Os REITs são produtos de investimento do mercado imobiliário dos EUA extremamente atrativos para a diversificação e geração de renda passiva regular.

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Semelhante aos fundos imobiliários (FIIs) que temos aqui no Brasil, o Real Estate Investment Trusts (REIT) oferece aos investidores a oportunidade de investir em imóveis valiosos e obter retornos totais acima da média do mercado.

Criado nos anos 1960, os REITs inspiraram produtos semelhantes ao redor do mundo, mas o foco deste guia é o mercado de REITs nos Estados Unidos.

Se você quer sabercomo investir em imóveis no exterior, os REITs são o jeito mais fácil, com o benefício de gerar um fluxo de renda de dividendos em dólar.

Continue a leitura para saber o que é um REIT e como investir em fundos imobiliários dos EUA a partir do Brasil. 

Mas atenção, o percentual de alocação no exterior depende do seu perfil de investidor, por isso faça antes um diagnóstico financeiro gratuito para descobrir seu apetite a risco e receber uma consulta gratuita com um consultor de investimentos.

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O que são REITs?

REIT é a sigla para Real Estate Investment Trusts, uma empresa que possui, opera e/ou financia imóveis para obter lucros.

Apesar de serem comparados aos fundos imobiliários do Brasil, os REIT’s americanos não são fundos, mas sim empresas e operam como tais.

No entanto, os REITs investem no mercado imobiliário e são modelados de forma semelhante aos fundos que reúnem o capital de vários investidores.

O acionista do REIT recebe uma parcela dos rendimentos do negócio (dividendos) sem ter que comprar, administrar ou financiar propriedades por conta própria. Portanto é uma opção para obter renda passiva regular.

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Como os REITs funcionam?

Os REITs funcionam como empresas que compram, administram ou financiam diferentes tipos de imóveis, incluindo escritórios, prédios de apartamentos, centros de varejo, hospitais, torres de telefonia móvel, infraestrutura e hotéis. 

A maioria dos REITs se concentra em uma categoria específica, mas alguns possuem vários tipos de propriedades em seus portfólios.

Os ativos listados em bolsa são categorizados 13 segmentos: 

• REITs de escritório;
• REITs industriais;
• REITs de varejo;
• REITs de hospedagem;
• REITs residenciais;
• REITs florestais;
• REITs de saúde;
• REITs de armazenamento/ galpões;
• REITs de infraestrutura;
• REITs de Data Center;
• REITs diversificados (mais de um tipo);
• REITs especializados ( que não se enquadram nas demais categorias);
• REITs hipotecários (mReits).

Muitos REITs são negociados publicamente nas bolsas de valores, e os investidores podem comprá-los e vendê-los como ações durante o pregão.

Quanto ao seu modelo de negócios, a maioria possui um modelo direto: o REIT aluga espaço e cobra aluguéis nas propriedades, depois distribui essa receita como dividendos aos acionistas. 

No caso dos REITs hipotecários eles não possuem imóveis, mas o financiam e obtêm receita com os juros de seus investimentos.

Para se qualificar como um REIT nos Estados Unidos, uma empresa atender aos seguintes critérios:

• Investir pelo menos 75% em ativos imobiliários, como imóveis ou empréstimos garantidos por imóveis;
• Receber, no mínimo, 75% de sua receita bruta através de aluguéis de imóveis, juros sobre hipotecas de financiamento de imóveis ou de vendas imobiliárias;
• Distribuir anualmente o mínimo de 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas;
• Ser tributada como sociedade por ações;
• Ser gerida por um conselho de administração, que nomeia executivos ou curadores;
• Ter no mínimo 100 cotistas;
• Não ter mais de 50% de suas ações em posse de cinco ou menos pessoas.

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Tipos de REIT

Nos Estados Unidos, existem três tipos de REITs de acordo com os ativos que compõem suas carteiras. São eles:

Equity REIT

Os REITs de capital investem diretamente em imóveis físicos, como empreendimentos, terrenos, imóveis habitacionais, imóveis residenciais, entre outros.

As receitas são geradas principalmente por meio de aluguéis.

Mortgage REIT

Os REITs hipotecários (mReits), não mantêm diretamente a propriedade de imóveis, mas os financiam seja diretamente por meio de hipotecas e empréstimos, ou indiretamente por meio da aquisição de títulos lastreados em hipotecas. 

Seus ganhos são gerados principalmente pelos juros cobrados dos financiamentos.

Hybrid Reit

Os REITs híbridos usam as estratégias de investimento dos dois tipos. Ou seja, uma parcela em imóveis físicos e outra em títulos imobiliários.

Os REITs também podem ser classificados com base em como suas ações são compradas e mantidas:

• REITs negociados publicamente (Publicly Traded REITs): REITs negociados publicamente, listados em uma bolsa de valores e regulados pela Securities and Exchange Commission (SEC) dos Estados Unidos.

• REITs públicos não listados (Public Non-Traded REITs): Reits abertos a investidores em geral, registrados na SEC, mas que não são negociados em bolsas de valores.

• REITs privados (Private REITs): restritos a determinados investidores, não possuem registro na SEC nem são negociados em bolsas de valores.

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Quanto os REITs pagam de dividendos?

Os REITs pagam dividendos historicamente altos, confiáveis e recorrentes aos acionistas, sendo reconhecido como um dos melhores investimentos para viver de renda.

Via de regra, um REIT deve pagar pelo menos 90% de sua renda tributável para seus acionistas, mas muitos deles chegam a distribuir 100%.

A renda dos REITs vem dos aluguéis dos espaços físicos (no caso do Equity REIT) ou dos juros dos financiamentos imobiliários (Mortgage REIT).

REITs dividendos mensais

A lei exige que os REITs paguem os dividendos pelo menos uma vez por ano, no entanto, muitos pagam trimestralmente ou mensalmente.

Isso pode ser uma vantagem para os investidores que desejam complementar o salário ou aposentadoria com renda de dividendos, ganhar uma renda passiva mensal regular ou reinvestir os dividendos.

Antes de investir, se informe sobre o cronograma de pagamento do REIT escolhido.

Alguns dos REITs que pagam proventos todos os meses são:

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Realty Income 

Listado na NYSE (ticker: O) e com participação no S&P 500, o Realty Income Corporation é um dos REITs mais conhecidos.

A empresa se dedica à geração de dividendos mensais confiáveis suportados pelo fluxo de caixa de mais de 12.400 propriedades imobiliárias de propriedade principalmente sob contratos de arrendamento líquido de longo prazo com clientes comerciais, incluindo lojas de rua de grande marcas, como Walmart, 7-Eleven, FeDEx, e outros

Até o momento, a empresa declarou 634 dividendos mensais consecutivos sobre suas ações ordinárias ao longo de seus 54 anos de história operacional e aumentou o dividendo 120 vezes desde a listagem pública da Realty Income em 1994.

Agree Realty

Negociado pelo ticker ADC na NYSE, Agree Realty Corporation é um REIT focado na aquisição e desenvolvimento de propriedades alugadas para locatários de varejo.

Está presente em todos os 48 estados continentais norte-americanos, com mais de 1.900 propriedades. 

Entre os investimentos estão empresas como o banco JP Morgan, McDonalds e Walmart.

Stag Industrial 

Listado na NYSE (ticker: STAG), o Stag Industrial se assemelha aos FIIs de galpões logísticos do Brasil e está focado na aquisição e operação de propriedades industriais nos Estados Unidos.

Com mais de 560 centros logísticos, tem como maior inquilino a Amazon.

SL Green 

O SL Green Realty Corp. (ticker: SLG), é um fundo de investimento imobiliário que se concentra principalmente na aquisição, gerenciamento e maximização do valor das propriedades comerciais de Manhattan, na cidade de Nova York.

A empresa detém participações em 60 edifícios.

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Histórico de desempenho dos REITs 

Em geral, a performance dos REITs tem sido superior ao retorno amplo do mercado de ações dos Estados Unidos nas últimas décadas.

O gráfico a seguir mostra a média anualizada dos retornos de dez anos para REITs e o Russell 3000 para cada mês começando em janeiro de 2000 e terminando em outubro de 2020.  

O índice Russell 3000 fornece exposição ao mercado de ações dos EUA medindo o desempenho das 3.000 maiores empresas dos EUA.

Os dados são da Nareit, onde o desvio padrão para retornos de 10 anos para as duas séries mostradas no gráfico 1 é de 9,0% para REITs em comparação com 16,0% para ações dos EUA.

Retorno REITs vs Russell 3000. Fonte: Nareit

Olhando para um horizonte de tempo ainda mais longo, a favorabilidade do REIT torna-se mais pronunciada. 

O Gráfico 2 mostra os retornos médios anualizados de vinte anos para REITs e ações dos EUA. 

Retorno REITs vs Russell 3000. Fonte: Nareit

Mesmo com os mercados lutando contra o aperto da política monetária e das pressões inflacionárias, os REITs superaram em muitos momentos as ações do mercado amplo.

Fonte: Nareit

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Observe que mesmo em um mau momento, os REITs superaram as ações do mercado amplo no acumulado do ano de 2022 até o final de junho, com um retorno total de -19,2% para All Equity REITs, -20,9% para o Russell 1000 e -21,3 % para o Dow Jones US Total Stock Market. 

Qual a diferença entre FIIs e REITs?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e os REITs são dois veículos de investimento do setor imobiliário no Brasil e nos Estados Unidos, respectivamente.

Apesar da semelhança de permitirem investir no mercado imobiliário, sem que seja preciso adquirir o bem físico, há diferenças entre FIIs e REITs, tanto no modelo, no tamanho de mercado, quantidade de ativos, variedade de atuação das empresas e tributação.

Vejas as principais diferenças entre os fundos de investimento imobiliário brasileiros dos REITs americanos:

Governança

A principal diferença entre FIIs e REITs é que os segundos não são fundos propriamente ditos, mas empresas.

Os REITS possuem conselho e diretoria próprios, podem lançar ações em bolsa e tomar empréstimos. Enquanto, no Brasil, os FIIs são administrados como fundos de investimentos.

Tamanho

O tamanho do mercado é outra grande diferença. O setor imobiliário dos EUA é um dos maiores do mundo, sendo muito mais amplo e maduro do que o dos FIIs brasileiros. 

Os próprios REITs existem desde a década de 1960, enquanto que os FIIs foram criados em 1993, mas só em 1999 foi lançado o primeiro destinado a pessoas físicas. Sua popularização é mais recente ainda. 

Atualmente o número de investidores em FIIS é de cerca de 2 milhões. Por outro lado, cerca de 150 milhões de cidadãos dos EUA investem direta ou indiretamente em REITs, o que representa em torno de 45% dos domicílios do país, segundo o site da Nareit, associação americana de Reits.

Os REITs de todos os tipos possuem coletivamente mais de US$ 4,5 trilhões em ativos brutos nos EUA, com REITs públicos possuindo US$ 3 trilhões em ativos.  A capitalização de mercado dos listados é superior a US$ 1,4 trilhão.

Já o mercado brasileiro é muito menor. Os FIIs listados na B3 têm valor de mercado somado de R$ 193 bilhões, segundo dados de novembro de 2022. 

Diversidade

No Brasil ainda existe uma grande concentração de FIIs em imóveis tradicionais como lajes corporativas, shoppings e logística.

Nos Estados Unidos também existem REITs assim, mas há diferentes segmentos explorados que não estão no radar dos FIIs por aqui.

Existem REITs de cemitérios, prisões, casas de repouso, florestas, data centers, antenas de telefonia móvel, espaço publicitário de outdoors, entre outros.

Embora até já existam fundos que investem em florestas e cemitérios, nos EUA, esse universo é mais desenvolvido, líquido e irrestrito. 

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Alavancagem

Como os REITs são empresas, eles podem fazer empréstimos para a aceleração dos negócios, o que nos fundos imobiliários não é permitido.

Dividendos

Outra diferença entre REITs e fundos imobiliários (FIIs) é em relação à distribuição dos lucros. 

No caso de um Reit, é obrigatório distribuir 90% dos lucros, já um FII deve distribuir 95% de seu resultado.

Tributação dos dividendos

A tributação dos REITs e FIIs também é diferente. No Brasil os dividendos não são tributados, já nos EUA esses proventos sofrem tributação de 20%. Para não residentes o imposto retido na fonte é de 30% 

Vantagens de investir em REITs

Os REITs podem desempenhar um papel importante em uma carteira de investimentos ao oferecer diversificação e dividendos recorrentes.

Veja as principais vantagens de investir em REITs:

Alta liquidez

A maioria dos REITs são negociados publicamente na bolsa de valores, o que significa que os investidores podem comprar e vender facilmente, diferente do investimento em imóveis físicos. 

Renda passiva

Os REITs são produtos que distribuem dividendos aos seus investidores. Portanto, são ótimas fontes de renda passiva, e o melhor, em dólar.

Diversificação

Ao investir em REITs os investidores podem obter exposição a vários tipos de investimentos imobiliários, diversificando o portfólio.

Baixa barreira de entrada

Os REITs estão disponíveis para qualquer investidor e muito mais baratos do que comprar um imóvel físico.

Acesso a imóveis de grande porte

Um REIT permite que os investidores acessem mercados e imóveis de grande porte que, de outra forma, não estariam acessíveis.

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Desvantagens de investir em REITs

Como acontece com qualquer investimento, há desvantagens em investir em REITs. Vamos explorar algumas das mais importantes:

Dividendos tributados

Diferente do que acontece com os dividendos de FIIs, a renda dos REITs são rendimentos tributáveis ​​e estão sujeitos ao imposto de renda. 

Custos e taxas 

Os investidores devem estar cientes de que os REITs podem ter taxas de administração anuais, e a equipe de gerenciamento pode receber uma porcentagem dos lucros na forma de “juros promovidos”. 

Juntas, elas podem prejudicar o retorno final que os investidores veem.

Riscos do mercado

Por ser uma alternativa de renda variável, os REITs estão expostos aos riscos de mercado, como oscilações do setor e da economia que podem afetar o preço das ações. 

Além de riscos de vacância e de inadimplência.

Resumidamente, podemos listar como pós e contras de investir em REITs:

Prós	Contras
Liquidez	Baixo crescimento
Diversificação	Dividendos são tributados
Fluxo de caixa estável por meio de dividendos	Sujeito ao risco de mercado
Retornos atraentes ajustados ao risco	Potencial para altas taxas de administração e transação

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Como investir em REITs?

Agora que você já sabe o que são REITs e suas principais características, chegou a hora de ver como investir em Reits estando no Brasil.

A forma mais direta de investir em REITs é adquirí-los na Bolsa de Valores americana por meio de corretoras que oferecem opções de conta e investimentos internacionais.

Pela Avenue e XP, por exemplo, é possível investir diretamente em Reits a partir do Brasil em Reits listados na Nasdaq e na Bolsa de Valores de Nova York (NYSE).

Cada REIT tem um código de negociação e as operações podem ser feitas via plataformas eletrônicas, como sites e aplicativos.

Também é possível investir indiretamente em REITs em ativos da bolsa brasileira, como ETFs, BDRs de REITs e fundos ativos.

Os ETFs (fundos de índices) são fundos de gestão passiva atrelados a índices de mercado. No caso de ETFs de REITs brasileiros, eles replicam carteiras internacionais.

Os mais conhecidos são o URET11, da XP Asset, que replica o FTSE Nareit Equity REITS Index, principal índice do setor.

E o ALUG11 da gestora Investo, que espelha o índice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50. 

Além das opções na B3, também é possível comprar ETFs de REITs na bolsa americana pelas plataformas que dão acesso a mercados externos.

Outra maneira que o investidor brasileiro possui para investir no mercado imobiliário americano é possível comprar BDRs dos REITs. 

Os BDRs (Brazilian Depositary Receipt) é um certificado de depósito  emitido no Brasil que representa outro valor mobiliário emitido por companhias abertas com sede no exterior. Esse tipo de ativo possui o número 34 no final de seu código de negociação.

Há ainda a possibilidade de investir em BDRs que representam cotas de ETFs de Reits internacionais (BDRs de ETFs).

Existem também fundos de gestão ativa que possuem em sua carteira empresas que operam e detém ativos imobiliários nos EUA, como os fundos da gestora RBR Asset: RBR Reits US Dolar FIC FIA e RBR Reits US em Reais FIC FIA. 

As principais formas de investir em REIT são:

• Investimento direto em REITs no exterior;
• Investimento direto em ETFs de REITs no exterior;
• ETFs de REITs na Bolsa Brasileira;
• BDRs de REITs na Bolsa Brasileira;
• BDRs de ETFs de REITs na Bolsa Brasileira;
• Fundos de gestão ativa que investem em REIT na Bolsa Brasileira.

Quanto custa um REIT?

Todas as alternativas de investimento em REITs permitem investimentos com montante inicial baixo para investir em imóveis nos EUA.

Em geral, encontra-se REITs na bolsa americana com investimentos iniciais a partir de US$ 100.

Já os fundos da RBR têm investimento inicial de R$ 1.000.

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Vale a pena investir em REITs?

Os Reits são uma classe de ativos muito tradicional no mercado americano e uma ótima oportunidade de investir em imóveis no exterior.

Para o investidor brasileiro, os REITs abrem as portas para um mercado imobiliário muito maior e mais maduro, além da diversificação em uma economia mais forte.

Mais que uma opção de diversificação de portfólio e consequente redução de riscos e potencialização de retornos, investir em REITs tem a vantagem do pagamento regular de dividendos em dólar (caso invista diretamente no exterior).

Se você quer ter acesso a grandes empreendimentos, com a vantagem de estar em um dos melhores mercados do mundo, com segmentos bem diferentes do Brasil e a possibilidade de ganhos em longo prazo, vale a pena investir em REITs.

Porém, assim como todo investimento, os REITs devem ser avaliados individualmente para ver se eles fazem sentido para o seu perfil e objetivo.

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