O investimento direto em imóveis ainda é um dos favoritos brasileiros, mas isso não quer dizer que seja bom para todos. Investir em construção para gerar renda não vale a pena.

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A cultura de investir em imóveis físicos é tida como uma forma garantida de proteger o dinheiro e aumentar o patrimônio. Afinal, na mente de muitos brasileiros, o terreno ou construção só tende a valorizar com o passar dos anos.

Embora possa ser verdade em alguns casos, isso está longe de ser uma garantia de segurança e alta rentabilidade. 

Construir ou comprar imóveis com o objetivo de revenda ou aluguel envolve muitos riscos que precisam ser considerados, tais como valor do terreno, local, custos de mão-de-obra, de reparos, vacância, entre outros.

Mesmo assim, o fato é que, investir em construção, é uma categoria que mobiliza diversos tipos de investidores que buscam complementar a renda mensal ou garantir a aposentadoria.

Segundo uma pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), o investimento em imóveis físicos gerou um retorno médio de 12,2% ao ano na década que vai de 2012-2022. O percentual considera a valorização do imóvel + ganhos com aluguel no período.

No mesmo estudo, a ABRAINC fez um comparativo dos ganhos com investimentos em imóveis no Brasil com os retornos da Renda Fixa (CDB Varejo = 90% do DI e Poupança) e a inflação no mesmo período.

Não vamos nem entrar no fato de que os investimentos comparados não são os melhores, mas sim no rendimento total apresentado com imóveis físicos:

Será que o montante que deve ser destinado para construção e o risco associado compensam?

Vale ainda destacar que rendimentos passados não são garantia de rentabilidade futura. Ainda mais considerando o ambiente atual de juros altos, que atrapalha o financiamento imobiliário e a procura por imóveis para comprar ou alugar.

Dito isso, um Plano de Investimentos pode melhorar seus resultados.

É possível ganhar dinheiro na construção de imóveis?

Sim, é possível investir em construção e ganhar dinheiro, mas isso não significa que é a melhor opção.

O lucro de construir casas para vender ou alugar depende de vários fatores, como, por exemplo, o preço do terreno, o custo da construção, impostos e taxas envolvidos na venda, manutenção do imóvel, valorização da região onde está localizado e a demanda do mercado imobiliário. 

O Sindicato da Indústria Construção Civil (Sinduscon), de São Paulo, estipula que um imóvel pode valorizar de 20 a 50% depois de pronto. 

Para fins didáticos, imagine que você gastou R$ 500 mil para construir um imóvel. Se considerarmos os dados acima, este poderá valer de R$ 600 até R$ 750 mil.

Mais uma vez, devemos deixar claro que esta é apenas uma estimativa e o lucro pode ter alteração por diversos fatores externos, como a situação econômica do país e a oferta e a demanda no mercado imobiliário, bem como vacância e inadimplência dos inquilinos.

Além disso, investir em construção exige um investimento inicial significativo e habilidades de negociação em um setor bastante competitivo.

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Vale a pena comprar imóvel na planta como forma de investimento? 

Outra opção de quem quer investir em imóveis físicos é comprá-lo ainda na planta, neste caso, elimina-se as dores de cabeça com a construção, mas essa condição também torna o investimento mais arriscado.

Como ainda estão em fase construção, empreendimentos desse tipo são negociados diretamente com as incorporadoras e o preço pode ser diluído em uma entrada e parcelas mensais.

Outro ponto positivo é que eles costumam ter uma valorização média maior depois de pronto.

No entanto, o investidor assume um risco mais alto, uma vez que está comprando uma propriedade que ainda não existe de fato.

O principal risco é a falência da incorporadora ou problemas de documentação e alvarás necessários para a construção. Outro ponto de atenção é o atraso na entrega.

Mais uma vez vem a pergunta: O retorno compensa o risco? Vamos ver a seguir.

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Retorno do investimento em construção vs Retorno do mercado financeiro

Para projetar os retornos de investir em construção para gerar renda, vamos utilizar o método da renda e medir o retorno do capital investido em imóveis por meio da relação entre o valor do gasto e os aluguéis recebidos em 12 meses.

Com este resultado, podemos avaliar melhor a relação entre risco e rendimento.

Para saber se o custo de oportunidade do investimento em imóvel vale a pena, vamos compará-lo com o retorno do investimento que é considerado o de menor risco no Brasil, os títulos do Tesouro Direto. 

Não qualquer título, um indexado à inflação, uma vez que os contratos de locação também costumam ser reajustados pelo IPCA ou IGPM.

Na data de publicação deste artigo, o Tesouro IPCA+, com vencimento em 2035, paga IPCA + 5,85%.

Com isso em mente, suponha que você compre um imóvel para investimento por R$ 500 mil e que a média de aluguel para imóveis similares ao seu naquela região seja de R$ 1.500 por mês.

Desconsiderando custos de depreciação, vacância e outras variáveis, sua renda com aluguel seria de R$ 18.000 por ano. 

Sendo assim, a rentabilidade desse investimento seria de 3,6% a.a, com o contrato de aluguel corrigido pelo IGP-M.

Ou seja, esses R$ 500 mil que utilizou para construir poderiam ser investidos no mercado financeiro, em produtos seguros, que produziriam um retorno melhor.

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Um simples investimento no Tesouro Direto ou então em Letra Imobiliária Garantida (LIG) com a opção de taxa prefixada com pagamento de juros mensais, podem superar os retornos de investir em construção, ainda mais para gerar renda mensal recorrente.

Isso que nem estamos comparando com investimentos em Fundo Imobiliários (FIIs) ou com uma carteira montada e diversificada.

O jeito certo de investir no mercado imobiliário

O mercado imobiliário brasileito tem se mostrado uma forma segura de investimento a longo prazo, se mantendo resiliente em meio às crises que afetam a economia no geral.

Embora investir em construção possa lhe trazer um retorno, esse tipo de investimento não é para qualquer perfil. Ele exige conhecimento do setor, além de um montante alto para investir que irá demorar para trazer o retorno esperado.

Sem contar em alguns percalços que podem aparecer no caminho, como falta de liquidez e dificuldade de alugar os imóveis.

A ideia do artigo de hoje é que você abra sua mente para outras formas de se beneficiar desse mercado.

Se construir casas é uma atividade que gera satisfação pessoal, investir em construção pode valer a pena. Se esse não é o seu caso, há outras maneiras muito melhores de rentabilizar seu dinheiro. 

Para quem busca investir para viver de renda passiva pelo resto da vida, montar uma carteira diversificada com ativos de renda fixa e variável tende a ser a melhor opção. Dessa forma, você consegue gerar renda passiva mensal recorrente, sem depender da venda de imóveis ou o pagamento dos inquilinos.

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Entre os ativos favoritos de quem quer gerar renda com imóveis sem precisar comprar ou construir uma propriedade física ou se preocupar com manutenção e aluguéis estão os fundos imobiliários (fiis).

A verdade é que em qualquer investimento, existem diversos fatores que são mais ou menos relevantes para cada investidor.

O correto é avaliar individualmente e montar uma alocação de ativos que respeite os limites de exposição ao risco e necessidade de liquidez de cada um. Por isso, te convido para fazer agora um Plano de Investimentos Gratuito.