenas 89 milhões dos 484 milhões de reais que possui.

Nesse meio tempo houve a saída de membros importantes da gestora do fundo.

Você comprou ingresso para assistir o jogo dos titulares e na hora entrou em campo um time misto.

Aqueles 11 imóveis com contrato de vinte anos não vão mais acontecer.

A história está sendo bem diferente agora.

O fundo está tentando amenizar a situação, com a gestora decidindo, de forma “voluntária”, abrir mão da sua parcela da taxa de administração até que o fundo atinja a alocação de pelo menos 90 por cento do seu patrimônio.

Enfim, a iniciativa do fundo de atuar neste segmento da economia é louvável.

O Brasil de fato precisa dessa iniciativa.

Torço que ele tenha um futuro próspero e que cresça muito. Mas isso eu digo com o chapéu de brasileiro que torce pelo bem do país.

Com o chapéu de investidor a história é diferente.

O fundo vai ter que se redimir e provar o seu valor.

Até lá eu só observo e torço por ele. Qualquer hora ele pode vir a compor a carteira do Aluguel Inteligente​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

KNRI11: o FII que mais comprei na crise

KNRI11 fundo imobiliario

Caro leitor,

Sabe aquele produto que você namora a tempos e só não comprava por que era muito caro?

A muito tempo eu namorava o KNRI11.

O fundo mais diversificado que tem na bolsa hoje em dia.

Ele é gerido pela competente e tradicional Kinea Asset Management, a “gestora independente do Itaú”.

Seus números são formidáveis:

Seu patrimônio de 3,6 bilhões de reais é composto por dezenove imóveis, sendo dez edifícios comerciais e nove centros logísticos localizados em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.

São mais de 578 mil m² de área locável.

São oitenta e quatro contratos de locação e mais de cinquenta inquilinos compostos por grandes empresas nacionais e multinacionais.

Sua receita é composta 45 por cento de contratos atípicos, que possuem maior solidez jurídica.

Não há concentração de inquilinos em algum segmento específico da economia e quase 60 por cento dos contratos vencem somente a partir de 2024.

Os imóveis são de bom padrão construtivo e historicamente vêm apresentando vacância abaixo da média observada nos seus mercados.

Como eu queria ser dono de uma parte disso tudo…

Mas claro que eu não estava disposto a pagar qualquer preço. Portanto só me restava esperar.

Foi um exercício de paciência árduo.

Nas últimas semanas as oscilações (para baixo) nos preços das cotas foram tão grandes e não refletiam nem de perto a qualidade da carteira imobiliária do fundo.

Foi a minha chance: enchi o carrinho.

Comprei tudo que eu queria para compor minha carteira.

Nessa crise, o fundo que eu mais gostei de comprar foi o KNRI11.

E você?

Comprou o que mais nesses dias malucos?

Os assinantes do Canal Aluguel Inteligente plantaram muita renda para o pós-crise.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

XPML11: dado de tão barato

xpml11 esta barato

Caro leitor,

Vivemos uma semana surreal no mercado de Fundos Imobiliários.

Para o XPML11, a coisa chama ainda mais atenção.

O mercado mostrou toda a sua irracionalidade e destempero emocional nos últimos dias.

Vimos fundos imobiliários sendo negociados a metade do seu valor de um mês atrás.

Mas teve uma classe de fundos que me chamou a atenção em especial. Foi justamente os que mais caíram durante a semana: os fundos imobiliários de shopping centers.

O que desencadeou a queda deles foi o fato de diversos shopping centers no Brasil terem sido fechados em função do coronavírus.

Na quinta-feira eram mais de 300 nessa situação, mais alguns dias e TODOS estarão fechados.

No meio da semana um importante FII de shopping centers, o XPML11​, divulgou fato relevante dizendo que não pagaria rendimentos no mês seguinte e que os deixaria acumular até o final do semestre pois não sabia ao certo quais seriam os impactos desse fechamento temporário.

Esse fato foi a gota d’água para o mercado entrar em pânico.

A principal fonte de renda do shopping são os aluguéis que tem uma parte relevante atrelada às vendas.

E shopping fechado é venda zero. O estacionamento também é outra fonte de renda importante. Também vai a zero.

​O mais importante, no entanto, é a sobrevivência do lojista.

Este, especialmente o médio e pequeno, não tem capacidade financeira para ficar um ou dois meses sem vender.

A orientação da Abrasce (Associação Brasileira de Shoppings Centers) para as redes de shoppings é de ajudar os lojistas, verificando caso a caso o que é possível fazer por cada um deles.

Ele diz: “Não vai ter quebradeira geral. Todos vão precisar ceder um pouco, é verdade. Vamos sair juntos desse período, machucados, mas juntos”.

Quando ele fala em “juntos”, eu incluo os cotistas dos FIIs de shoppings na questão.

Sim, os cotistas vão ficar alguns meses sem remuneração ou talvez com uma bem menor do que gostariam.

Depois de um tempo, que não sei quanto será, as coisas voltarão ao normal.

Do ponto de vista do investidor, vamos pegar o caso do XPML11 e pensar no seguinte.

O fundo vinha pagando o equivalente a 0,4 por cento ao mês de rendimentos, tomando por base a cotação de cerca de um mês atrás.

Se ele ficar 6 meses sem pagar, é o equivalente a deixar de receber 2,4 por cento de renda. Se ficar um ano, seria 4,8 por cento.

Daí o cotista fica pê da vida com o FII que deixou de pagar rendimentos temporariamente e decide que vai vender a sua cota pela metade do preço.

O cara prefere perder 50 por cento do seu investimento do que ficar sem receber 4,8 por cento de rendimento.

Faz sentido para você? Pois é… para mim também não faz.

Mas foi o que muita gente fez na quinta-feira passada.

Pergunta para as redes de shopping centers se elas preferem encarar essa crise, resolver e continuar com os shoppings ou se preferem vende-los pela metade do preço agora.

Pense como dono do negócio.

Dê-se conta do tamanho da oportunidade que está na sua frente.

Investir nessas horas não é confortável, mas pode ser muito rentável.

XPML11 está dado de tão barato.

Existem outros FIIs em situação parecida​.

Estude quais são eles e faça algo a respeito.

Abraço.


Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

IFIX: montanha russa ou carrossel?

montanha russa ou carrossel

Caro leitor,

A volatilidade é o quanto os preços sobem e descem em um determinado período.

Um investimento de alta volatilidade é como a montanha russa do parquinho.

Um de baixa volatilidade já é mais como o carrossel.

Na montanha russa, você vai experimentar subidas fortes, seguidas de quedas bruscas, curvas inesperadas. Vai sentir medo, excitação, euforia e pavor.

No carrossel, você vai experimentar um sobe e desce suave, sem grandes surpresas nem emoções. Vai ficar tranquilo durante seu passeio.

Ações são a montanha russa do mercado.

Fundos Imobiliários são o carrossel.

Antes de pensar que o carrossel pode ser chato, lembre que estamos falando de investimentos.

Durante o passeio neles, você vai precisar tomar decisões racionais e importantes.

Elas vão determinar o seu sucesso nos investimentos ou o seu fracasso.

​Como seria o seu raciocínio durante uma volta na montanha russa?

Você conseguiria pensar direito no meio do looping ou durante aquela primeira queda íngreme, onde parece que você vai se espatifar no chão?

Não é mais fácil raciocinar sentadinho num elefantinho azul de carrossel?

Você vai conseguir pensar com calma e estará mais centrado, pois seu cérebro não está desesperado achando que vai morrer.

​Veja a volatilidade nos FIIs e nas ações, durante os dias mais tensos de 2020 até então no gráfico abaixo, onde na coluna vermelha temos as variações do Ibovespa nos últimos dias e, na azul, dos Fundos Imobiliários.

Volatilidade: Ibov vs Ifix

Os dados do dia 13 representam a variação parcial do dia, no momento em que escrevia a newsletter.

Quando você ouve que a volatilidade dos FIIs é bem menor, é disso que estamos falando.

Seu resultado nos investimentos será tão bom quanto suas decisões são.

Tomar decisões embriagado por emoções e no meio da tormenta diminui suas chances de acerto.

Se ajude.

Coloque as probabilidades a seu favor.

Opte por investimentos menos voláteis na sua carteira, especialmente se estiver começando em renda variável.

E mais: em momentos de estresse, como na semana de quatro circuit breakers, não mexa na sua carteira.

A não ser que você saiba muito bem o que está fazendo.

Por fim, considere ter uma participação relevante de Fundos Imobiliários em sua carteira.

Isso vai te fazer bem, vai te fazer tomar melhores decisões, te tornar mais confiante e ainda vai te gerar uma renda passiva mensal.

Tem coisa melhor?

No Canal Aluguel Inteligente eu recomendo FIIs que podem facilitarsão geridos por profissionais de primeira linha​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Pare de pensar só em você quando investe em FIIs

Taxa de administração justa

Caro leitor,

No mundo dos negócios existem dois tipos de pessoas.

As que numa negociação estão mais preocupadas com o benefício próprio do que com qualquer outra coisa.

E as que estão mais preocupadas com o benefício do outro do que com seu próprio.

O segundo tipo é o mais difícil de lidar e o mais chato.

Também são as que fazem os piores negócios.

O motivo é simples, elas estão preocupadas com a coisa errada.

Mais com o outro do que consigo mesmo.

São burros competitivos.

Normalmente elas acabam fazendo um negócio meia boca para si e ruim para o outro.

Ou são enganadas, achando que estão levando uma enorme vantagem enquanto o outro lado mente que está se dando mal.

Já lidei muito com os dois tipos.

Hoje vejo muitos investidores de FIIs pendendo para o lado errado nessa balança.

Muitos se preocupam com a taxa de administração e performance do fundo.

​Recebo perguntas recorrentes no sentido de a taxa de um determinado fundo ser “justa” ou não.

Minha resposta é sempre a mesma: foque no seu resultado, não no da administradora ou gestora.

O fundo está gerando a renda que satisfaz você?

Se sim, então tudo certo. Se não, então não invista no fundo.

Simples assim.

Não fique quebrando a cabeça tentando descobrir se é culpa da taxa de administração ou de outras mil variáveis possíveis.

O trabalho do gestor não é fácil.

Não é óbvio.

Exige gente experiente, qualificada e ultra especializada.

Isso nunca vai ser barato.

Por isso eu já falei, só recomendo FIIs com equipes de gestão de primeira linha​, gente que dá o sangue pelo fundo.

Imagine que você é gestor e quer iniciar um FII.

Primeira coisa, você vai ter que conseguir negociar a compra de um ou vários imóveis com alguns vendedores.

Parece fácil né?

Agora imagine que você vai fazer isso sem ter o dinheiro ainda.

Vai ter que convencer o vendedor a te dar o direito de compra por um tempo a um preço de baixo a razoável.

Convença ele, que com esses negócios alinhavados, você vai tentar captar estes recursos na bolsa de valores.

Lembre que se o negócio estiver saindo a um preço barato, vai ser muito difícil que não tenha mais compradores disputando este imóvel.

Você precisa ganhar essa disputa sem ter o dinheiro.

Já complicou um pouco né?

Bom, agora vá até o mercado e convença muitos (milhares) de investidores a te darem este dinheiro acreditando que estes negócios que você alinhavou são realmente bons.

Você tem pouco tempo para isso, afinal aquele direito de compra não é para sempre.

Vença a desconfiança natural dos investidores com novos negócios.

Torça para, nesse meio tempo, para não aparecer nenhum Coronavirus no meio do caminho, nem o Trump tuitar qualquer coisa maluca.

O mercado é arisco. Ele fecha as torneiras de um dia para o outro.

Para isso você contratou um monte de assessorias legais, financeiras e um coordenador para liderar sua tentativa de captação de recursos.

Esses caras custam muito, mas muito dinheiro. Se der errado, o risco é todo seu.

Se finalmente der certo, então o fundo está de pé e com dinheiro captado.

Finalmente você começa a receber a sua taxa de administração.

Daí vem um investidor e diz: “ai, meu Deus do Céu… eu acho alta essa taxa, tinha que ser mais baixa”.

Você vai ter vontade de mandar esse cara longe…

O trabalho do gestor e administrador destes fundos não é moleza.

Deixe o cidadão ser bem remunerado.

Ele é inteligente.

Ele sabe que se o que estiver “matando” a rentabilidade dele for a sua própria remuneração, ele vai matar a galinha dos ovos dele.

Esse cara vai ajustar isso rapidinho.

Você? Foque no seu resultado.

Se for bom, então ótimo.

Seja cotista deste fundo e receba seus rendimentos todo mês.

Se não for, nem importa o quanto o gestor recebe.

Você não estará lá para ver e nem vai sair do seu.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

O desempenho do seu FII depende desse cara

Administrador do fundo

Caro leitor,

Sabe quem é o cara mais importante do seu Fundo Imobiliário?

O administrador.

Ele é peça central no funcionamento do fundo.

Ele é o grande responsável por tudo que acontece com o fundo perante a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que fiscaliza dos FIIs e todos investimentos no Brasil.

O fundo funciona com um condomínio, onde o administrador é o síndico.

Ele não é dono mas manda nele.

Isso até o limite do regulamento.

Além desse limite ele precisa convocar uma assembléia de cotistas (equivalente a reunião de condomínio) para aprovar seja lá o que ele queira.

Mas até ali ele é o grande responsável.

Todos os serviços prestados dentro de um fundo podem até ser realizados por terceiros, mas é o gestor que responde por eles.

Cabe a ele decidir sobre os investimentos, os inquilinos, contratos de locação, reformas dos prédios, problemas rotineiros dos imóveis entre tantas outras tarefas.

Muitas dessas tarefas, especialmente as ligadas às decisões que envolvem os imóveis requerem um nível de especialização que o administrador nem sempre possui.

Daí que surge a figura do gestor.

Ele é contratado pelo administrador para decidir e realizar tudo que for referente à gestão dos investimentos imobiliários do fundo.

Conhecer profundamente os ciclos imobiliários, identificar oportunidades de aquisições, a oportunidade e a hora certa de vender um imóvel, buscar e negociar contratos com inquilinos, lidar com os inquilinos e suas necessidades de forma próxima…

Essas são algumas das habilidades que o gestor precisa ter.

Há fundos em que não tem um gestor contratado.

No lugar, o administrador pode contratar uma consultoria especializada para dar as coordenadas ao administrador para que ele faça o papel do gestor.

Na prática o que se vê no mercado é que as consultorias especializadas só não são gestoras pois elas não conseguiram ou não quiseram (custa uma grana) atender todos os pré requisitos que a CVM estipula para que uma gestora possa operar no mercado.

Isso não chega a ser um problema.

Desde que funcione, tudo bem.

O que você deveria olhar numa administradora ou gestora do seu FII​?

Primeiro, se há administrador e mais um gestor, então a figura do gestor é mais importante para o investidor.

Veja se ele tem reputação ilibada.

Procure saber se ele possui histórico de problemas judiciais ou administrativos com os reguladores do mercado.

Se elas estiveram envolvidas em casos de conflitos de interesses no passado e se isso trouxe algum prejuízo aos cotistas.

Faça seu tema de casa! Em 2019, houveram alguns casos que foram notáveis.

O mercado parece que tem memória curta.

Teste a disponibilidade do administrador ou do gestor em te dar informações, sejam elas quais forem.

Em nome da transparência, eles te devem essa consideração.

E também pelo fato de, se você é cotista, você é o dono do fundo e não eles.

Eles trabalham para o fundo. Coloque as coisas no lugar se for preciso.

Já passei por situações do tipo.

Eu precisava tirar uma dúvida e liguei para a gestora.

Eles não atendiam por telefone, só por e-mail.

Isso já me causou certa irritação.

Mandei o e-mail.

A resposta foi algo do tipo: “As informações sobre o fundo estão no site. Procure lá.”

Eu fiquei muito irritado e mandei um e-mail me identificando como analista que faria um relatório sobre eles e que estava muito irritado e ofendido com a sua resposta.

Exigi que me respondessem pois eu havia destrinchado o site inteiro e se mandei e-mail era por que a informação não estava lá.

Rapidamente a resposta chegou junto com um pedido de desculpas.

Conto isso só para ilustrar que nem todo mundo é super legal, educado e prestativo neste mercado.

Em que tipo de profissional você vai confiar seu dinheiro?

Avalie a disponibilidade do gestor ou administrador do seu fundo.

A verdade é que a maioria é super prestativo e fazem sites sobre os fundos bastante completos.

Por fim, busque saber se o fundo é importante para a gestora.

O dia de todo mundo tem 24 horas, se o FII não for importante para o gestor, ele vai ficar de lado. E o seu dinheiro não vai receber a devida atenção.

Fique esperto com quem são estes dois personagens tão importante na vida do seu FII.

No canal Aluguel Inteligente eu só recomendo FIIs que são geridos por profissionais de primeira linha​.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Isso pode aparecer nos seus FII sem que você perceba

Contratos de fundos imobiliarios

Caro leitor,

Estudando Fundos Imobiliários​ você vai se deparar com fundos que têm contratos atípicos de locação e fundos que têm contratos típicos de locação.

Você sabe o que significa? Sabe dizer qual deles é melhor?

Deixa eu te ajudar com isso.

Contratos típicos de locação são aqueles contratos com os quais estamos acostumados a lidar no cotidiano.

Eles seguem as definições da Lei do Inquilinato.

Tem coisa que mesmo que você e a outra parte queiram colocar no contrato, não poderão.

Seus limites estão naquilo que a lei permite.

Nos fundos imobiliários eles são comuns nas lajes corporativas.

São contratos na maior parte das vezes de duração média (5 anos) corrigidos pela inflação (IPCA ou IGP-M).

​Eles permitem que o valor do aluguel seja repactuado negocial ou judicialmente a cada 3 anos. São as famosas “revisionais”.

O objetivo é que de tempos em tempos, tanto inquilino quando proprietário possam trazer o valor de volta a uma realidade de mercado caso o preço pactuado esteja desequilibrado para um dos lados.

A multa de rescisão costuma ficar entre 3 e 6 meses do valor do aluguel.

É considerada uma multa leve e facilita a mobilidade do inquilino.

O princípio do contrato típico é remunerar o proprietário pelo uso do seu imóvel, que está lá pronto esperando um usuário.

Já no contrato atípico, o princípio é remunerar o investimento feito pelo proprietário para disponibilizar ao inquilino um imóvel sob medida para ele.

A origem dos atípicos estão em operações de:

i) Sale and Lease Back – quando o investidor compra um imóvel para que o antigo dono vire inquilino.

ii) Build to Suit – quando o investidor constrói um imóvel sob medida para o inquilino nas especificações pretendidas por ele.

iii) Buy and Lease – quando o investidor compra um imóvel “encomendado” pelo futuro inquilino. Como se o inquilino dissesse: “Compre aquele imóvel ali que eu alugo de você imediatamente”.

Esses contratos costumam ser de longo prazos podendo ser de 10 a 20 anos, com correção anual pela inflação (IPCA ou IGP-M).

Nos atípicos não há possibilidade de revisional no meio do caminho.

O preço originalmente acertado vai ser o mesmo (corrigido pela inflação, claro) até o fim.

A multa de rescisão costuma ser pesada.

Ela chega a ser o valor total dos aluguéis faltantes até o final do contrato.

É tipo um “ok, pode até sair do imóvel, só não pode deixar de pagar”.

Devido ao peso dessa multa e a natureza do contrato, as garantias exigidas pelo proprietário também costumam ser bem mais robustas do que nos contratos típicos.

Afinal, há um valor bem maior para ser garantido!

Entendido a diferença entre eles, vem a pergunta:

Qual é melhor?

A resposta não podia ser melhor: depende.

Eles tem vantagens e desvantagens.

A principal vantagem do atípico é a constância do valor do aluguel em função da não revisão do seu valor e das pesadas multas de rescisão.

Portanto o risco de o valor diminuir ou zerar é bem mais baixo.

Por outro lado, a revisão do aluguel pode ser para cima, correto?

Nas fases de recuperação e expansão do ciclo imobiliário as revisionais tendem a ser para cima.

Isso favorece os contratos típicos que poderão aumentar o valor dos aluguéis.

Os atípicos não surfam essa onda.

Quando a onda é para baixo, os típicos sofrem e os atípicos não.

Portanto depende muito de em que fase do ciclo estamos.

Outro ponto a ser ponderado é que nos atípicos, durante o contrato o risco de vacância é mínimo em função das pesadas multas.

Mas no final do contrato o aluguel pode estar muito longe de uma realidade de mercado.

Isso pode fazer com que o novo valor seja substancialmente menor do que o atual ou mesmo que o inquilino decida sair do imóvel.

Enfim, quando for olhar os FIIs de renda, se atente para o tipo de contrato que eles têm e para o vencimento dos mesmos.

Pode ter surpresinha logo ali na frente, fique esperto.

Se você quer aprender mais sobre fundos imobiliários, está no ar o meu curso Aprenda a Investir em Fundos Imobiliários​.

Deixei o vídeo da minha primeira aula aberto para você assistir gratuitamente.

Abraço.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.

Os 3 segredos para se escolher um bom imóvel

como escolher imovel para investir

Caro leitor,

Os entendidos do mercado imobiliário sempre dizem que os três aspectos mais importantes de um imóvel são: localização, localização e localização. Já ouviu isso antes?

Se é tão importante assim, você deveria saber dizer o que é uma boa localização.

Para começar, é preciso entender que a identificação de uma boa localização vem do macro para o micro.

Primeiro queremos identificar uma região mais propensa a demandar determinado tipo de imóvel.

Depois entender em qual bairro da cidade seria melhor estar e às vezes até de que lado da via seria melhor.

Mas o que é bom varia para cada tipo de imóvel.

Uma boa localização para um prédio comercial é completamente diferente de um galpão logístico.

​ Ajuda muito nesse raciocínio colocar o “chapéu” do inquilino.

Imagine que você precisa locar um imóvel.

O que você gostaria de ter perto dele? Onde você gostaria que ele ficasse?

Vamos fazer este exercício para diferentes tipos de imóveis.

Prédios comerciais

Se eu tenho uma grande empresa com muitos funcionários, eu quero estar numa cidade com farta mão de obra qualificada e em localização central no país, com uma boa logística aeroportuária.

São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte seriam boas pedidas.

Mas e dentro da cidade?

Onde ficar?

Quero estar numa região valorizada da cidade, pois afinal de contas isso demonstra solidez para meus clientes.

É importante ter várias opções de acesso a transporte público como ônibus, metrô e ciclofaixas.

Vou dar preferência para aquelas vias que não ficam completamente paradas nos horários de pico (se possível).

É bom que por perto exista uma série de facilidades que os colaboradores vão utilizar, tais como restaurantes, farmácias, bancos, comércio em geral, escolas, creches, academias, shoppings entre outros.

Galpões Logísticos e Industriais

Aqui é importante a localização estar em sintonia fina com a minha atividade.

Suponha que sou um e-commerce que se propõe a fazer entregas rápidas.

Então tenho que estar o mais próximo possível do meu maior centro consumidor. Tão perto quanto meu bolso permitir, já que lá dentro da cidade seria caro demais.

Para imóveis logísticos e industriais, de forma geral, é importante estar às margens de uma importante estrada de acesso a cidade.

As condições das vias também é aspecto importante. Precisam estar em boas condições, afinal minha mercadoria pode ser frágil e o sacolejo do caminhão pode danificá-la.

Se sou exportador ou importador, estar próximo a hubs logísticos intermodais (portos, ferrovias e aeroportos) pode fazer mais sentido.

E por aí vai…

Agora… tem um fator que pode me fazer ir para mais longe da cidade.

Algum benefício fiscal, como é o caso de Extrema em Minas Gerais.

Eles estão a pouco mais de 100km de São Paulo, mas tem benefícios de impostos estaduais e municipais.

Daí eu faço conta e se valer a pena, vou para mais longe.

Por vezes a nossa complexidade tributária gera distorções no raciocínio puramente geográfico da localização.

Por fim, a localização é fator determinante. Basta pensar com a cabeça do inquilino que fica muito óbvio.

Um imóvel bem localizado tende a sair da crise primeiro e entrar nela por último.

Pense nisso na hora de investir.

Ah… o Google Maps faz milagres por você nessa hora. Pensei em tudo isso para escolher os fundos Imobiliários da Carteira Aluguel Inteligente​.

Abraços.

Marcelo Fayh atua profissionalmente no mercado financeiro desde 2007. Começou como operador de Bolsa, ministrou cursos e palestras pela XP Educação e teve seu próprio escritório de investimentos. Antes de virar analista, atuou como assessor de operações de Fusões e Aquisições. Acredita que qualquer pessoa é capaz de melhorar sua qualidade de vida através de escolhas e investimentos inteligentes. Escreve para o TheCap na coluna Fundos a Fundos.