Descubra as melhores estratégias para investir em FIIs e receber renda mensal com dividendos.
Já pensou em ter uma renda extra, todos os meses, sem precisar lidar com as dores de cabeça de um imóvel físico.
Sem a necessidade de gerenciar inquilinos, lidar com manutenções ou enfrentar a burocracia da compra e venda de propriedades.
E se eu te dissesse que existe uma maneira de alcançar isso, de forma prática e acessível?
Isso é o que você vai descobrir ao longo deste artigo sobre fundos imobiliários (FIIs).
Vamos ver juntos como essa modalidade de investimento pode transformar sua vida financeira, oferecendo rentabilidade e segurança.
E porque ela tem ganhado cada vez mais destaque entre os investidores brasileiros.
O que são Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários, ou FIIs, são como uma forma de investimento coletivo com o objetivo comum de aplicar seus recursos em ativos do setor imobiliário.
Pense neles como grandes condomínios financeiros onde cada cotista detém uma parcela proporcional aos seus investimentos.
Essas cotas são negociadas na bolsa de valores, permitindo que você compre e venda sua participação com facilidade, semelhante à negociação de ações.
A importância dos FIIs no mercado financeiro não pode ser subestimada.
Eles oferecem uma forma eficiente de diversificar sua carteira, expondo-se ao mercado imobiliário sem a necessidade de grandes capitais ou envolvimento direto com a administração de imóveis.
Além disso, os FIIs proporcionam uma liquidez muito maior do que o investimento direto em propriedades, tornando-se uma opção atrativa para aqueles que buscam flexibilidade e praticidade.
Investir em FIIs é como ter pequenos pedaços de vários imóveis ao mesmo tempo, sem as complicações de ser um proprietário direto.
Cada fundo pode ter diferentes estratégias, desde a aquisição de imóveis para aluguel até o desenvolvimento de novos projetos ou investimento em títulos imobiliários, como as LCIs e CRIs.
Isso permite que os investidores escolham fundos alinhados ao seu perfil de investidor, que define seus objetivos e tolerância à risco.
Iremos nos aprofundar mais nesses pontos ao longo do artigo.
Breve histórico dos FIIs
Os fundos imobiliários não são uma novidade, mas sua popularidade e estrutura variam de país para país.
Nos Estados Unidos, os Real Estate Investment Trusts (REITs) têm uma longa história, surgindo na década de 1960.
Eles foram criados para permitir que pequenos investidores tivessem acesso ao mercado imobiliário de uma forma semelhante aos fundos mútuos.
No Brasil, os FIIs começaram a ganhar tração a partir dos anos 2000, com um crescimento mais acentuado após 2007, quando mudanças regulatórias e o aumento da transparência atraíram mais investidores.
Hoje, o mercado de FIIs no Brasil é robusto, com uma ampla variedade de fundos que atendem diferentes perfis de investidores, desde aqueles que buscam renda passiva até os que procuram valorização de capital.
São 463 fundos listados, de acordo com dados da B3. Já o valor de mercado total desses FIIs chega a R$ 167 bilhões.
Evolução do número de investidores em FIIs no Brasil
O mercado de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) no Brasil vem apresentando um crescimento exponencial nos últimos anos, impulsionado por diversos fatores, como:
Democratização do acesso: A simplificação dos processos de investimento e a diversificação da oferta de FIIs, com opções acessíveis a partir de R$ 100, facilitaram o acesso de novos investidores ao mercado.
Educação financeira: A crescente disseminação de informações e conteúdos educativos sobre investimentos contribuiu para o aumento do conhecimento da população sobre os FIIs, desmistificando mitos e tornando a classe de ativos mais acessível.
Diversificação de estratégias: Os FIIs oferecem uma ampla gama de estratégias de investimento, atendendo a diferentes perfis de risco e objetivos, desde renda passiva regular até valorização do capital a longo prazo.
Desempenho positivo: O histórico de rentabilidade dos FIIs, especialmente em comparação com outras classes de ativos tradicionais, atraiu novos investidores e reforçou a confiança na classe.
Números expressivos ilustram o crescimento:
Em dezembro de 2023, o número de investidores em FIIs atingiu a marca recorde de 2,5 milhões de pessoas, um crescimento de 25% em relação ao ano anterior.
No acumulado de 2023, o mercado recebeu 504 mil novos investidores, superando os recordes de 2022 (453 mil) e 2020 (527 mil).
Desde dezembro de 2018, o número de investidores em FIIs multiplicou-se por mais de 12 vezes, passando de 208 mil para 2,5 milhões.
Confira a evolução histórica no gráfico abaixo.
Fonte: B3
Perfil dos Investidores
A grande maioria dos investidores em FIIs são pessoas físicas, representando cerca de 75% do total.
E o mercado de FIIs tem atraído tanto investidores experientes buscando diversificar seus portfólios quanto iniciantes buscando iniciar sua jornada de investimentos.
E por fim, a base de investidores em FIIs está distribuída por todo o país, com destaque para as regiões Sudeste e Sul.
O que é o IFIX e sua importância
Para você que investe ou pensa em investir em fundos imobiliários, entender o IFIX é essencial.
O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) é um indicador que mede o desempenho médio das cotações dos principais FIIs listados na B3, a bolsa de valores brasileira.
Atualmente, são 112 FIIs que compõem esse índice.
É como se fosse o termômetro do mercado de FIIs, permitindo que você acompanhe de forma clara e objetiva como esse mercado está se comportando.
O IFIX é composto pelos fundos imobiliários mais negociados e com maior liquidez, sendo revisado periodicamente para refletir as mudanças no mercado.
Ele serve como um benchmark para investidores, ou seja, um ponto de referência para avaliar a performance individual de seus investimentos em FIIs.
Se você está investindo em FIIs, comparar a rentabilidade dos seus fundos com o desempenho do IFIX pode te dar uma boa ideia de como suas escolhas estão se saindo em relação ao mercado como um todo.
Além de ser um indicador de performance, o IFIX também desempenha um papel importante na atração de novos investidores.
Por ser um índice amplamente divulgado e fácil de entender, ele facilita a entrada de novos participantes no mercado de FIIs, proporcionando uma referência clara e acessível sobre o que esperar em termos de retorno e volatilidade.
Aqui a lista dos 15 FIIs com maior participação percentual no índice IFIX.
| Código | Part. (%) |
| KNIP11 | 5,54 |
| KNCR11 | 4,99 |
| XPML11 | 4,39 |
| HGLG11 | 3,90 |
| KNRI11 | 3,41 |
| BTLG11 | 3,11 |
| VISC11 | 2,49 |
| MXRF11 | 2,46 |
| XPLG11 | 2,19 |
| KNHY11 | 2,12 |
| HGBS11 | 1,98 |
| IRDM11 | 1,95 |
| CPTS11 | 1,90 |
| PVBI11 | 1,74 |
| TGAR11 | 1,71 |
Dados históricos de valorização do IFIX
Desde sua criação, o IFIX tem sido um indicador crucial para avaliar a saúde e o desempenho do mercado de fundos imobiliários no Brasil.
Aqui o gráfico de desempenho dos últimos 10 anos do índice.
Vamos dar uma olhada em alguns momentos históricos de valorização do IFIX para entender melhor sua performance ao longo do tempo:
- 2009: Lançamento do IFIX, com valor base de 1.000 pontos.
- 2015: O IFIX encerrou o ano próximo a 1.500 pontos, refletindo um crescimento significativo desde sua criação.
- 2019: Antes da pandemia, o IFIX alcançou um pico de aproximadamente 3.200 pontos, mostrando a popularidade crescente dos FIIs.
- 2020: Durante a pandemia de COVID-19, o índice sofreu uma queda, chegando a cerca de 2.500 pontos em março, mas recuperando-se para fechar o ano em torno de 2.800 pontos.
- 2023: O índice mostrou resiliência e crescimento constante, atingindo novos picos próximos a 3.500 pontos.
Esses números mostram não apenas a volatilidade inerente aos mercados financeiros, mas também a resiliência e o potencial de crescimento dos FIIs como uma classe de ativos.
A performance histórica do IFIX indica que, apesar dos altos e baixos, investir em FIIs pode oferecer retornos atraentes para os investidores que buscam diversificação e renda passiva.
Tributação de um Fundo Imobiliário
A tributação do FII é uma das vantagens em relação a outros produtos financeiros: possui apenas a cobrança do Imposto de Renda (IR), não tendo come-cotas nem taxa de administração.
O IR não é cobrado sobre o rendimento que investidores pessoas físicas têm com o investimento em Fundos Imobiliários nos seguintes casos, segundo a CVM:
- O cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo;
- O FII tiver no mínimo 50 cotistas;
- As cotas do FII forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
No entanto, é cobrado em casos de ganhos de capital, se o preço da venda das cotas de um FII for maior do que o da compra.
Outro caso é na hora de um possível resgate, em caso de fechamento do fundo (a saída de um FII costuma se dar via mercado de capitais).
Nesses dois casos, a alíquota do IR é de 20%.
Não há cobrança de IOF sobre o rendimento dos FIIs. E também não têm o come-cotas.
E até este momento, os dividendos distribuídos são isentos de imposto de renda.
Agora que você entendeu o que são os fundos imobiliários e a importância deles no mercado, vamos entender os tipos de FIIs que existem e como cada uma pode atender a diferentes estratégias de investimento.
Tipos de Fundos Imobiliários
Fundos de Tijolo
Os Fundos de Tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos.
Imagina ter uma fatia de um shopping center, de um edifício corporativo de alto padrão ou de um condomínio logístico.
É como ser dono de um pedacinho desses grandes empreendimentos, mas com a conveniência de não precisar gerenciar nada diretamente.
Esses fundos ganham dinheiro de duas maneiras principais: pela valorização dos imóveis e pelos aluguéis mensais.
É uma estratégia sólida e tangível, pois sempre haverá demanda por espaços físicos, seja para comércio, escritórios ou logística.
Exemplo no Brasil: O fundo “XP Malls” (XPML11) investe em diversos shopping centers espalhados pelo país, gerando renda através dos aluguéis e da valorização dos imóveis.
Exemplo nos EUA: O “Vanguard Real Estate ETF” (VNQ) é um fundo que possui uma vasta gama de propriedades, incluindo escritórios, hotéis e complexos industriais, permitindo ao investidor diversificar seu portfólio com ativos de alta qualidade.
Fundos de Papel
Os Fundos de Papel investem em títulos financeiros ligados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e até mesmo cotas de outros FIIs.
Esses fundos oferecem uma alternativa interessante para quem busca rendimentos atrelados a juros e inflação, sem a volatilidade do mercado de imóveis físicos.
É como ter uma renda fixa, mas com o potencial de ganhos superiores.
Exemplo no Brasil: O “Fundo Kinea Rendimentos Imobiliários” (KNCR11) é conhecido por investir em CRIs de alta qualidade, proporcionando uma renda estável e previsível para seus cotistas.
Exemplo nos EUA: O “iShares Mortgage Real Estate ETF” (REM) investe em títulos de dívida hipotecária, oferecendo uma maneira de ganhar com os juros pagos por essas hipotecas.
Fundos de Fundos (FOFs)
Os Fundos de Fundos, ou FOFs, são uma excelente maneira de diversificar seu portfólio sem precisar escolher individualmente cada fundo imobiliário.
Eles investem em cotas de outros FIIs, proporcionando uma diversificação automática e gerenciamento profissional.
Pense nos FOFs como uma cesta bem balanceada de frutas selecionadas por um especialista.
Você se beneficia da expertise dos gestores que selecionam os melhores fundos, mitigando riscos e potencializando ganhos.
Exemplo no Brasil: O “BB Progressivo II” (BBPO11) é um exemplo de FOF que investe em diversos outros fundos imobiliários, oferecendo uma diversificação robusta com um único investimento.
Exemplo nos EUA: O “Cohen & Steers REIT and Preferred Income Fund” (RNP) investe em uma combinação de FIIs e ações preferenciais, oferecendo uma mistura de rendimentos e crescimento de capital.
ETF de FIIs: XFIX11
E por fim, uma opção adicional que tem ganhado popularidade entre os investidores é o investimento em ETFs de FIIs.
ETFs, ou fundos de índice, são uma maneira prática e eficiente de obter exposição a uma carteira diversificada de FIIs através de um único investimento.
Eles são negociados como ações na bolsa de valores, oferecendo liquidez e simplicidade.
Os ETFs de FIIs combinam a diversificação dos Fundos de Fundos com a facilidade de negociação das ações, tornando-se uma escolha atrativa para quem deseja diversificar seu portfólio imobiliário sem a necessidade de selecionar individualmente cada FII.
O (XFIX11) é o primeiro ETF de FIIs no Brasil.
Este fundo busca replicar o desempenho do índice IFIX, que é composto pelos fundos imobiliários mais negociados e representativos do mercado brasileiro.
O XFIX11 investe nos principais FIIs que compõem o índice IFIX, ajustando sua carteira periodicamente para refletir as mudanças no índice.
Isso proporciona aos investidores uma maneira automática e eficiente de manter uma carteira diversificada, sem precisar acompanhar individualmente cada fundo imobiliário.
O XFIX11 tem as seguintes características:
Taxa de administração: 0,30%a.a.;
Preço unitário: R$ 10,00;
Lote mínimo: 1 cota;
Gestão: XP Asset;
Administração e Custódia: BNP Paribas;
Market Maker: Credit Suisse;
Agentes Autorizados: Credit Suisse e XP.
Investir no XFIX11 é uma maneira inteligente de simplificar sua estratégia de investimento, garantindo diversificação, liquidez e eficiência.
No próximo tópico, vamos ver as vantagens dos fundos imobiliários em comparação ao investimento direto em imóveis.
Fundos Imobiliários vs Investimento direto
Diversificação
Fundos Imobiliários
Os FIIs permitem que você diversifique seu portfólio investindo em uma ampla gama de ativos imobiliários.
Isso significa que você pode ter participações em diferentes tipos de imóveis, como shopping centers, edifícios comerciais, galpões logísticos, hospitais e muito mais.
A diversificação ajuda a diluir os riscos, pois o desempenho de um tipo de imóvel pode compensar as perdas de outro.
Investimento direto
Investir diretamente em imóveis limita suas opções de diversificação devido ao alto custo de compra.
Geralmente, um investidor individual pode adquirir um ou dois imóveis, o que o deixa mais vulnerável às flutuações do mercado imobiliário de uma única região ou tipo de propriedade.
Exemplo
Se você tem R$ 200.000 para investir, pode dividir esse valor entre cotas de vários FIIs que investem em diferentes setores imobiliários, como um fundo que possui shoppings em grandes cidades, outro que investe em hospitais e um terceiro focado em galpões logísticos.
Isso oferece uma proteção natural contra quedas em qualquer setor específico.
Em contrapartida, com o mesmo valor, você dificilmente conseguiria comprar um imóvel físico significativo, o que aumentaria seu risco de exposição a um único ativo.
Acessibilidade
Fundos Imobiliários
Os FIIs são muito mais acessíveis para pequenos e médios investidores.
Com menos de R$ 100, você pode comprar cotas de fundos imobiliários, permitindo que qualquer investidor participe do mercado imobiliário sem precisar de grandes quantias de dinheiro.
Investimento direto
Comprar um imóvel diretamente requer um investimento inicial substancial.
Além do valor de compra, há custos adicionais como impostos, taxas de corretagem, escrituras e possíveis reformas.
Isso torna a entrada no mercado imobiliário direta inacessível para muitos investidores.
Exemplo
Imagine que você tenha apenas R$ 20.000 para investir.
Com esse valor, você pode facilmente comprar cotas de um ou mais FIIs na bolsa de valores e começar a receber rendimentos proporcionais.
Por outro lado, com R$ 20.000, seria impossível comprar um imóvel físico, já que só o custo inicial para entrar no mercado imobiliário geralmente é muito mais alto.
Liquidez
Fundos Imobiliários
FIIs são negociados na bolsa de valores, o que proporciona alta liquidez. Você pode vender suas cotas rapidamente no mercado secundário, geralmente em poucos dias.
Investimento direto
Vender um imóvel pode levar meses ou até anos devido ao processo de encontrar um comprador, negociar o preço, e concluir toda a burocracia envolvida.
Exemplo
Se você possui cotas de FIIs e precisa de dinheiro rápido, pode colocar suas cotas à venda na bolsa de valores e provavelmente obter o valor em poucos dias.
Em contraste, vender um apartamento pode demorar muitos meses, e você ainda precisará lidar com custos de corretagem, documentação e possíveis reformas para atrair compradores.
Custos de transação
Fundos Imobiliários
Os custos de transação dos FIIs são relativamente baixos.
Você paga uma taxa de corretagem ao comprar ou vender cotas, e alguns fundos cobram uma taxa de administração anual.
Investimento direto
Os custos de transação ao comprar um imóvel são altos.
Incluem comissões de corretagem (geralmente 6% do valor do imóvel), impostos (como ITBI), custos de cartório e possíveis despesas com reformas e manutenção.
Exemplo
Ao comprar um imóvel de R$ 500.000, você pode gastar cerca de R$ 30.000 apenas em taxas e comissões.
Em comparação, investir o mesmo valor em FIIs resultaria em taxas de corretagem muito menores e sem a necessidade de lidar com manutenção.
Inclusive, existem corretoras que isentam as taxas de corretagem para o investimento em FIIs.
Rendimento mensal
Fundos Imobiliários
FIIs distribuem rendimentos mensais provenientes de aluguéis dos imóveis ou juros dos títulos imobiliários.
Por lei, 95% do lucro líquido dos FIIs deve ser distribuído aos cotistas.
Investimento direto
A renda de aluguel de imóveis pode ser incerta.
O imóvel pode ficar desocupado por períodos, resultando em meses sem rendimento. Além disso, você é responsável pela manutenção e gestão do imóvel.
Exemplo
Com um FII, se o fundo possuir imóveis bem alugados, você receberá uma parcela dos aluguéis todos os meses na sua conta.
Por outro lado, se você alugar um apartamento e o inquilino sair, você pode ficar vários meses sem receber renda até encontrar um novo inquilino.
Isenção de Imposto de Renda
Fundos Imobiliários
Os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo tenha no mínimo 50 cotistas e nenhum cotista detenha mais de 10% das cotas.
Investimento Direto
Os aluguéis recebidos de imóveis físicos estão sujeitos à tributação de Imposto de Renda conforme a tabela progressiva, que pode chegar até 27,5%.
Exemplo
Se você recebe R$ 2.000 mensais de aluguéis de um imóvel, pagará imposto de renda sobre esse valor.
Em contraste, os mesmos R$ 2.000 recebidos de FIIs não seriam tributados, aumentando seu rendimento líquido.
Gestão profissional
Fundos Imobiliários
FIIs são geridos por profissionais especializados que cuidam da seleção, aquisição e administração dos imóveis do fundo.
Isso proporciona uma gestão mais eficiente e maximiza o potencial de retorno.
Investimento Direto
Ao investir diretamente, você é responsável por todas as decisões de gestão, manutenção e administração do imóvel, o que pode ser trabalhoso e exigir conhecimento especializado.
Exemplo
Se você investe em um FII que detém um shopping center, a gestão do fundo cuidará de todas as questões operacionais, como contratos de aluguel e manutenção.
Se você possui um imóvel comercial, terá que lidar pessoalmente com esses aspectos ou contratar alguém para fazê-lo, o que pode reduzir sua rentabilidade.
Potencial de valorização
Fundos Imobiliários
As cotas dos FIIs podem se valorizar ao longo do tempo, especialmente se os imóveis do fundo aumentarem de valor ou se o fundo conseguir renegociar aluguéis a valores mais altos.
Investimento Direto
A valorização de um imóvel depende de diversos fatores, como localização, condições do mercado e melhorias realizadas.
Além disso, o processo de valorização pode ser mais lento e menos previsível.
Exemplo
Um fundo imobiliário que invista em um edifício comercial no centro de São Paulo pode ver suas cotas valorizarem rapidamente se a região se valorizar ou se novos contratos de aluguel forem fechados a preços mais altos.
Em comparação, o proprietário de um imóvel nessa mesma área precisaria esperar um comprador disposto a pagar o valor aumentado, o que pode não ocorrer no curto prazo.
Como você viu, investir em FIIs oferece uma série de vantagens que tornam esse tipo de investimento mais prático, acessível e potencialmente mais lucrativo do que investir diretamente em imóveis.
Segue um resumo comparativo em formato de tabela:
| IMÓVEL | FUNDO IMOBILIÁRIO | |
| Valor | Centenas de milhares de reais | Aproximadamente R$ 100 |
| Liquidez | Centenas de milhares de reais | Aproximadamente R$ 100 |
| Custos de transação | 6% | Menos de 0,25% |
| Fracionamento | Impossível | Possível |
| Reinvestimento dos rendimentos | Demora anos | 30 dias |
| Qualidade dos imóveis | Variável | Alto padrão |
| Diversificação | Para comprar muitos imóveis é preciso muito dinheiro | É possível comprar muitos imóveis com pouco dinheiro |
| Gestão | Individual | Profissional |
| Impostos sobre venda | 15% | 20% |
| Impostos sobre aluguel | IR obrigatório | Isento de IR |
| Facilidade de encontrar barganhas | Difícil | Fácil |
Agora que exploramos todas essas vantagens, vamos descobrir como escolher os fundos imobiliários mais promissores no próximo tópico.
Como Escolher os Melhores FIIs
Agora vou te mostrar como escolher os melhores Fundos Imobiliários (FIIs), aqueles que não apenas prometem, mas realmente entregam resultados.
E mais do que isso, vou te ajudar a identificar sinais de sucesso e evitar armadilhas que podem drenar seus recursos.
Escolher um bom FII é como selecionar os ingredientes para um prato perfeito. Cada detalhe conta.
Vamos aos principais critérios que você deve observar:
Análise de rentabilidade passada
A rentabilidade passada não garante resultados futuros, mas oferece pistas valiosas.
Pense nos FIIs como atletas: observar o histórico de performance ajuda a prever como eles se comportarão em situações similares.
No mercado brasileiro, por exemplo, FIIs como o XP Log (XPLG11) e o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) têm mostrado consistência ao longo dos anos.
Nos EUA, os Real Estate Investment Trusts (REITs) como o Simon Property Group (SPG) e o Prologis (PLD) são exemplos de solidez e crescimento contínuo.
Mas não se prenda apenas ao passado.
Investir é como planejar uma viagem – você precisa saber o destino e prever os obstáculos no caminho.
Olhe para as previsões econômicas e tendências do setor imobiliário.
Estudos de mercado e relatórios de instituições como a B3 no Brasil e a SEC nos EUA podem fornecer insights preciosos.
Avaliação da gestão do fundo
A gestão de um FII é a alma do negócio.
É como escolher um maestro para uma orquestra – ele precisa ser experiente, confiável e ter uma visão clara.
Verifique quem são os gestores do fundo, suas qualificações e histórico de performance.
Fundos geridos por empresas como BTG Pactual e Kinea no Brasil ou BlackRock e Vanguard nos EUA são geralmente considerados bem administrados.
Não se esqueça de analisar a transparência da gestão.
Relatórios gerenciais detalhados, comunicação clara e frequente com os cotistas são sinais de uma boa governança.
Se possível, participe de assembleias e interaja com outros investidores para sentir o pulso da administração.
Análise do P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial)
Este indicador mostra se o FII está sendo negociado acima ou abaixo do seu valor patrimonial.
Um P/VPA abaixo de 1 pode indicar que o FII está subvalorizado, oferecendo uma oportunidade de compra.
No entanto, é crucial considerar o contexto e a qualidade dos ativos do fundo.
Por exemplo, se o fundo ABCF11 tem um valor patrimonial de R$ 100 por cota e está sendo negociado a R$ 80, o P/VPA seria 0,8, indicando que as cotas estão subvalorizadas.
Isso pode representar uma oportunidade de compra, desde que os ativos do fundo sejam de boa qualidade e não haja outros fatores negativos que expliquem essa desvalorização.
Análise do Dividend Yield
Um dos indicadores mais importantes para os investidores em FIIs, o Dividend Yield mostra o retorno do dividendo anual em relação ao preço da cota.
Ele é especialmente importante para os investidores que tem como objetivo a geração de renda passiva.
Um yield consistente e atrativo é um bom sinal de um fundo saudável.
Por exemplo, vamos considerar o fundo HGLG11 que no momento em que escrevo Dividend Yield de 12 meses do fundo está em 8,41%.
E aqui abaixo você pode ver a constância dos pagamentos desde 2016.
Fonte: Funds Explore
No mercado americano, o Realty Income é conhecido por seu dividend yield estável, pagando dividendos mensais que totalizam cerca de 4% ao ano sobre o preço atual da cota.
Taxa de Vacância
A taxa de vacância indica a porcentagem de imóveis desocupados em um fundo.
Altas taxas de vacância podem sinalizar problemas de gestão ou localização desfavorável dos imóveis.
Por outro lado, taxas baixas indicam uma boa ocupação e potencial de rendimentos estáveis.
Imagine o caso hipotético em que o fundo VISC11, focado em shoppings, estivesse com 10% de vacância, isso significa que 10% dos imóveis estão desocupados, o que pode impactar negativamente os rendimentos.
Comparativamente, o fundo KNRI11, que tem uma taxa de vacância de apenas 3%, mostra uma gestão mais eficiente na ocupação dos imóveis, resultando em rendimentos mais estáveis para os investidores.
Análise de Liquidez
A liquidez mostra o volume de negociação das cotas do fundo no mercado.
FIIs com alta liquidez permitem que você compre e venda cotas facilmente.
Verifique o volume diário de negociação e compare com outros fundos para ter uma ideia da facilidade de entrada e saída do investimento.
Por exemplo, o fundo MXRF11, que é amplamente negociado na B3, possui liquidez média diária de R$ 2,5 milhões.
Isso significa que um investidor pode facilmente entrar ou sair desse fundo sem afetar significativamente o preço das cotas.
Nos EUA, fundos como o Vanguard Real Estate ETF (VNQ) oferecem alta liquidez, permitindo transações eficientes para os investidores.
Comparar com o IFIX
Como você já aprendeu, o IFIX é um índice que mede o desempenho médio dos FIIs listados na B3.
Comparar a performance de um FII individual com o IFIX pode fornecer uma perspectiva sobre o desempenho relativo do fundo.
Por exemplo, se o fundo ABCD11 teve um retorno de 12% no ano, enquanto o IFIX apresentou um retorno de 8%, isso indica que o fundo superou a média do mercado, tornando-se uma opção atrativa para os investidores.
Riscos e Desvantagens dos Fundos Imobiliários
Investir em fundos imobiliários pode ser uma maneira eficiente de diversificar seu portfólio e obter rendimentos mensais.
No entanto, assim como qualquer investimento, existem riscos e desvantagens que você precisa conhecer.
Vamos entender detalhadamente esses aspectos para que você possa tomar melhores decisões.
Risco de mercado
A volatilidade refere-se às flutuações nos preços dos imóveis e das cotas dos fundos imobiliários.
Essas oscilações podem ser causadas por uma variedade de fatores econômicos e sociais.
Por exemplo, durante a crise financeira de 2008 nos Estados Unidos, o mercado imobiliário sofreu uma queda acentuada.
Fundos imobiliários que antes ofereciam rendimentos estáveis passaram a ter grandes perdas.
No Brasil, a recessão de 2015 também causou uma desvalorização significativa nas cotas de muitos FIIs, reduzindo os rendimentos dos investidores.
Risco de liquidez
Como já mencionado, a liquidez se refere à facilidade de comprar ou vender cotas de fundos imobiliários.
Em alguns períodos, pode ser difícil encontrar compradores dispostos a pagar um preço justo pelas cotas.
Por exemplo, se você precisar vender suas cotas rapidamente devido a uma emergência financeira, pode descobrir que não há compradores imediatos, ou que as ofertas são muito abaixo do valor esperado.
Durante a pandemia de COVID-19, muitos investidores enfrentaram esse problema, especialmente em fundos com ativos comerciais afetados pelo fechamento de empresas.
Risco de vacância
A vacância ocorre quando os imóveis do fundo ficam desocupados, o que significa que não geram a renda esperada de aluguéis.
Imagine que um fundo invista principalmente em escritórios comerciais.
Se a economia entrar em recessão, muitas empresas podem fechar ou reduzir seu espaço de escritório, deixando os imóveis desocupados.
Durante a crise econômica de 2015 no Brasil, muitos prédios comerciais enfrentaram altos níveis de vacância, afetando negativamente os rendimentos dos FIIs.
Risco de inadimplência
A inadimplência ocorre quando os inquilinos não conseguem pagar o aluguel, afetando a renda do fundo.
Nos Estados Unidos, muitos fundos que investiam em shopping centers enfrentaram problemas de inadimplência durante a pandemia, com lojas fechando e incapazes de pagar os aluguéis.
No Brasil, o aumento do desemprego e a queda na renda das famílias durante períodos de crise econômica elevaram o risco de inadimplência em imóveis residenciais e comerciais.
Riscos de Gestão
A gestão dos fundos imobiliários é crucial para o sucesso do seu investimento.
Uma gestão ineficaz pode fazer escolhas ruins, como investir em imóveis de baixa qualidade ou em locais inadequados.
Veja, um fundo imobiliário mal administrado pode investir em um empreendimento de baixo padrão em uma área com pouca demanda, resultando em alta vacância e baixa rentabilidade.
Um exemplo notável foi o fundo imobiliário do Lehman Brothers, que colapsou durante a crise financeira de 2008 devido a má gestão e decisões de investimento ruins.
No Brasil, escolher uma gestora como a Kinea ou Vinci Partners, com histórico de sucesso, pode reduzir esses riscos, mas não eliminá-los completamente.
No próximo tópico, vamos ver o passo a passo para você começar a investir em Fundos Imobiliários.
Passo a Passo para Investir em Fundos Imobiliários
Vamos ver o passo a passo para você começar:
1º Passo: Escolha a corretora ideal
Escolha uma corretora que atenda às suas necessidades. Considere a reputação, as taxas cobradas e a facilidade de uso da plataforma.
2º Passo: Abra a conta e transfira o dinheiro
Abra sua conta na corretora. Você precisará fornecer alguns dados pessoais e bancários. Depois, transfira o valor que deseja investir para a conta da corretora.
3º Passo: Entre no Home Broker
Acesse o Home Broker da corretora. É a plataforma onde você realizará as operações de compra e venda de cotas de FIIs.
4º Passo: Pesquise os fundos imobiliários
Pesquise os fundos imobiliários que você deseja comprar. Veja as cotações em tempo real e escolha o fundo que mais lhe interessa.
5º Passo: Preencha a ordem de compra
Preencha a ordem de compra com a cotação atual e a quantidade de cotas que deseja adquirir. Envie a ordem e aguarde a confirmação.
6º Passo: Confira a nota de corretagem
Verifique se sua ordem foi executada completamente através da nota de corretagem fornecida pela corretora.
7º Passo: Acompanhe seus investimentos
Depois da compra, acompanhe o desempenho dos seus FIIs. Retire seus lucros ou reinvista para aumentar seu patrimônio.
Investir em FIIs é realmente simples e pode ser altamente lucrativo.
Agora, vamos entender quais as melhores estratégias para você investir em FIIs com sabedoria.
Estratégias de Investimento em FIIs
Nas próximas linhas você vai descobrir estratégias práticas e eficazes para maximizar seus ganhos com FIIs, montar uma carteira diversificada e aproveitar os benefícios únicos que esses fundos oferecem em comparação a outros tipos de investimentos.
Vamos ver como você pode potencializar seus investimentos e alcançar resultados que você nem imaginava serem possíveis.
Diversificação entre diferentes tipos de FIIs
Diversificar entre diferentes tipos de FIIs faz sentido porque cada categoria de fundo oferece diferentes benefícios e enfrenta diferentes riscos.
Por exemplo, os Fundos de Tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos como shoppings, prédios comerciais e hospitais, fornecem uma base sólida e tangível para o portfólio.
Eles tendem a gerar receitas estáveis de aluguéis, especialmente quando os imóveis estão bem localizados e são bem administrados.
Por outro lado, os Fundos de Papel investem em títulos imobiliários como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Esses fundos oferecem a vantagem de rendimentos previsíveis e geralmente são menos voláteis do que os fundos de tijolo.
Além disso, os Fundos de Fundos (FOFs) permitem uma diversificação ainda maior, investindo em cotas de outros FIIs.
Isso significa que você pode ter acesso a uma ampla gama de ativos imobiliários com um único investimento.
Um FOF que detém cotas de fundos de tijolo e de papel, além de outros FOFs, maximiza a diversificação e reduz os riscos associados a qualquer fundo específico.
Ao combinar esses diferentes tipos de FIIs, você equilibra os riscos e garante uma renda mais estável e diversificada. Se o mercado imobiliário físico enfrentar dificuldades, os títulos imobiliários podem continuar a oferecer rendimentos.
E se um setor específico sofrer, a diversificação dentro dos FOFs pode compensar as perdas.
Dessa forma, a diversificação não apenas protege seu portfólio contra oscilações de mercado, mas também aproveita ao máximo as diferentes oportunidades de rendimento oferecidas pelos variados tipos de fundos imobiliários.
Estratégias de Longo Prazo vs. Curto Prazo
Investir em FIIs oferece vantagens tanto para objetivos de curto quanto de longo prazo.
No curto prazo, a liquidez dos FIIs permite que você compre e venda cotas conforme surgem oportunidades no mercado, como adquirir cotas de um fundo de galpões logísticos antes de um grande anúncio de expansão, gerando ganhos rápidos.
Porém, esse tipo de abordagem é mais arriscada. Eu não recomendaria seguir esse caminho.
Por outro lado, a verdadeira valorização dos FIIs se revela no longo prazo.
Manter investimentos por períodos prolongados permite colher os frutos da valorização dos imóveis e do aumento dos aluguéis, similar ao crescimento de uma árvore frutífera que, com o tempo, proporciona uma colheita abundante.
Essa combinação de estratégias de curto e longo prazo oferece flexibilidade valiosa.
Reinvestimento dos Dividendos
Em vez de gastar os rendimentos recebidos, reinvesti-los em novas cotas de FIIs permite que seus ganhos se multipliquem com o tempo.
Por exemplo, você recebe R$ 5.000,00 mensais de dividendos e reinveste esse valor em cotas adicionais, aumentando assim a base sobre a qual seus dividendos futuros são calculados.
Nos Estados Unidos, a prática de reinvestir dividendos de REITs (Real Estate Investment Trusts) é comum e pode ser feita automaticamente em muitas corretoras, permitindo um crescimento mais acelerado do patrimônio.
Vale a pena investir em FIIs?
Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) é uma escolha que pode parecer complicada à primeira vista, mas quando você olha mais de perto, a coisa começa a fazer sentido.
Vamos dar uma recapitulada nos pontos principais para ver se realmente vale a pena colocar seu dinheiro nisso.
Primeiro, vamos falar das vantagens.
Os FIIs permitem que você invista em imóveis sem precisar comprar uma casa, um shopping ou um galpão logístico inteiro.
No Brasil, por exemplo, você pode ser dono de um pedaço de um grande prédio comercial em São Paulo ou Rio de Janeiro sem sair de casa.
Nos EUA, é possível investir em fundos que possuem propriedades em Nova York ou Los Angeles.
A cereja do bolo é que, ao contrário de investir diretamente em imóveis, você não precisa se preocupar com manutenção, inquilinos, ou mesmo pagar impostos sobre o aluguel.
Além disso, a liquidez dos FIIs é uma vantagem gigantesca. Se você já tentou vender um imóvel, sabe que pode levar meses, até anos.
Com FIIs, você pode vender suas cotas na bolsa de valores de forma rápida e prática. Isso dá uma flexibilidade tremenda ao seu portfólio de investimentos.
Agora, claro, nem tudo são flores. Investir em FIIs também tem seus riscos.
A vacância, por exemplo, é um risco real. Se os imóveis do fundo ficarem vazios, seu rendimento mensal pode diminuir.
E tem também a questão da gestão: se o gestor do fundo não for competente, isso pode impactar negativamente seus investimentos.
Por isso, escolher bem onde colocar seu dinheiro é fundamental.
Então, vale a pena? Na minha opinião, sim, desde que você saiba onde está pisando.
Em especial para você que deseja montar uma carteira de renda. Ter uma parcela da sua carteira em FIIs é quase obrigatório nesse caso.
Faça uma boa pesquisa, escolha fundos com bons gestores e diversifique. Não coloque todos os ovos na mesma cesta.
No mercado brasileiro, há opções sólidas e diversificadas, assim como no americano. Fique de olho nos relatórios gerenciais dos fundos e mantenha-se informado sobre o mercado imobiliário.
Se eu pudesse te dar algumas dicas finais, seriam essas: tenha paciência, mantenha-se informado e não tenha medo de ajustar seu portfólio conforme o mercado muda.
FIIs podem ser uma excelente forma de construir uma renda passiva e aumentar seu patrimônio com o tempo.
Se você se interessou em investir em fundos imobiliários, convido você a conversar com um dos nossos consultores de investimentos da GuiaInvest Wealth.
Eles irão te orientar e guiar nas melhores alternativas para atender às suas necessidades e objetivos de investidor.
Clique aqui, preencha o formulário e aguarde o nosso contato para realizar o agendamento da conversa.
Um abraço,
André Fogaça.
